[摘要] 2009年下半年，市场上天价地成为主流。与2008年的土地频频流拍形成鲜明的反差。究竟是哪里出了问题，地王表现最突出的07年与09年，真实原因是什么？相信很多人还是不能连贯起来的。
2009年下半年，市场上天价地成为主流。与2008年的土地频频流拍形成鲜明的反差。究竟是哪里出了问题，地王表现最突出的07年与09年，真实原因是什么？相信很多人还是不能连贯起来的。
市场化房地产是从98年开始实践的，至今仅仅11年的历程。但是，面临的土地制度的修正，也仅仅是十余年的过程。土地国家所有，是大法，是根本，所以在市场化房地产改革之初，由于土地国家所有的概念没有根本的变化，土地承包权收回代价很低。土地承包始自78年十一届三中全会之后，批土地承包权定为30年，那么到98年批的土地承包权已经过去了20年，国家征收土地的补偿标准仅仅考虑地上物补偿，10年的青苗补偿，以及少量的地价补偿给农村集体。
所以，我们的市场化房地产之初，实际地价很低，所以我们最初的房价，土地成本占比很低。甚至可以忽略不计。北京天通苑经济适用房项目，长期的供应价维持在2650元，我们知道高层的建安成本一直很长时间以来维持在1500—1800之间，加上经济适用房税费的减免，这样的房价是可以有合理利润的。
我们也知道，在04年8.31大限之前，八仙过海各显神通的获取土地的方式，土地价格一直不很透明，也没有土地价格过多的信息，一般土地部门和开发企业与村集体签订征地协议就可以了。这之前的北京五环地价确实很低。
为了规避协议出让土地的风险，为了土地出让流程的合理，我们在2004年3月31日，由国土资源部、监察部联合下发通知，要求即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。这就是被地产界称为“8．31大限”的土地政策。
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