[摘要] 2009年下半年，市场上天价地成为主流。与2008年的土地频频流拍形成鲜明的反差。究竟是哪里出了问题，地王表现最突出的07年与09年，真实原因是什么？相信很多人还是不能连贯起来的。
2009年下半年，市场上天价地成为主流。与2008年的土地频频流拍形成鲜明的反差。究竟是哪里出了问题，地王表现最突出的07年与09年，真实原因是什么？相信很多人还是不能连贯起来的。
市场化房地产是从98年开始实践的，至今仅仅11年的历程。但是，面临的土地制度的修正，也仅仅是十余年的过程。土地国家所有，是大法，是根本，所以在市场化房地产改革之初，由于土地国家所有的概念没有根本的变化，土地承包权收回代价很低。土地承包始自78年十一届三中全会之后，批土地承包权定为30年，那么到98年批的土地承包权已经过去了20年，国家征收土地的补偿标准仅仅考虑地上物补偿，10年的青苗补偿，以及少量的地价补偿给农村集体。
所以，我们的市场化房地产之初，实际地价很低，所以我们最初的房价，土地成本占比很低。甚至可以忽略不计。北京天通苑经济适用房项目，长期的供应价维持在2650元，我们知道高层的建安成本一直很长时间以来维持在1500—1800之间，加上经济适用房税费的减免，这样的房价是可以有合理利润的。
我们也知道，在04年8.31大限之前，八仙过海各显神通的获取土地的方式，土地价格一直不很透明，也没有土地价格过多的信息，一般土地部门和开发企业与村集体签订征地协议就可以了。这之前的北京五环地价确实很低。
为了规避协议出让土地的风险，为了土地出让流程的合理，我们在2004年3月31日，由国土资源部、监察部联合下发通知，要求即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。这就是被地产界称为“8．31大限”的土地政策。
之后的北京清河毛纺厂用地拍卖，华润公司拿到。记得当时的马甸以北的住宅价格还在4500到5000之间，而华润清河毛纺厂地块，楼面地价7800多，所谓的“面粉贵过面包”，这是次。
但是，随后的三年，也就是05—07年，由于土地收储全部集中于各地国土部们成立的土地储备中心，土地收储受到很大的制约，也就造成了几乎所有地方土地部门无地可供的状况。
我们来看看京沪出让土地的历史数据：
上海前几年土地成交情况大致为:2003年为1500万平方米左右；2004年300万平方米；2005年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米；此后的2006年为700万平方米；2007年1000平方米左右。2008年，上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。
北京土地供应计划的完成并不理想。譬如2005、2006两年仅完成供地计划的35％和59％。2007年较好，北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏，突击完成近50％年度供应量后，终于让2007年成为北京一次顺利完成土地供应计划的年度。然而，2008年未能保持这一良好态势，当年计划供应土地6100公顷，其中住宅用地1700公顷，实际仅供应1468．5公顷，其中住宅用地911．1公顷。
通过以上数据，我们很容易感觉到是土地供应严重不足造成了07年和09年的土地价格暴涨。但是，同时，土地出让信息的公开化，征地的难度越来越大，或者说，拍卖价被错误的理解为土地收储的成本，实际上拍卖价还包含大约40%的土地出让金及土地溢价。这才造成了最近几年的拆迁纠纷越来越严重，钉子户越来越多的局面。土地从源头不可控了。
而一线城市经过连续20余年的开发过程，城市中心土地奇缺的局面已经形成，所以09年的天价地一般出现在各个中心城市的中心，这就很好理解了。特别在北京上海，有国企背景或者上市企业对土地的争夺白热化，众多其他行业的央企上市公司看好房地产行业的预期，抢夺土地，然后通过再融资继续拿地，09年下半年土地市场令人不寒而栗。
大力抑制投机需求的政策，以及抑制地王的政策正在酝酿。特别是12月以来中央领导讲话和各部委的政策，直指抑制投机，加大供应，完善保障。但是，供应的加大远没有那么容易。我们还必须经历一个拆迁条例改变的阵痛。
公益拆迁与市场化拆迁的争议正在明朗，保障房用地将随着公益拆迁的项目缩减而被挤出。那么完善保障首先就遇到很大的财经压力，加大土地供应也就自然成为新的难题。
那么，仅仅靠抑制投机，很难改变楼市供需失衡的难题。
还有一个我们不能不考虑的就是十八亿亩耕地红线，实际真实的数字应该早已突破红线了。而经济发展的模式，工业用地越来越被地方政府重视。相比工业项目的稳定产值和财政稳定增长，房地产开发用地的一次性获利，地方政府势必在土地供应上挤压住宅开发区用地的规模。
这也造成了房地产用地的极度缩减，而且很难改变。2010年，制止囤地已经成为央府高层的共识，对地王频出的现象，也将出台更加适用的政策，但是问题的关键不在中央政府，而是地方政府的土地财政热情是否消减。
比如50%首付土地款，在土地不被追捧的时间点，自然会被抵制。而土地热情，自然会产生天价地。这就是土地出让的困局与悖论。
还有一点要说明：土地出让金是包含土地收储成本的，而且主要用于城市基础设施建设，城市的亮丽靠的是土地出让金的积累，而07年13600亿、08年9600亿的土地出让金，净是每年4000亿左右。这就是我们错误理解的土地财政。
文章出自：陈宝存的博客
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