长沙市二手房商业贷款执行认房认贷政策：
（1）房：以家庭为单位，在长沙市住宅套数，网签在其家庭名下和登记在其家庭名下的住宅都认定为其拥有的房屋套数；
（2）贷：以家庭为单位，名下贷款用途为住房的贷款笔数，贷款笔数包含商业贷款和公积金贷款。
具体个人住房商业性贷款的政策如下表：
首套、二套首付比例及最低利率 |
房屋套数 | 购买住宅 | 购买非住宅 |
最低首付比例 | 最低利率 | 最低首付比例 | 最低利率 |
首套 | 30% | LPR+基点 | 50% | LPR+基点 |
二套（首套已结清或全款） | 35% | LPR+基点 |
二套（首套未结清） | 45% | LPR+基点 |
特别说明 | 住宅贷款【房：仅认长沙市；贷：认全国】 |
基点（BP，即basicpoint），万分之一的意思，0.01%。每个银行会在LPR利率的基础上增加BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。
例如，贷款5年以上，当前LPR为4.6%，某商业银行首套房贷款加70个基点，所以客户的贷款利率为：4.6%+0.7%=5.3%。
认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定：
（
1）首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；同时还需满足在长沙限购区域内没有住房；
（
2）区分首套与二套，是以家庭为单位。在长沙限购区域内无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款人配偶及未成年子女无住房；
（
3）住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括长沙市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括住房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录；
（
4）贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录；
（
5）只统计长沙市内的住房，不统计长沙市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房；
（
6）借款人家庭需具备长沙购房资格，夫妻双方申请贷款的，只要一方满足购房资质就可以。
贷款记录 | 无房 | 有1套 | 有2套 |
无贷款记录 | 首套 | 二套 | 拒贷 |
有1笔贷款记录已结清 | 二套 | 二套 | 拒贷 |
有1笔贷款记录未结清 | 二套 | 二套 | 拒贷 |
有2笔及以上贷款记录均已结清 | 二套（部分银行认定为首套） | 二套 | 拒贷 |
有2笔及以上贷款记录均未结清 | 拒贷（部分银行认定为二套） | 拒贷（部分银行认定为二套） | 拒贷 |
【例】客户A，28周岁，名下有一套贷款未还清的商铺。现欲购买岳麓区一套普通住宅，在申请个人住房商业贷款时，请说明最低首付成数。
【答】贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录，因此按首套来算，首付3成。
三、借款人家庭名下有存量房长租备案后，可核减一套，具体政策参照以下内容：
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（1）借款人家庭的收入不低于负债的2.2倍。家庭收入的认定：
①通过银行打印的工资流水认定；
②通过借款人所有的银行卡流水认定；
③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。
（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
（1）需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的2.2倍及以上；
（2）按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；
（3）收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；
（4）收入证明盖章后不能进行涂改；
（5）收入证明上大小写金额必须一致；
（6）收入证明上如果手写必须是黑色签字笔填写。
如何应对收入证明不足的情形：
（1）可开具兼职收入证明；
（2）男女朋友共同借款；
（3）父母作为担保人；
（4）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入；
（5）接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人。
贷款年限如何确定
贷款最长年限有下列3个影响因素，这3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。
（1）国家和地方政策。目前长沙市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过30年；商业房产贷款的期限最长不超过10年。
（2）房屋年龄。一般要求房龄在30年以内，其他要求各银行之间有差异。
（3）借款人年龄。一般要求借款人不超过
69周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤69。
注：建设银行要求男≤65周岁（商业60周岁），女≤60周岁（商业55周岁），贷款年限+借款人年龄≤男65/女60。子女替父母接力贷的，贷款年限可以按子女的年龄的来计算。
【例】客户陈冲，男性，长沙户籍，今年53周岁，现欲通过中信银行商业贷款购买一套慧时新园的二手住宅，建成年代为2008年，请计算陈冲的最长贷款年限。
【解】1.根据房龄，建成年代为2008年，房龄为2021-2008=13（年），50-13=37（年）；
2.根据客户年龄和银行贷款政策，最大贷款年龄为69周岁（男），69-53=16（年）；
因此，根据长沙市贷款政策，陈冲的最长贷款年限为16年。
（1）查看该房屋不动产登记情况表记载的日期，以该日期确定房屋年龄；
（2）查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算房屋的年龄；
（3）到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄；
以上3种方法中，第1种、第3种方法认定的房屋年龄最有说服力，也容易被其他各方接受。其中，第3种比第1种更权威。
影响贷款金额的因素有：
（1）成交价格；（2）评估价格；（3）贷款成数。
贷款金额的计算公式为：贷款金额=最小值（成交价格与评估价格孰低）×贷款成数。
其中，成交价格，是指买卖合同上体现的房屋成交价格；评估价格，是指估价报告标明的价格。
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黄志杰2023-01-27 19:06:59来自北京市
