丨壹
前段时间在头条刷到“新城明昱东方”的楼盘广告,宣传“高铁新城国际交流区”、“8XXX起”、“自建1所国际学校”、“临近2所品牌学校”,项目现场道旗广告上“一线浏阳河畔”、“三校环绕”、“低密洋房”的宣传语,也在宣传项目的资源、教育、品质等卖点。
这样“8字头、教育配套、规划新区”的项目,在目前很多毛坯住宅限价都超过1.2万/㎡的长沙,应该性价比很高的。然而现场一圈看过来,非但没有心潮澎湃、立马掏钱的冲动,反而因为一些细节陷入更多的思考。
NO.2丨贰
首先说价格。通过网络查询和现场了解,项目的住宅分洋房和高层两种产品,洋房的毛坯均价在11800元/㎡左右,高层的均价在9500元/㎡左右,这与之前宣传“8XXX起”的噱头价,还是有一定的落差。
(点击看大图,价格仅供参考)
周边3公里范围内,相比于环球融创会展上东区、阳光城尚东湾、伊景园滨河苑等项目,项目高层9500元/㎡左右的价格是没有优势的。大家花同样的价格买这里,难道是图项目离地铁口更远、周边更干净吗?
然后说说环境。从卫星图上看,除了在建的苏州外国语学校(长沙校区)和项目一期,周边全是空地。走到附近的“黄兴车辆口”公交站估计要5-10,站点目前只有X122、X220两趟公交(发车间隔时间普遍在20-30),走到光达地铁口估计要15-20。不知道以后住在这里的业主们:买菜方不方便?逛街方不方便?如果不开车,上下班方不方便?
不过对于开车的朋友来说,项目周边的路网还是建设的比较好的。周围除了略显安静,空气中还夹杂着一些乡村的清新。天气凉爽的时候,喜欢拍照的叔叔阿姨们,可以带着纱巾来采采风。
站在人行道望过去,项目部分楼栋的外墙上的各种细节清晰可见,如此近的距离,有房间临近路的业主,家里在装修的时候,可能要认真研究如何提升隔音降噪的效果了。
再说说教育。
从现场宣传看,项目的教育配套应该是不错的:高铁会展新城规划了37所教育用地,项目周边除了苏州外国语学校长沙校区,还规划了松树小学、松树中学2块教育用地。
而从现场来看,建设中的苏州外国语学校长沙校区,与项目一期、二期也都是只有一路之隔。
不过宣传归宣传,对于那些为了小孩读书而买房的朋友们,为避免因信息了解不充分而可能对自己造成影响,建议大家在买房前,先了解清楚这些事情:
1、规划中的松树小学、松树中学什么时候建成开学(别等小孩都结婚了,学校还在规划中)。
2、苏州外国语学校长沙校区的具体情况,比如长沙校区的老师从哪里来、入学条件、开学时间、学费标准等。
3、不要迷信名校,先在百度、知乎上搜索下“**学校怎么样”,看看网友的真实点评。(我只能帮大家到这里)
NO.3丨叁
据悉,项目一期有洋房和高层两种住宅产品。
从沙盘上看,A3、A5、B2、B5、B6应该是高层,两梯四户的结构,主要由建筑面积约104-105㎡和111-112㎡的两种户型组成。A1、A2、B1、B3应该是洋房,主要由123-124㎡的户型组成。
上面104-105㎡的三房,户型方正、布局合理、“亮点”突出。的“亮点”应该是公卫的位置:公卫里的淋浴空间与厨房边上的生活阳台仅隔着一扇窗,这是为了方便换个角度欣赏对方的美吗?另外,次卧的入口与公卫的洗漱区共用过道,虽然节省了空间,但是卫生间在使用过程中也会对次卧里的人造成一定的噪音干扰。还有,从图上看书房的开间应该不会很大,而且窗子朝东或者朝西,不喜欢“西晒”的朋友们,在选的时候要看清楚哦。
这个111-112㎡的三房,相比于前面的户型通透性更好。主卧也是带有双飘窗的豪华配置。不足的地方是动静分区没有前面户型清晰,公卫、客厅局部的采光,也会受到104-105㎡户型的遮挡。
123-124㎡的户型,先不点评了。
NO.4丨肆
总的感觉,项目宣传的周边未来的多所学校、未来的高大上规划、未来的区域价值,与周边的空旷、没有竞争力的价格,形成鲜明的对比。买房的人也许是喜欢不远处的河景、也许是喜欢一路之隔的学校、也许是被高大上的营销所吸引。但是,在房住不炒、房票珍贵的背景下,大家觉得这样一个等着大饼落地的项目,划不划算呢。