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长沙地段价值分析：

分析一下长沙楼市，首先来看一下长沙的地段价值，官方对外宣称长沙有三环线，可估计本地人也比较难以捉摸，究竟哪个为123环？

我们简单划分一下如上图：一环是以橘子洲为核心，北至银盆岭大桥，南至南湖路隧道，东西各以芙蓉中路潇湘中路为界；二环就是东南西二环加三汊矶大桥；三环便是绕城高速（也戏称为2.5环）。这其中核心由已建成的一二号地铁线一横一竖分为4块辨识度极高的板块，分别是北部的开福区、东部的芙蓉区、南部的雨花天心区、西部的岳麓区三环线加地铁两者结合后，根据地缘效应，大概认为二环及二环外一区域是潜力的城郊结合部，再加上地铁末至延伸端，就是长沙楼市当下最为火热的地段，也恰恰是热力图分布最集中之一，基本重点板块就是梅溪湖板块，开福区、北辰三角洲，还有雨花区，武广南站一带，而人口最集中的是五一广场一带，虽然人口稠密，但是新量住宅偏少，存量住宅格局老料二手市场却不成熟，基本以商业办公为主，因此在长沙买房还是沿着地铁往外走相对靠谱。

以上就是长沙的基本地段价值。我们再简单回顾一下长沙的楼市调控政策。

从16年初还没启动的长沙楼市到年终预热，再到11月出台政策调控，此后长沙的调控政策，17年3月一年社保限购一套，到5月限售两年，一直升级到两年限保限购一套，那个人商品房限售4年，再到即使落户后，也要一年社保资格才能购房，长沙的调控节奏完全追随北京。

最直接的一点就是长沙大学生人才毕业入户不立刻具备购房资格，集体户口没有满两年不具备购房资格，有两年社保，但不在长沙稳定就业，不具备购房资格，优先满足刚需购房，但旧房注销后要满一年才算刚需，父母投靠入户要满两年才能买房，那离婚两年内按离异前家庭总套数计算，长沙的调控可谓史上最严。长沙的这种调控政策，无论是买房投资还是开发商都会感到害怕，他们会认为长沙经商环境太差，领导体制太过荒蛮，就像第二个海南反反复复对这个城市失去信心，这种情绪也会传导到其他城市的投资商，会使得这个城市的城市价值在新一轮的城市格局塑造中落后。以上就是长沙楼市的调控政策。

接下来我们来聊一聊长沙楼市现状。

我们先来看长沙二手房市场，长沙目前是4年限售，也就是自16年购房的新房二手房交易全部冻结，所以当下长沙二手房交易市场整体来说并不是特别活跃，无论本地还是外地人都不买二手房，二手完全是有价无量的市场。

为什么？除去限售原因，少数突围而出可供交易的房子，因自然奇货可居，二手报价高，可银行评估价基本追随当地新房价格，而长沙新房远比二手便宜，代表二手

评估普遍跟不上。再看看新房市场，由于政府对新房限价，目前长沙的新房房价普遍不高，在中部省会城市中有明显的价差，比如武汉、成都、郑州、西安以同样七八百万人口级别来说，长沙和合肥、济南是同等量级，但房价却相差50%左右，所以长沙房价是洼地，应该没有什么意义了。

那么基于以上两点我们的建议如下：，长沙刚需们赶紧买新房，政府花了这么大的心思按住新房价，还特意做出了真刚需改善刚需这样的分别，这些足以把外地投资者都吓住了，就是为了让刚需买新房，所以你不要选择什么总裁CEO盘，比如建发央著，也不要选偏远的小盘，但是我们在一线的真实感受是长沙的新房去化率不断下降，摇号排队不复重现，应该说长沙的刚需该买的都差不多了。第二，对于投资，如果你是长沙本地主场，6套以内是没有问题的，6套以上可以考虑建个分仓，那么对于外地投资客，如果你有尝试的购房资格，手里正好有钱，买一套2套也是可以的，因为限购政策但长沙不适合大量建仓，毕竟可选择的城市还有很多。

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