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2018年是被称为“冰火两重天”的一年，从上半年的通宵抢房，到下半年的弃选频现，卖方市场到买方市场的转化尤为明显，在“625”新政的推动下，供给端改革成效明显，买房越来越容易成了购房者们的普遍心声。
克而瑞长沙机构统计显示，2018年全年成交均价9214元/㎡，同比上涨10%。成交面积1224万方，同比下降6.75%。随着刚需客户的不断消化和投资属性客户的锐减，下半年的市场弥漫着强烈的观望情绪。
房价：均价9214元/㎡ 同比上涨10%
克而瑞数据显示，长沙2018全年成交均价9214元/㎡，同比上涨10%。与去年相比，增幅已开始趋缓。业内人士分析，在调控政策的持续影响下，后期房价将进入平稳态势。
分区域来看，传统价格洼地星沙和望城依旧处在“6”字头，天心区“8”字头的均价也十分惹眼。六区一县中共有四区均价过万，几大主城区之间价差明显缩小。调控趋严的大背景下，房价涨幅缩水明显，核心区域内已各大项目呈现拼抢之势。
虽然房价差距开始缩小，但是成交状况的分化仍在继续。购房者的挑剔程度与日俱增。12月开福区板块某楼盘折后均价为13500元/㎡，当天去化仅为3%，创下全年低点。
中国金茂长沙公司副总经理杜平认为，成交分化其实是市场下行的的销售规律，成交分化是必然的，且分化状况会持续加重，多数城市、板块、区域等普遍热销往往只有在整体市场快速向上的时候才会出现。
另外，杜平补充道，板块之间的成交差异并非一成不变。如果政府规划、配套、资源、学校等能快速落地，完全可以改变板块的未来。如梅溪湖国际新城便是一个很好的例子，短短7年间，由一片葡萄园变成长沙置业热门区域，区域价值的变化不可小觑。
成交面积：1224万方 下降6.75%
从新房的成交状况来看，成交面积1224万方，同比2017年下降6.75%。供应端虽然一直保持上行，但是成交端明显没有跟上，供求关系开始走向逆转。
鑫远集团执行总裁喻磊认为，供求关系决定了长沙楼市的走向。未来房企想提升项目的竞争力，必须多从“性价比”方面下功夫，不止是价格，地段、学位、配套、区位等都很重要。市场行情并不能决定项目本身的发展，下行市场中也会有备受追捧的项目。
从购房者的反映来看，对优质房源的关注度也越来越高。克而瑞资深分析师预测，从2018年新拿房源数据当中来看，芙蓉北、金星北雷锋及暮云等板块房源多集中于二环线周边，受热点板块配套辐射又有较高性价比支撑，未来将出现较为可观的转化率。
开盘成交率：楼市拐点初现 上下半年“冰火两重天”
开盘成交率从6月份开始便呈跌宕下滑趋势，12月达到全年冰点。成交状况的不景气也加剧了购房者的观望情绪。不少开盘即日光的“网红盘”也面临“一次卖不完”的窘境，普通楼盘的成交状况更为惨淡，12月初市政府板块某楼盘加推房源354套，认筹客户仅127人，成交率14%。上半年从未遇到的“首付分期”、“转介分销”等营销手段纷纷浮出水面，如何提升产品竞争力成了摆在房企面前的大难题。
克尔瑞长沙分公司总经理陆劲认为，从2018全年的成交状况来看，目前楼市已经进入了下行通道，且长沙政策的严厉程度从范围内来看都是排在前列的，在政策趋严的大背景下，楼市回暖的空间将十分有限。
（文/王秋澍 来源：腾讯房产长沙站）
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黄志杰2019-01-09 03:26:45
