快评 丨断章取义! “抄底”楼市?绝非当下

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导 读

当下是否抄底楼市的良机？下一轮市场上升周期又在何时？

◎ 研究员 /杨科伟、柏品慧

近日，人民日报社评《抄底楼市，正在当下？》引发市场广泛关注，文中异常罕见地提到：“不管是有合理居住需求的刚需，还是正常的投资者（不合理加杠杆的除外），此时不抄底，更待何时。”那么当下是否抄底楼市的良机？下一轮市场上升周期又在何时？

01

房贷利率并非市场要转暖供求、政策、土拍等印证市场才刚步入调整

人民日报社评《抄底楼市，正在当下？》核心逻辑在于房贷利率回调，房价将止跌回暖，甚至有可能重新开启新一轮牛市。不可否认的是，近期北京、深圳、杭州、厦门等多城确有下调房贷利率，下调幅度在5%-10%之间。纵观历次房地产市场短周期，房贷利率下调并非市场转暖的先行指标。以上一轮上行周期为例，市场转暖起始于2014年6月呼和浩特率先取消限购，其他城市纷纷予以跟进取消限购，2014年“930”新政二套房执行“认贷不认房”，市场正式开启上升周期。并且，房贷利率下调仅利于降低购房者成本支出，相较于房价上涨/下跌所带来的资产增值/贬值损益，近乎可以忽略不计，其对市场影响程度着实有限。因此，片面将房贷利率下调解读为市场转暖信号，难免有些牵强。

我们认为房地产市场冷暖乃是供求、政策、土地、信贷等多方面因素综合作用的结果，本质上说供求关系才是最核心的动因，其他因素在一定程度上可以影响供求关系，进而影响市场冷暖。2018年下半年以来，房地产市场频现降温特征，且有加剧的趋势，集中体现在以下三点：其一，调控政策持续高压，未见实质性转向的迹象；其二，市场观望情绪浓重，新开盘项目去化率持续走低，部分城市项目去化率现已不足五成。受制于去化不畅，部分项目率先开始降价，但销售依旧低迷；其三，土拍市场显著转冷，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量明显增多，不乏北京、上海、成都、重庆这类核心一二线城市。概括而言，下半年以来房地产市场步入调整期，量变到质变的市场拐点将至。

02

当下市场仍处周期“左侧”，市场底尚未可知建议右侧交易控风险

当下房地产市场行情持续低迷，成交量仍处下降通道，房价犹存一定的下行压力。尤其是那些人口持续净流出的弱二线以及三四线城市，必将面临更大的调整压力。主要原因在于前期房价上涨过快，但居民收入并未同等比例增长，市场购买力难免透支，增量购房需求着实有限。并且，近年来弱二线以及三四线城市大量供地，市场供求关系开始逆转，由原先的卖方市场转变为买方市场，新开盘项目去化率持续走低已是不争的事实。

鉴于市场底并未真正到来，何时探明市场底尚未可知，当下房地产市场正处下行周期左侧。类比于股市，左侧投资或许能赚取超额，但也要承担更高的投资风险，风险与孰轻孰重，可谓莫衷一是。对于多数投资者而言，右侧投资（市场底探明，上升周期刚启动）或许是更好的时机，房地产市场似乎也有相似的规律可循，成交量价止跌回升才是投资的良机。一方面，可以赚取合理，坐享房价上涨所带来的资产增值；另一方面，投资风险基本可控，安全边际也更高。

03

2019年上半年市场仍将下行下半年调控松绑之后核心一二线或才有良机

2019年上半年销售行情依旧难言乐观，预计成交量将持续低位运行，不排除降价由少数城市、个别项目向更多城市、更多项目蔓延。鉴于经济犹存较大下行压力，房地产仍是中国经济的“压舱石”，更是稳增长的重要抓手。我们认为2019年下半年调控政策有望松绑，核心一二线城市市场将率先止跌企稳，届时或是投资抄底的良机。

基于人口规模、居民收入、供求关系等多方面因素，各线城市市场周期迥异。一方面，核心一二线城市市场需求依旧坚挺，居民购买力强劲，叠加土地供应长期受限，市场供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力，投资有保障。一旦调控政策有所松绑，市场将率先出现企稳回升的信号，届时不啻为较好的投资良机；另一方面，弱二线以及三四线城市市场需求本就有限，叠加2016年以来大量供地，未来恐将形成新一轮库存周期，投资风险着实不容小觑。

综合而言，人民日报罕见性地喊话“抄底楼市”，本意还是在于增强市场信心，以期拉动刚需以及正常的投资性需求加速入市，缓解市场下行压力。既然是投资，以及风险便是首要考虑因素。当下房地产市场仍处下行周期，完全忽视投资风险，片面强调投资，注定是水中月镜中花。当然，究竟投资能否兑现，投资风险能否规避，也许市场会给我们一个真正的答案。

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