二手房交易流程之复杂，让不少新手外行都蒙过圈。这也是为什么购房者愿意花这么多中介费来找中介帮忙买房的很大一个原因。
当然中间也有不少需要注意是事项。
1、流程问题
①卖方房产无贷款：无需流程2/3；
②买方全款购房：无需流程4/5/6/8；
③所有流程尽量买卖双方及中介都在场。
2、房款问题
原则上：签订合同时付定金；过户前付首付款；交房时付尾款。且正规中介公司会对房款进行监管，降低交易风险。
实际操作中，赎楼环节，很多卖方无力提前偿还贷款或不愿自己出资还清贷款，通常会用买方的首付款缴清剩余贷款或者通过担保公司垫资（出垫资费用），这种方式也是目前行业的普遍做法。
但这种方式存在业主恶意诈骗的风险，所以过程中要额外注意。
①、必须提前让卖方签好首期款收据(即垫资款)，一旦发生卖家秘密转走买家垫资款的不法行为，有关收据可作为法律诉讼的依据，证明卖方已收款项。
②、买家陪同卖家进行还贷行为，买家垫资款不会被卖方转走。
3、中介交易流程
一次性过户（有产权证、国土证）流程：
签合同，交定金（不超过成交价的20%）
签合同收取（卖方成交价格的1%，买方成交价格的2%）
过户、交房款
领证、物业交割（水电、物业结清）
银行按揭（有产权证、国土证）流程：
1、签合同、收费用、收资料、送资料（2-3个工作日）
2、预约提前还贷（具体银行、具体了解）
3、审批、评估（7-10个工作日，2-3个工作日出评估报告）
4、面签
5、提前还贷（全委公证）（300-500元 房东拿客户钱还贷-打借条，不能欠条）
6、拿证（他项、注销抵押）
7、注销抵押-归档
8、过户（客户领证进抵押）（房东借条换收条 →客户收条 客户→房东欠条 ）
9、出新证
10、打抵押表
11、进抵押（35元）
12、出他项
13、拿他项
14、放款（7-15个工作日）
—— END ——
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黄志杰2018-03-29 21:38:53
