[摘要] 万科喊一声“降价”，着实不易。11月中旬郁亮终于正式抛出“过冬说”。在此前11月的房价僵持状态中，上海龙湖、中海分公司，率先发起价格战，令上海万科落人一步。几乎万科所有区域分公司，开始处于警戒状态。
现金为王
11月22日，万科总裁郁亮跟北京万科员工座谈，主题是健康和过冬，并考虑把今年年终奖减半发放。
郁亮总结了四条过冬策略：一是现金为王，现金流比利润率更重要；二是积极销售，不囤地、不捂盘；三是谨慎买地，不当地王；四是开源节流，管控运营成本。这与龙湖吴亚军此前“动员会”上的意思相似：即降价策略由保证成本改为保障现金流。
龙湖10月在上海领衔降价20%以上后，标杆万科坐不住了。11月，万科宣布在上海的楼盘清林径、尚源优惠折扣20%-30%，更是将北京金隅万科城每平米直降3000元，南京的项目降价幅度也与京沪相当。日前万科又将深圳清林径项目售价下调10%，领降当地楼市。万科苏州项目甚至向老业主承诺如果再进一步降价，将按原价回购。
据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。
知名房地产咨询公司世联地产近期发布的报告称，目前开发企业资金来源基本上全部被阻，房企自筹资金比例达到历史点的41%，全力销售回款成为绝大多数房企的希望。在多方压力下，降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。
目前更让开发商接受的是团购。位于广州番禺区的奥林匹克花园，本月开盘时向媒体从业者提供8.3折优惠，至8.1折。一家开发商甚至把售楼处搬到了广东电视台大楼。“类似团购的针对性优惠，可以准确把握客户群，此部分客户收入稳定，且大多刚需，银行愿意发放按揭。”武汉保利营销负责人说。
开发贷过去一年多的紧缩，是导致房企面对弱市压力陡增的原因。而在交易端，开发商也碰到了销售回款的新问题。
“上半年按揭款的回流速度很慢，尤其是中小银行。我们上半年在中小银行的按揭款大概在3000-4000万元之间，但是他们真正支付给我们的按揭款仅100-500万元，如果算上大银行，对我们总的欠账大概在3-4亿元。”一位不愿具名的开发商对本报表示。
他预计，全年的销售大约在30-40亿元之间，1/10的按揭欠账意味着该公司今年大部分的利润无法入账。
“个贷业务现在普遍难做，几次存准上调，整体额度都有限，”中国银行上海分行个贷中心一位负责人说，“开发商需要排队等支行头寸。有的银行相对宽裕，可能要等上一两个月，个贷业务多、头寸又紧张的，要拖三四个月甚至更长时间。”
“救急难。”该中行上海分行负责人说，“只能断断续续地放，我们这种大支行，每次从分行只能批下来个五六千万，放一家都不够，要不断跟开发商做工作。”
重压之下，大中型企业只能撑着，但小玩家还可以选择退场。
原九龙山老板李勤夫今年刚刚把壳卖给海航置业，套现十多个亿。李勤夫曾是浙江纺织大王，后来转型做印刷，又再回来做地产。“每一次转的点，后来证明都是合适的。”
绿地集团每个月都会接触各地一些民企项目推介。“现在项目很多，但有实质合作的少。市场和政策面不确定，我们更多的是考虑如何营销好手头的项目。再加上四季度，地方政府推地规模很大，价格便宜。”一位绿地集团高层说。
一些房产基金认为现在是很好的接盘机会。君投资本目前同时在接触好几个房地产项目。正在操作的一个案例位于海南三亚。资产包里包括一块100亩以内的旅游地块、一个在建的酒店式公寓和一个正在运营中的酒店。“老业主需要大量资金，但现在手头自有资金有限，银信渠道不畅，才打算出售这部分资产。”君投资本彭俊明说。
中指研究院数据显示，前三季度，房地产企业并购案例近90起，总并购金额近260亿元，比去年增长120%。
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