[摘要] 据经济之声《交易实况》报道，中央城镇化工作会议于12月12日至13日在北京举行，会议明确了对建设用地的使用，房地产行业作为新型城镇化的重要载体，受到会议的利好刺激，于今日出现在涨幅榜的前列。
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商业地产融资风险预警：绝妙贷款连环不敌供求失衡
（来源：财经日报 ）“上海银监局近两年来对三类业务进行过全面风险预警：钢贸、铜融资、商业地产。前两者在预警后一段时间里都不同程度出现了问题。”一名监管部门内部人士对《财经日报》表示，刚刚被银监预警的商业地产融资，很可能已经风险高筑，“随时会爆发”。
本报从业内多方人士处获悉，近日，上海银监局对辖内各商业银行下发了“关于商业地产融资风险的通知”，其中提到，据摸底，截至今年9月，上海各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额已破700亿，较去年同比增长30%~40%。
银监局调研还发现，上海商业地产“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”，潜在风险已经远远大于住宅地产，因此需要辖内各商业银行“高度关注”。
从实际操作层面来看，商业地产的风险会如何蔓延到银行业，房企如何玩转资金链从银行等金融机构获取资金，银行对房企的态度又是如何?本报就此进行了多方深入采访。
房企玩转资金链招：
拿地先融资
“地产商从拿地开始就靠金融手段撬动资金，开发周期漫长，资金链也被越拉越长。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉本报，部分商业地产房企的资金杠杆，很可能已 出了银行的控制能力。
地产商如何撬动金融杠杆?某股份制银行经手过地产融资的一名支行行长向本报举了一个“2亿资金套出10亿房产”的模型案例，其中地产商前后三次融资，资金链秘诀在于“新贷还旧账”。
次融资是土地款筹集阶段。造楼要先有地，按传统做法，拿地资金应当是房企自有。但上述支行行长表示，“现在已经有银行可以做创新的"土地过桥"业务”。
“地产商也可能通过信托、基金、风投等方式融资。”谢逸枫说。而银行也可能以某种方式参与其中。
以上述支行行长所举的融资模型为例，房企A公司需要4亿土地款，自有资金很可能只需要一半，即2亿;余下的2亿，可以通过银行完成。“有的银行可以发放一种投行性质的融资，银行不以债权形式，而是以股权形式参与其中。”
“这种"股权"参与还有一种变种形式，就是银行和房企共同组建一家有限合伙企业，专门运作拿地款基金，来自银行的资金往往作为基金中的优先股权。”上述支行行长说。
实际操作中，为了使模式合规，银行往往借助信托或券商资管通道，并包装一些专项理财产品，定向募集这笔资金。本报9月3日刊发的《兴业银行拟借道信托融资房产商89亿理财产品谋划“拿地”路线图》一文，正是银行参与到房企土地款募集的一种途径。
房企玩转资金链第二招：
造楼靠垫资
在上述融资模型中，房企实际已欠债2亿。后续开发成本高企，这笔高额借贷要怎么还?“再借一笔钱来还。”上述支行行长如是说。
拿到地意味着房企获得国有土地使用权证，并可以此办理建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。“四证”齐全后，房企即可将土地证抵押后向银行正式进行土地开发贷款。
在上述模型中，该支行行长说，凭借4亿拿地价格一般可向银行贷出3亿开发贷，房企即可还上上一笔融资，大数上还余下1亿，进入后续开发。
在此时接近“空手套白狼”状态的房企靠什么造楼?一名地产商告诉本报其业内公开的秘密：“垫资”。即建筑总包方需要垫资建设;材料供应商无论是和建筑方签合同，还是和房企直接达成意向，都需要垫资供货;更有甚者，若此商业地产后续用于销售，则销售公司为了获得统包统销的折扣价，也需要在物业封顶前进行“垫资”，预打款数千万资金给房企。
房企玩转资金链第三招：
新贷还旧账
上述模型中资金链紧绷的房企若能熬到拿到房产证，就可还上模型中3亿的开发贷款，只不过方法依然是：新贷还旧账。
“物业封顶验收结束后就可领产证，假设房企卖楼，则靠销售回笼资金，假设房企自己经营，则可向银行申请经营性物业贷款。”上述支行行长称。
在其融资模型中，这样一幢商业地产约可评估10亿，一年租金约5000万(租金5%)。“通过给银行"讲故事"每年租金可递增，或是制造高租金假象，就可向银行贷出5~10年的经营性物业贷款。加上产证抵押，一般可贷5亿。”
“而这5亿即可还清它之前的3亿银行融资，以及建筑公司1亿~2亿的资金铺底。”该支行行长计算称。
值得注意的是，对于上述模型中的第三笔融资，此前地产抵押率较高时，在业内还有另一种做法。上述支行行长称，有的地产商会通过一个贸易公司的名头来套资金，即用一个贸易公司买下物业，以本身贸易为由进行短期贷款，而物业则作为该笔贷款的抵押物，如此“评估价10亿的楼盘反而能贷出6亿~7亿”。
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