[摘要] 今年上半年，全国土地市场总体交投淡静，直至6月个别城市集中大量推地才现起色。据中指研究院最新统计数据显示，1月-6月全国130个城市共成交土地9193宗，其中住宅类用地2778宗，成交量同比减少9%，底价、低价成交贯穿整个土地市场，成交楼面均价为1445元/平方米，同比下跌14%。
大众对于房价和房地产暴利话题从未降温。
一方面是购房者对持续攀升的价格怨声载道；另一方面则是地产商自诉无钱可赚的论调。孰真孰假，房地产开发过程中有哪些潜规则，利润空间有多大，成为了购房者一解为快的谜题。
业内人士王明向《法制周报》记者爆料，当前地产商暴利主要存在两种情况，一是正规地产商的投入与产出相比存在的暴利；另外是地产商通过官商联手及资本运作，以小博大带来的暴利。而在研究人士和业内人士看来，在没有外力左右下，正常的地产开发本已存在暴利，而今各种潜规则下的谋利模式，更是加剧了房地产暴利空间。
《法制周报》记者经过多方采访，通过房地产商正规与非正规两种盈利模式的解析，试图为读者揭开地产商危险的资本运作模式和房地产暴利真相。
基建老板起底楼盘收支
王明（化名），湖南常德人氏，是一位从事20余年的"老基建"，也曾一度担任某楼盘法人代表，对当前楼盘收支情况了解甚深。
王以自己担任法人代表的楼盘为例，为记者计算当前地产开发商的支出与收入，揭开成本背后的地产暴利。
王介绍，当前地产开发商所需支出的费用主要包括地皮款、报建费、税费、基建成本（包括土建、水电、绿化、亮化等工程）、销售成本和管理费用。卖房所得减去这些开支总和，即为楼盘利润。
以一个占地7000平方米的房产项目为例，折合为10余亩地，早年征得此地皮的时价为21万元/亩，即地皮花费约210万元。建筑成本，目前在常德约为900～1000元/平方米；各类税费累计占到每平方米销售价格的10％。
另外，销售管理、应酬各方面占到每平方米销售价格的5％。
折算下来，按照当前同地段楼盘均价4000元/平方米，这个楼盘每平方米的利润空间在1000元左右。换言之，此楼盘若开发环节不发生任何事故，理论上可赚取近700万元的利润。
正因为此丰厚利润，国内各大知名企业也纷纷加入地产行列。"七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产……"一条罗列了众多非以地产为主业、但均涉足地产业务的知名企业的微博近日被火热转发，网友不禁惊呼"神奇的地产，让72行最后都殊途同归！"
房价快速上涨的同时，带来的巨大利润，也确实吸引不少原本不是地产圈的公司想尽办法要分上一杯羹。根据深圳证券信息有限公司数据中心提供的数据，在2010年年报中，共有200多家非地产主业的上市公司的主营业务收入中包含房地产相关业务收入。
主营旅游业的中青旅2010年的房地产销售收入为1.02亿元，仅占其主营业务收入的1.67%，但其营业利润达到9036.09万元，毛利率高达88.76%，占其当年利润总额的16.57%。而以服装和纺织产品起家的红豆股份自金融危机以来，显著加大了地产业务在公司业务中的分量，其地产收入占主营业务收入的比例从2009年的25.13%猛然提升至55.81%，营业利润也从7386.16万元骤升至2.76亿元，已经完全超越了纺织服装主业。
官商勾结的违法运作
王明称，非正规模式盈利的核心是指，如何通过官商联手，违法取得暴利，"少投入，多产出，以小博大。"
地产开发的利润不能用公式硬套，有很多不可预计成本和不可明细收入在其中，如找官员请求将地价、报建费打折，改变规划等，王明说："当然，这些都需要投入，但不可否认的是这些投入都能得到成倍的收获。"
此言不虚。记者留意到，近年来，通过职权为地产商谋利而下马的官员可谓层出不穷。
近日，"双面贪官"湖南湘潭市原副市长朱少中一审获刑13年，"为地产商齐建平将时价60元/平方米的报建费降至10元。仅此一项就让国家损失800余万"。在给予地产商便利的同时，朱少中也从中捞取丰厚的好处费。
记者留意到，通过手中权力为地产商谋利而落马的贪官不在少数，如杭州市原副市长许迈永、重庆市规划局原副局长梁晓琦、上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶校兴……均为政府官员与房地产商勾结的范本。
另一个有力佐证是，2010年《人民论坛》杂志社调查解析"官场十大高危岗位"，其中国土局长位居榜首，而房产局长排名第十。
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