专家解释：何谓“风水宝地”

民意博弈开发商

在这份报告中,或许是急于得到政府的支持,海南奥林匹克有限公司将金牛新村描述成了一个“年代久远、房屋陈旧、物业管理松散,小区内仍有违章修(改)建别墅的情况……与周边建筑环境极不协调”的居民小区。

“才建成十多年的小区,怎么就'年代久远’了?我觉得我们小区规划建设得都挺不错啊,怎么就和周边环境极不协调了?”老李对海南奥林匹克有限公司将金牛新村如此定位十分不满。

引起金牛新村居民反感的不仅是海南奥林匹克有限公司的“贪心”,还有其苛刻的补偿方案,在该公司给出的“金牛新村改造项目拆迁补偿安置方案(征求意见稿)”中称,金牛新村住户选择货币补偿方式的,可在房地产市场评估价的基础上增加30%;选择实物补偿的,普通房屋按照1∶1.1的建筑面积进行补偿,别墅则按照1∶1.2的建筑面积进行补偿;装修费用则按照不同档次给予补偿。

老李随后将自己的意见写下来,贴到了大门口的公告栏里。他同时发现,在公告栏里已经有不少居民发表了意见,其中反对拆迁的居多。而且他还听说,为了沟通信息,已经有小区住户在网络上建立了反对“被改造”的QQ群。

让老李意外的是,他原本以为2009年11月底调查结束后不久,政府就会公布结果并进行拆迁前的宣传动员,但结果他等了一个多月,也没有任何动静。在忐忑不安中度过新年后,他又托消息灵通的朋友打听,这才知道海南奥林匹克有限公司已经放弃了改造金牛新村的计划,虽然还不知道具体原因,但这至少意味着他不用再担心自己成为居无定所的安置户了。

开发商知难而退

“我们就'是否愿意改造金牛新村’进行了民意调查,结果是40%的居民反对。开发商得知这个调查结果后,感觉难度很大,权衡之后决定暂时放弃。”海口市龙华区重点项目指挥部协调组组长文彦均说,龙华区在金牛新村改造一事上的态度非常谨慎,操作程序也非常透明化,目的就是希望在涉及旧城改造和拆迁这样的重大决定上充分听取利益相关人的看法。

文彦均说,龙华区在接到海南奥林匹克有限公司的报告后,区里决定由区重点项目办牵头,海垦街道办配合,了解金牛新村业主对海南奥林匹克花园有限公司将其纳入该公司改造范围的意见,向区政府提出调查报告和可行性建议。

龙华区重点项目办随后起草了“金牛新村改造民意调查通告”,并组织人员进行入户调查。

“虽然我们在通告里已经写明了只是进行民意调查,并根据调查结果最终确定是否实施改造,但居民们的反应还是出乎我们的意料。”负责金牛新村改造民意调查入户调查工作的龙华区重点项目办协调组工作人员牛昆朋对记者说,或许是因为业主们没有充分理解通告的内容,也可能是业主们对于拆迁改造有种天然的反感,因此通告发布后,很多业主以为政府真的要把金牛新村列入旧城改造新增项目,所以调查进行的并不是特别顺利,有的居民甚至用很难听的话谩骂调查人员。

尽管如此,调查组在进行调查时依然坚持了真实有效的原则,一是充分听取业主对于是否愿意改造、是否同意开发商给出的补偿安置方案的意见,二是对于没有联系到的业主,均予以特别注明,而不是作为弃权处理。

民意调查结束后,调查组将调查结果汇报给了区里的主要领导,并反馈给了海南奥林匹克花园有限公司。“区里领导听了我们的汇报后说,如果开发商愿意和这40%不同意改造的业主进行谈判并能够达成一致,我们可以继续做一些辅助性的工作,如果开发商不愿意答应业主提出的条件,就不用往下进行了。”牛昆朋说,海南奥林匹克花园有限公司在得知调查结果和政府态度后,考虑再三最终还是放弃了改造计划。

“我们的出发点是好的,但没有想到会有这么多反对的声音。”海南奥林匹克花园有限公司副总经理吴建军说,考虑到上述情况,公司董事会在讨论后,决定暂时放弃金牛新村的改造计划。

“海口市龙华区政府在旧城改造的过程中能够重视民意、尊重民意,赋予民众更多的决策参与权,这是个很好的开端。”海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授在接受记者采访时表示,城市的发展和建设不可避免地牵涉到拆迁改造,而拆迁改造又不可避免地牵涉到了民众利益,限度尊重民意,是政府部门不可推卸的责任。

曹锡仁认为,对于拆迁改造这样涉及到众多民众切身利益的大事,广泛地听取广大民众的意见,限度尊重民意,才是合法拆迁、文明拆迁的基础,海口市龙华区的做法恰恰就符合了这一原则,很有借鉴意义,或许将为政府旧城改造探索出有益的经验。