长沙搜房网“什么样的房子最抗震”系列报道
四川5.12大地震一瞬间夺走了数万人的生命，一瞬间将数百万间房屋建筑毁为废墟，人们的生命财产遭受了巨大损失。这次地震大灾后重建家园的时候，也暴露出我国商品房交付前财产保险的空白。
冯正元律师给记者讲了这样一个案例：某开发商的商品住宅楼于4月18日开始预售，到5月12日发生地震时已预售商品房200多套。按平均每套收房款30万元计算，开发商已收取房款6000多万元，用于支付工程款、材料款和归还银行贷款。原定2008年10月1日交房，现在已成了一堆废墟（这里暂不讲人员伤亡）。
现在购房者要求开发商退还房款，说虽然发生地震，但是房款本金是要退的。而开发商指着一大堆瓦砾废墟说，钱都变成一大堆废墟了，公司也已经倾家荡产，退还房款已是不可能了。一位法律工作者说，地震属于自然灾害，在履行合同时发生自然灾害属于不可抗力，按照法律规定，应当免责，不赔偿损失的。谁对谁不对，众说纷纭。购房者准备诉诸法律。
冯正元律师认为，在此事上我们暂不评议谁对谁错，现实中遇到这样的纠纷，再高明的法官也无能为力，再公正的判决也显得苍白。因为要解决本案纠纷，最根本的是要有钱。没有钱，就是判购房者胜诉也没有用。
我国《合同法》 百四十二条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。
上述法律对商品房毁损、灭失的风险规定的很清晰。即商品房在交付使用前由出卖人（开发商）承担，交付使用后由买受人（购房者）承担。根据上述法律的规定，本案的开发商应当承担商品房遭受地震毁损、灭失的风险，购房者不承担商品房遭受地震毁损、灭失的风险。也就是说，开发商无房可交，应当将收取的购房款返还给购房者。从法律上讲，购房者要求开发商退还房款是有法律支持的。
但是，事实上又不可能实现，因为开发商已破产（注：本案就事论事，不考虑还有多少财产），无力偿还。从现实上讲，开发商说的观点更符合严酷的实际。
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