[摘要] “近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。”业内人士近日表示。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。
（中华工商时报 ）日前，万科、富力、恒大等多家大型上市房企相继公布了4月销售业绩，一线房企业绩分化明显：万科、富力、花样年、首创置业等环比下滑，万科4月环比下滑35.4％，同比下滑5.8％，而恒大、保利、金地等房企销售额有所反弹，其中恒大地产各项指标位居首位。与此同时，根据市场机构的统计，4月份主要城市商品房存量在连续3个月回落后再次反弹，楼市走向难言回暖，而未来趋势的变量在于政策。
根据链家地产市场研究部统计，万科、富力、融创、佳兆业、恒盛、花样年、首创7家大型上市房企4月销售业绩合计167.05亿元，环比下降18％，同比2011年上涨11.3％。7家大型房企中除恒盛、融创两家环比上涨外，其余都出现下滑，其中万科环比下滑35.4％，同比下滑5.8％。7家房企4月累计销售额均未达到年度目标的1／3。
而在香港上市的恒大地产4月业绩表现却颇为抢眼。恒大4月份销售额81.9亿元，同比增长33.1％，环比增长103.5％。4月销售面积138万平方米，同比增长57.8％，环比增长126.4％。恒大4月份在销售额、销售面积等指标上均超越万科，居首位。
从各大房企整体业绩方面来看，商品住宅市场在经历了3月“楼市小阳春”的快速增长后，4月大部分房企销售增速有所回落。从各大城市销售情况来看，4月楼市并没有持续3月份的势头：成交量再度下降，库存量再度增加，市场呈现出一定程度的拉锯状态。
上海易居房地产研究院选取北上广深4个一线城市以及青岛、南京、杭州等6个二线城市进行的调研显示，从供应量看，4月份10大典型城市商品住宅供应量共计529万平方米，与2011年同期相比下降7％，与上月相比上涨18％。业内人士表示，从历史上看，目前的供应量对于销售旺季而言仍处于偏低水平。其中大型房企2012年入市项目明显减少，比2011年同期下降25.8％，新开项目签约率也不理想。万科1－4月在北京无新项目入市。
从成交量来看，4月份，10大典型城市商品住宅成交量共计461万平方米，与2011年同期相比上涨25.7％，与上月相比下降7％。
从库存量来看，截至2012年4月底，10个典型城市新建商品住宅库存总量为5598万平方米，与2011年同期相比增长30.86％，与3月相比增长1.23％。4月份，由于大多数城市成交环比3月份下滑，同时供应量增加，库存量连续下降3个月后再度小幅增长，但并未再创新高。
对于市场的未来走势，链家地产市场研究部研究员陈雪认为，从年内环境看，2012年房企仍然面临着较大压力，2011年因滞销形成的高库存、待开发土地建设资金需求以及较高的负债压力。
从目前上市房企公布的季报和公告来看。针对当前的市场状况，各大房企也在积极调整战略布局。
一方面，大部分房企都做了产品结构调整，适应以刚需为主导的市场需求，提高适合刚需的中低端比重，适当降低新项目价格。另一方面，则是加大向二、三线城市的布局。以地产龙头万科为例，2012年前4个月，万科在北京都没有新项目入市，4月新开的5个项目都分布于青岛、唐山、南充和贵阳等二、三线城市。与一线城市相比，二、三线城市的消费者更倾向于购买性质的大型品牌开发商的项目，即便是在整体价格下行的情况下，大型品牌开发商的让价力度也可以依靠其品牌及质量优势，略微减小降价幅度，保持与签约率的良好平衡。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉记者：“总体来看，2012年春节过后，主要城市住宅成交量趋于活跃，但4月份多数城市成交放缓，说明市场的反弹力度有限，而且在房地产调控难以有效松动的政策背景下，未来几个月成交情况存在较大的不确定性，而未来趋势的变量在于政策。”
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