[摘要] 当地产商的融资渠道逐一被“设限”后，“另一扇窗”正在被敲开。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市。2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。
当地产商的融资渠道逐一被“设限”后，“另一扇窗”正在被敲开。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市。2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。
“走FDI途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特点，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。”阳光股份（000608）副总裁杨宁在接受中国证券报专访时表示。
通过将资金分解到国内各省市外商直投项目的额度内，或者通过境外红筹公司的票据融资，包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。这类外资多数以有限合伙人的身份出现，并投资于一二线城市的商业地产项目。“为分享中国城市化和人民币的双重，这类外资沉淀的期限很长，而国内很多开发商也都在试图打通这一私募融资的渠道。”业内人士坦言。
“合谋”主权基金
“境外资金尤其是东南亚的主权基金，很看好中国的持有型房地产物业。2003年以来，包括新加坡政府产业投资公司(GIC)在内的多只主权基金已纷纷进入。”杨宁介绍。
谋求长期稳定的外资与“求钱若渴”的国内地产商一拍即合。与Pre-IPO时的财务投资不同，进入房地产领域的外资在股权层面更侧重于控股权。
2007年4月，新加坡政府产业投资公司设立特殊目的公司（SPV）Reco Shine Pte Ltd，认购阳光股份非公开发行的1.2亿股股票，获得29.12%的持股比例，成为阳光股份的控股股东。随后，阳光股份与新加坡政府产业投资公司在土地开发和项目运营上开始“出双入对”。2008年以来，阳光股份共斥资逾30亿元相继收购家世界18个物业组成的资产包等项目，其相当一部分资金来源于新加坡政府投资公司。
据中国证券报记者不完全统计，目前，单与主权基金有合作的国内房企就有10余家。新加坡政府投资公司的角色类似于中国的中投公司，主要负责运用部分政府的外汇储备进行对外投资。目前，作为境外战略投资者，新加坡政府投资公司除了与阳光股份合作外，还与首创置业、凯德置地等公司有合作。
“在具体项目的运作上，我们和新加坡政府投资共同出资设立公司，我们负责实际运营，因此充当GP（普通合伙人）的角色，而新加坡政府投资则充当LP(有限合伙人)。方面，除了按股权比例分成外，我们还享有商业管理收入。”杨宁介绍。
在阳光股份目前运营的商业项目中，除北京地区的6个项目外，其余项目大部分由新加坡政府投资控股。以家世界资产包中位于天津的5个项目为例，新加坡政府投资的持股比例达到了90%。
“外资通过当地的FDI额度进来，分解成5个项目公司用来收购具体项目。我们则认购项目中的部分股权。但项目公司的具体运营则由我们全权负责。”杨宁表示。2010年上半年，阳光股份商业物业租赁收入达1.11亿元，资产交易服务及运营管理费收入1871.2万元，增长显著。
目前，新加坡、菲律宾、马来西亚等政府投资基金均通过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中也都有外资的身影。
外商直投激增
“2010年，包括主权基金在内的各路外资，进入国内地产业呈加速趋势，FDI中有近四分之一进入了房地产领域。”商务部一位官员近期透露。
除主权基金外，境外其他私募基金也纷纷抢滩国内楼市。2010年9月，美国私募股权基金黑石宣布联手香港鹰君，共同开发大连高端酒店和住宅项目。11月，荷兰GTC在中国的商业综合体——成都凯丹广场落成运营。12月中旬，中远集团应国资委要求，将所持远洋地产的股权全部出售；而接盘资金除香港南丰集团外，还有一家汇丰旗下的外资基金。12月底，嘉里置业、丰益国际、香格里拉(中国)公司等3家境外企业联手组建合资公司，将在东北一些城市从事房地产开发等综合业务。
由于境外资金进入国内房地产业的主要途径是FDI，2010年房地产领域的FDI大幅增长。商务部数据显示，去年全年非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。
据国家统计局公布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，利用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。
“从外商投资的标的看，商业地产项目占比突出。”21世纪不动产市场总监林蕾表示。世邦魏理仕的报告显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。
新加坡淡马锡近期透露，其全资子公司丰树集团将在今年启动一只新基金，从国际市场上募集资金，规模在10亿美元左右，依然专注于中国境内写字楼、商场和住宅物业的开发，“如果可以找到很好的投资机会，资金规模可能还会更大。”
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