《长沙公寓变住房，值得买吗？》

摘要：

【《长沙公寓变住房，值得买吗？》】最近长沙“公寓转住宅”的消息引起了广泛关注，大家都在讨论这个政策的影响。有人认为这是市场需求所致，也有人担忧会影响房价。本文探讨了长沙为何推行这项政策，其可能的影响，以及其他城市是否会效仿。

正文：

近些天，长沙“公寓转住宅”的消息闹得沸沸扬扬，大家都在问“商改住”会不会全国流行，公寓是不是就有了购买价值。说实话，政策刚出来时，我也很惊讶。以前我就分析过，公寓其实是“历史夹缝中的鸡肋”，市场并不认可。至于“商改住”，基本上是不可能的，因为这涉及到“存量搏杀”。对于一个城市来说，即使有净流入人口，短期内的居住需求也是一定的。如果公寓拥有了住宅属性，可以落户并享受教育等城市配套，那它低总价的优势就会分流掉大量的住宅需求，从而加速房价下滑，影响土地财政的运转逻辑。所以大多数城市对公寓进行“封杀”，比如高交易税费、高昂的商水商电，不能上学等等。那么长沙明知道这些，还大胆放开，唯一的可能性就是商业库存压力太大了，可能引发系统性债务风险。

我们来看一组数据：2024年，长沙商品住宅库存540万平方米，去化周期20个月；别墅库存23万平方米，去化周期96个月；商业库存164万平方米，去化周期168个月；办公库存98万平方米，去化周期167个月；酒店式公寓库存367万平方米，去化周期193个月。这些库存都是狭义库存，只统计可售未售部分，不包括待建部分及开发商被动自持部分。而且统计范围为长沙市内五区，不含望城区、宁乡市、长沙县及浏阳市。商业去化14年，办公14年，公寓16年，而且这是在长沙写字楼常年空置率都在35%以上的情况下。这库存，基本全国罕见。我也不明白长沙当初为什么规划了这么多商业用地，是对营商环境太自信了，还是想打造一个不输于北上广深的产业规模，需要大量的商业和公寓来装人口。这些开发商开发公寓，都是跟银行借的钱，如果房子一直卖不出去，就会在银行里堆积成烂账，烂账多了就会触发金融风险。所以这次长沙“商改住”，大概率是金融系统的诉求，压力来了，之前的逻辑也只能改变。

小编点评：长沙的“公寓转住宅”政策看似是为解决商业库存压力，但实际上却给市场带来了更多的不确定性。从政策的实质来看，这是迫于金融系统的压力所作出的改变。对于购房者来说，这意味着市场供应端体量的进一步扩大，一些类住宅公寓产品可能会冲击到新房市场，甚至影响二手房市场的销售。而在当前市场行情低谷期，这种变化对房价的影响不容小觑。长沙这次的“商改住”政策可能会对其他城市有所启示，但是否会被效仿，还需要考虑各地的具体情况。大部分城市的公寓库存压力尚未达到长沙这样的程度，而且地方政府也没有足够的动力效仿长沙的做法。目前各地都在想着如何保住房价、去库存，优先级一定是住宅。总的来说，尽管长沙的做法在一定程度上解决了商业库存的困境，但也带来了新的问题和挑战。购房者在面对这样的市场变化时，需要更加谨慎，考虑到政策带来的不确定性和可能的风险。此外，长远来看，房地产市场的健康发展仍然需要一个稳定的政策环境和合理的市场预期。