两会热议房地产预售制，行业新模式或将出现？

   2024年全国两会期间，房地产再次成为焦点话题，如何化解行业金融风险、疏通房企流动性堵点、探索出新型发展模式，受到业内外广泛关注。

    除了疏通房企融资、化解行业风险，商品房预售制是否应该取消成为一大热点话题。

    全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟提交“关于取消商品房预售制度”的建议。他认为商品房建设已经过了高速增长期进入存量时代，建议考虑取消商品房预售制度，让购房者不用承担楼盘项目烂尾重大风险。

    商品房预售制度在我国房地产发展历史进程中起到了一定积极作用，但自2021年以来，房企相继发生债务危机，各地出现大量地产项目停工现象，商品房预售制度只会助长房企高杠杆高风险开发模式。

    在他看来，取消预售制度之后，购房者不仅不用承担商品楼盘项目烂尾重大风险，也不必承担不必要的贷款违约风险，而且由于购房者购买的商品楼盘看得见、摸得着，也能进一步刺激有购房需求的客户。

    同时，预售制度取消会迫使小开发商进行重组整合，市场主体将更优质，楼盘烂尾和违约交付等问题大大减少。对银行而言，担保物由期房变为现房，担保物更集中可靠，坏账风险降低。对整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低，也有利于降低系统性金融风险的发生。

    无独有偶，3月7日，全国政协经济委员会副主任易纲表示，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

    易纲表示，当前政策的重点首先是压实房企主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府的责任。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决它们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。

   取消商品房预售、推行现房销售的问题，在业内争议已久。近两年，多地提出推行现房销售试点，比如之前郑州成交首宗“竞现房销售”地块，北京竞报现房销售面积的地块也越来越多，不过目前仍停留在个别城市试点阶段，大规模推行尚有困难。

    总体来说现房销售试点是重要方向，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一，如何在保障项目交付的同时，减弱资金监管对企业流动性的影响、提高预售资金使用效率等，是需要考虑的问题。

    在房产商出清的危机下，预计全面取消预售制可能还有待时日！