张家界市宅基地转让禁止外村购买，买卖合同无效

张家界市武陵源区人民法院近日审结了一起宅基地转让纠纷案件。一位外村人购买了本村人的农村房屋，但由于宅基地转让规定禁止外村购买，买卖合同被判为无效。法院判决本村人必须返还购房款，并支付利息。这一判决依据《物权法》和《合同法》的相关规定，以及张家界市宅基地使用权的特殊规定。

【法官说法】根据《物权法》第153条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《合同法》第132条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据《土地管理法》第10条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，何某某将其继承的老屋场房屋出卖给向某，根据“地随房走”的原则，必然涉及宅基地转让。向某不是该居委会村民，对该区域内的宅基地不享有使用权，也不具备在该区域内购买的权利。何某某将其在村集体所有土地上建设的房屋出售给向某，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。合同无效后，该合同取得的财产依法应予返还。向某诉请何某某返还购买老屋场房屋的款项3万元，既有事实根据，也有法律依据。无效的合同，自始没有法律约束力，何某某因怠于向向某返还3万元购房款，应自资金占用之日即2018年3月3日起至实际清偿之日止按照银行相关贷款利率标准支付资金占用期间的利息。向某诉请支付利息4995元，系对自身民事权利的处分，不违反法律规定。根据我国《土地管理法》的相关规定，农村房屋所占土地属于集体土地，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。农村宅基地的使用权转让首先需要村委会同意，再报乡政府同意，才能通过县区政府土地管理部门同意。一户只能有一处宅基地，村民将该宅基地出售、赠与后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权只能在同一集体经济组织成员之间进行买卖，外村人不能购买本村的宅基地。举报/反馈