长沙房价,过去10年年均涨幅9.4%!你认为是高,还是低?

任泽平9月份撰长文披露，长沙房价在过去10年当中，年涨幅为9.4％。引用原文如下：

长文名称是《长沙房地产为什么调控得好》：

全文涉及内容非常多，哪怕只是摘要其精华内容，再加上一些＠李白楼语堂的看法，随随便便就可能撑到5000字。太长了，太长了，太长了，所以，本文只摘要前面简要内容，分三个方面谈谈我的看法。

主导思想是，在房地产行情比较低迷的情况下，为大家鼓气！长沙的房子是可以买的（只是注意不是什么货都可以买）。详看任经济学家的文章，可以百度。

长沙二手房价，大概是12000不到的的水平。

统计数据有多种，大家会犯糊涂的，比如，有中指院的、中原的、克而瑞的、米宅的、链家（贝壳）的、冰山指数的。

所以，你一会看到长沙的房价均价不到一万，一会看到是一万零，一会看到是一万一。（我倾向于用该数字：长沙二手房均价12000不到，不含长沙县！）

无论你看什么数据，建议留意其中某个相对靠谱的机构，跟踪看前后变化。比如，有个通过大数据抓取分析的“冰山指数”，我觉得连续抓取过往很多年的数据，形成曲线，有延续性，纵向看变化，横向看对比，有延续性的数据，避免犯糊涂。

好了，结论是，无论是看什么数据，现在长沙二手房的均价不到一万二就是。而这个数字其实维持了很多年，至少三年左右的时间了，这其中有起伏，但幅度不大。

最核心的数据，或者我们最关心的数据是纵向涨幅，年幅度9.4％。

各位，不看不知道，一看吓一跳，其实长沙房价涨得也还可以嘛。买了长沙的房子，如果持有10年，期间安心出租，一年大概还能收2.5％左右的租金（统计机构显示是2.9％），实际加起来有12％左右的。

大体跑赢了通胀。

这水平，不算太差了。

但是，要注意的是：

——过往表现很好，并不意味着未来会有同样的表现。要不然就不会有人说过往是黄金时代，未来是白银时代。尤其是“房住不炒”之后，当下不少城市土地流拍、不少房企处于奔溃边缘，很多悲观的说法是“房地产的逻辑彻底改变了”。可以预见的是，未来长沙的房价大概率无法保持年平均9.4％的速度再狂奔10年。

——我们说的房价，指的是住宅，并不是公寓或者别的商业类产品。关于公寓，大家也知道当下长沙公寓在售量太多了，＠李白楼语堂也写过不少公寓类的广告。买公寓的核心逻辑没变：不要图增值，因为很难增值，图的主要是租金。

——不是什么房子（住宅）都9.4％的幅度。如果大水漫灌，是均匀摊到每一套房子上的，那所有的大V都是没有市场的。正是因为不平均，有些房子表现好，有些表现差，我们才要通过各种方法把好的找出来，去买好的。同样是住宅，钰龙天下四倍都不止，而有些小户型类公寓住宅，5年之前单价1万买入，现在打个八折都没有人要。

（图自市府官网。扫码可加李白个人微信号，买房问两句，不吃亏）

高or低，都是比较的结果。没有比较，长沙房价就不会存在“低”这一说法。

前面我们说了每年9.4％的值，那么相对值呢？发现它低于郑州、南京、武汉、南昌的11.4％、11.0％、10.7％、9.7％，也低于合肥、成都、重庆......

也就说，在过往10年当中，正是因为兄弟城市涨得多，长沙涨得少，这样才形成了一个“洼地”！

＠李白楼语堂观察长沙楼市，有5年时间，这5年的感受是，长沙房价与兄弟城市之间的差距越拉越大。

2016年的那一波，长沙启动在末，未充分涨透，性调控来了。

“房住不炒”的大背景之下，没想到疫情放水，2020年又来了一波，深圳领衔之下众多城市表现不俗。长沙这轮当中发动也比较慢，今年春节之后少部分板块（如滨江、梅溪湖、市府）有所表现，但很快深圳被打压，三道红线，二手房指导价......等各种因素影响之下，表现好的城市又被压下去了，而长沙刚有点迹象，现在又沉寂了。

当前，长沙楼市比较平稳，并没有大起之后大落，也没有如郑州一样一直疲软、当下猛折。但，整体上还是与兄弟城市之间，差距拉大。

可以预见的是，较长时间之内，长沙房价仍然会保持“洼地”。

＠李白楼语堂会一直主张大家买长沙的房子。但大家也记三点：

——入手价低，出手价低。当下你买不起一线城市，跑到长沙买，入手价格低，但是真等几年后，发现出手价格也是低的。当然，最值得对比的是“幅度PK幅度”，但基数低并不意味着幅度更大，要不然就没有“差距越拉越大”这一说。（注：如果撞到好运，长沙幅度维持9.4％，别人降到6％，那你就买对了。）

——房价“低洼”，是吸引人才的优势。关于房价低能否吸引人才，这是有争议的。很多人认为人才趋利，会想着去（房产）赚钱效应大的城市，买了长沙的房子，如果长期表现不佳，会憋屈。另外一些人认为......吧啦吧啦，双方会各有例证，然后相持不下。但，不可否认，长沙每年净流入的人口那么多，房价低是吸引力因子之一。

——长沙是湖南的房价“高地”！相对于各省会兄弟城市，长沙的房价低洼，低到尘埃里去了，但在湖南省内，长沙是的老大哥。长沙有经济、人口、交通等各方面的支撑，它将长期是湖南房价的“高地”！＠李白楼语堂鼓励大家买房，但很少主张去买省内地州市，也是认为湖南省内基本只有长沙有支撑。我虽然也是小镇刷题家，也是地州市的人，但在地州市我是没买过一毛钱房子的。

行文至此，我们进行了三重比较：

重：长沙自身纵向比较

第二重：长沙与强兄弟城市横向比较

第三重：长沙与省内地州市横向比较

思考模型，都是“比较模型”。

其实，买一个城市的房子，除了各种比较之外，更多需要关注基本面。那么，长沙楼市的基本面究竟如何？

长沙楼市基本面，分析起来也是纷繁复杂的。化繁为简，我们说长沙当下是“城运”的时代，如：

——长沙综合实力，在排名大概是13-15的样子。不同的排行榜会有不同的结果，但各种榜单中，长沙会围绕“13-15”震动。

——长沙处于五大城市群的“中三角”当中，在大区位上比其他四大有距离，但我们处于“胡焕庸线”的南侧，整体表现会好于东北、西北、西南（云贵桂）。

——长沙在过去5年当中，人口暴增280万，建成区增加200平方公里。在未来五年当中，人口再增200万，建成区接近1000平方公里，有望。

——长沙的外部交通方面，未来5年会增加到三高铁（沪昆、京广、渝厦）；内部交通方面，轨道交通在未来5年当中会达到270公里左右，未来15年基本会修通14条轨道线。须知，一个城市猛修地铁的时期，就是城市扩展最厉害的时期。虽然，做大不一定完全等于做强，但纵观国内外各大城市的发展规律，大部分情况下，“做大＝做强”！

——长沙与株洲湘潭绑定发展。长株潭融城很多年，因速度偏慢，消耗了大家太多的耐心，所以，要提长株潭融城这事，很多人不感冒。各位，这事节奏是缓慢了一点，但长株潭融城只要融下去，就必定有达成的那一天。给它50年时间，到时大计完成，回头再来看2021年，不正是长沙“开挂模式”的起点吗？（这个内容，大家可能没大耐心静等，那可以直接忽略！）

汇总下来，长沙这种扩张速度，在3000年长沙发展史上，是少有的。是屈贾看了羡慕、曾左看了嫉妒、毛刘看了颔首微笑的时期。

总之，这些对长沙楼市都有助益的。

行文，轻松飘过3800字，抛开任泽平的引文500字，也仍然有3300字，长文。感谢各位耐心读到这里，相信对你坚定看多长沙、买长沙房子有所帮助。如果接下来的长沙第二波土拍，有那么几个地块流拍，记得回想起本文，长沙的基本面不会因几个地块的流拍而变差，土拍市场热度低一点，不影响基本面。

另外，本文还要致谢。致谢正在阅读本文的你：

——你既看干货，也点赞广告！

——你善于独立思考，每次打开就能沉浸八九，而不是只被一的短视频刺激。

——你博采众长，正反皆看，不受一家之言所蒙蔽，在纷繁复杂的信息中，能找到珠玉，助力自己买房。