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延迟交房近500天业主起诉开发商 二审判决:赔30万!

楼市冷菱 2021-01-13 07:21:10

原本约定2016年12月31日交付的房子,却直到2018年5月12日才交房,株洲一市民范先生将开发商湖南惠天然投资发展有限公司告上法庭,要求按照合同约定以总房款日万分之三支付违约金

株洲市渌口区人民法院在去年对此案进行了一审,认定开发商违约,需要向范先生赔偿违约金。但一审法院根据公平原则和诚实信用原则进行衡量,该院对逾期交房违约金的标准酌情调整为万分之一。后原被告均不服此判决,上诉至株洲市中级人民法院。

1月11日,潇湘晨报记者获悉,株洲市中级人民法院在近日对该案进行了二审宣判,二审判决撤销了一审判决,该院认为诉讼双方在合同中约定违约金为按已付房屋价款的日万分之三进行计算,该约定系当事人的真实意思表示,且不违背法律、行政法规的禁止性规定等,该约定也非过高,应尊重当事人的意思表示予以诚实履行,改判开发商支付购房者违约金30万元。

被延迟交房498天,业主状告开发商,一审法院将违约金标准从万分之三调整至万分之一

范先生是天津人,今年32岁,早在2014年,其有意在株洲县渌口镇(现株洲市渌口区)购买一套由湖南惠天然投资发展有限公司开发的双拼别墅。

当年9月2日,其与湖南惠天然投资发展有限公司(以下简称惠天然公司)签订了《城市公园、山水世家二期房团购预订协议书》,2015年10月29日双方签订《株洲县商品房销售合同》,由范先生购买惠天然城市公园二期101、201、301室,房屋建筑面积为352.32平方米,价款为2042060元,合同约定交房日期为2016年12月31日。

范先生按照合同约定的交款时间和价款交清了全部房款。

范先生称,开发商却未能按照合同约定的条件交房,在多次催促下,直到2018年5月12日惠天然公司才实际交房,逾期交房498天。

范先生要求开发生按双方合同第十一条"……甲方(开发商)如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方(范先生),应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……"的约定,向其支付违约金305085元。

双方协商未果,范先生后向株洲市渌口区人民法院提起诉讼,起诉惠天然公司。2020年1月6日该院立案受理此案。范先生母亲张某作为一般代理人也参与了原告代理。

在一审中,惠天然公司辩称,范先生自2016年5月就已自行雇请人员对案涉房屋进行改造,其已对案涉房屋进行了占有、使用,应视为被告于2016年5月起就已将案涉房屋交付给范先生。

惠天然公司公司代理人称,由于范先生自2016年5月开始持续对房屋进行大量改造,房屋的改造完全按照其自身要求及工期完成,并没有影响范先生占有使用房屋,房屋迟迟未经验收也是范先生自身原因造成,范先生并未遭受任何损失,范先生从来没有催促过被告交房,该事实也证实范先生已经收房,否则不可能拖延如此长久不向被告主张权利。基于范先生没有实际损失,范先生所主张的违约金明显过高,不应得到支持。

渌口区人民法院查明,2015年10月29日,原被告双方签订购房合同《补充条款》约定:甲乙双方共同确认和同意本合同第十条第一款中的"该房屋经验收合格"系指甲方取得勘探、设计、施工、监理、建设等五方责任主体盖章的《竣工验收报告》;甲乙双方一致同意将第十四条第一款变更为"甲方的房地产项目经甲方取得勘探、设计、施工、监理、建设等五方责任主体验收合格后,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件"等条款。

2018年1月29日,项目勘察、设计、施工、监理、建设等五方责任主体共同签署了《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》。2018年5月12日,原、被告双方签署《房屋交接书》:双方确认,该商品房由甲方交付给乙方。

株洲市渌口区人民法院认为,合同中对原被告双方对交房的条件已经明确约定,可以判定被告已逾期交房498天,原告范某某诉称的逾期交付构成违约的事实存在,对此,惠天然公司应当依法承担违约责任;惠天然公司抗辩2016年5月已经实际交付并由其改造的理由,因无足够证据予以证实,该院不予支持。

至于原告主张的按合同约定计算违约金为305085元(2042068元×0.0003×498天),惠天然公司抗辩违约金过高,经考虑合同的履行程度、当事人的过错、预期利益等因素,结合本案实际情况,根据公平原则和诚实信用原则进行衡量,该院对逾期交房违约金的标准酌情调整为万分之一,即被告应付违约金为101695元(2042068元×0.0001×498天),对超出部分,该院不予支持。

二审法院撤销一审判决,判决开发商支付30万违约金

在一审宣判后,范先生和惠天然公司均不服此判决,提出上诉。

范先生上诉称,其主张的违约金合理,应予以全部支持,一审判决仅少部分支持,违背了公平原则和诚实信用原则。

惠天然公司上诉称,范先生早在2016年5月就已对涉案房屋占有、使用并对房屋进行了大量改造,一审法院在证据采信时忽略了上诉人惠天然公司提交的大量客观证据。同时,范先生在占有房屋后对房屋进行大量改造,导致房屋一直不能进行五方验收,其应当承担由此产生的一切不利后果;而且在本案房屋买卖中,范先生并未遭受任何损失,因此,基于上诉人没有实际损失,我国对违约金适用"补偿性为主、惩罚性为辅"的原则,守约方也不应通过违约金的约定获得合同法规定的实际损失之外的额外收益。

在二审质证环节,惠天然公司指出,惠天然城市公园二期其他业主的房屋的交房条件与范先生的房屋交房条件一致。

株洲市中级人民法院审理后认为,惠天然公司称范先生早在2016年5月就已实际接受占有案涉房屋并对房屋进行改造,应以此时间作为房屋已实际交付的理由,经该院审查,惠天然公司未能提供确实充分的证据予以证实,且与合同约定及该案实际情况不符,该院不予不支持其上诉意见。惠天然公司的行为构成违约。

关于违约金的计算标准,株洲市中级人民法院认为,诉讼双方在合同中约定为按已付房屋价款的日万分之三进行计算,该约定系当事人的真实意思表示,且不违背法律、行政法规的禁止性规定,合同文本亦系格式文本并由上诉人惠天然公司所提供,另日万分之三的标准换算成年利率也仅为10.8%,本案合同的标的又系双拼别墅、价值较高(购房款计2042068元),因而该约定也非过高,应尊重当事人的意思表示予以诚实履行,一审法院对此进行调整不当,应予纠正。

法院最后判决,惠天然公司支付范先生逾期交房违约金305085元,限判决生效后十五日内付清。

1月11日下午,潇湘晨报记者致电惠天然公司,一位工作人员表示,对此事并不知情,要求记者致电负责人刘某,但记者随后再次致电,对方电话始终无人接听。

(原标题:延迟交房近500天业主起诉开发商,一审判决赔10万,双方均提起上诉,二审:赔30万!)

(来源:潇湘晨报记者:曹伟)

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