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山东菏泽取消限售被过度解读?你认为楼市调控有可能放松吗?

黄志杰 2018-12-20 10:59:21

数据|观点|政策|资讯|土地|导购|踩盘|法律

山东菏泽市住房和城乡建设局官网18日发文宣布取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

据悉,这也是自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来,个取消限售政策的城市。

01历史:限售出台近一年多

事实上,此次山东菏泽调整相关规定,距离政策出台仅有一年多时间。

2017年11月6日,《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,其中第14条规定:对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理,督促相关部门逐一整改,确保各项措施落地生效。

02官方回应:正在开会研究!

菏泽市住建局官网12月18日发布的有关取消限售的通知显示,该通知的落款时间为12月14日。对于取消限售的政策是否已开始执行,菏泽市住建局相关工作人员12月19日上午回应媒体称,由于后台系统还在调整,目前这一政策处于准备状态,还没有正式启动。

菏泽市住建局办公室人士则向记者表示,该政策住建局在前期经过了一段时间调研,昨日发出的这一通知此前在市里已被通过。

“通知是昨天晚上发的,我们也没有想到会引起市场如此大的反应,有点意外。今天上午一大早住建局已经召集局里人员就昨天的通知开会。” 上述住建局工作人员说。

03反响:地产股闻风而动,早盘强势走高

18日山东菏泽市发文,今早(12月19日)的地产股早盘闻风而动。鲁商置业高开后随即强势涨停,荣安地产、亚太实业、卧龙地产等多股高开。

不光内地的地产股闻风而动,甚至,今日的港股地产股都集体走高。其中,华润置地涨2.86%,融创中国涨2.54%,碧桂园涨2.07%,万科企业涨1.85%,恒大涨1.86%。

04房价:菏泽二手房稳中有升

通过某数据平台显示,近1年的山东菏泽无论是新房还是二手房的房价,基本是平稳为主,也略有上升。

05回顾:1月兰州“打响限购松绑打响枪”

此前,兰州是此轮调控中取消部分区域限购的城市,被网上称为“打响限购松绑打响枪”

今年1月5日,兰州市住房保障和房产管理局取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,是在部分区域解除限购的城市。

06专家观点:此次出台取消限售,信号意义极强

易居研究院智库中心研究总监严跃进:菏泽此次取消限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

中原地产首席分析师张大伟认为,限售是房住不炒最典型的政策,菏泽在当下节点取消这一政策,对房地产市场预期管理影响非常大,应该被叫停。

华创证券分析师袁豪:本次菏泽政策调整为本轮调控以来地方首次明文放松,打响“地方松绑楼市调控枪”,其意义大于政策本身对于需求的提振。

贝壳研究院院长杨现领:从菏泽本地市场而言,放松限售会对改善性需求一定的支持,但目前的市场环境也不支持快速需求提升,预计影响相对有限。而作为地方政策放松的例,会对其他城市有一定的示范效应,但是考虑到不同城市差异比较大,在一城一策大背景下,这种效应也会比较有限,不应过度解读。

经济学家宋清辉:菏泽的调控松绑会对楼市造成羊群效应,从而引发其他城市的仿效。但在当前严厉的楼市调控基本面下,预计仿效的城市不会太多。

07预判:类似政策放松的城市还会继续增多吗?

12月13日,今年最后一次中央政治局会议召开,分析研究2019年经济工作。相比于10月底召开的会议,本次会议也同样未提及房地产领域的相关政策表态,今年以来第二次不谈“房地产”。

国泰君安证券宏观团队表示,10月的政治局会议未提及房地产调控,其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时,房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标,部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企,限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策,以及加大对房地产企业融资支持,房地产的稳增长作用可期。

中金公司首席经济学家梁红也认为,当前财政和地产相关政策亟需调整,以促进广义信贷扩张、进而提振总需求。

中信证券研究所副所长明明称,本次政治局会议释放出对明年更强的忧患意识和稳经济的信号,未来宽松政策的托底意愿将延续。稳增长的路径也非常重要,具体来看分为三种,一是放松地产,二是加大基建,三是减税。事实上,这三种路径是存在一定的矛盾的,比如减税必然导致财政收入减税抑制基建,比如松地产是否要配合房产税推出,那么又会一定程度上对冲减税的效果。

值得注意的是,银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日,融360发布的报告显示,11月份首套房贷款平均利率为5.71%,环比首次出现持平上月的情况,同比则上升6.53%。这是2017年以来,首套房贷利率在连涨了22个月后,首次出现“零涨幅”。

08另一种理性声音:或被过度解读

此前,山东省住建厅房产处工作人员表示,正在了解菏泽的情况,包括政策出台的原因、当地的市场情况,在弄清楚之前,没有具体的想法。媒体对菏泽的政策进行了过度的解读,不利于地方政府根据自身情况采取措施。

济南楼市在线此前的一篇文中中,也分析了此次菏泽取消限售的原因,并进行了一番理性分析,其中他主要观点颇有说服力。

他认为,首先楼市调控松绑,有违常理。之前房地产市场调控确实有过几年紧几年松的历史,很多人有过类似经验,但有时人就恰恰败给了自己自以为是的经验。最近10年的2009年四万亿计划出台房价上涨、2015年去库存房价上涨,传导的路径都是从一线城市开始,几个月传导到二线城市,再几个月传导到三线城市。这次,居然是个三线城市菏泽率先放松房地产调控,然后被某些人解读为信号、打响枪。由一个三线城市挑头有违常理。

其次,菏泽真正取消的是限售,不是限购和限贷。对于楼市力度的就是限购和限贷。这两点是限购政策“五限”对楼市真正的杀手锏。至于限售,更多的是震慑那些炒房群体和炒房资金:不要再炒房!资金不要再过多流向楼市!让房子回归居住本性!而菏泽一直都没限购,政策相对济南很宽松。

再次,这份通知中的重点,是扎实、稳妥推进棚户区改造工作。 可以理解成,通知的重点是优先建设安置房,安置房未开工建设的开发项目,一律不准开建。以及稳定开发商预期,放开限售,一定程度上活跃菏泽房产市场。让开发商们先把回迁房代建好。实际满足菏泽市的棚改要求。

你对菏泽放开限售这一事件如何看?

你认为长沙会放松楼市调控吗?

欢迎来留言区告诉我们!

来源:菏泽市住房和城乡建设局、财联社、券商中国、证券时报、济南楼市在线、新浪财经、新浪港股等综合整理

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