房价上涨之根源

最近看了一篇文章，分享给各位看下，是否合理？

1、房地产的本质是什么，买房实际上买到的是什么？

您买房的钱去哪里了？钱给了开发商，开发商买地给了政府，交税交给政府了，剩下的部分利润作为公司继续运作和股东分。政府拿着钱投资搞城市发展，修路，修公园，修配套。可以看出，我们买买买，本质是城市发展众筹，建设我们美好的家乡。那是不是可以说，买了一个城市的房子就相当于买了这个城市的股份。你投资一个公司，公司发展好了，你就会有分红。你买城市也一样，城市发展好了你也有分红。而这个分红不是体现在政府发钱给你，而是体现在你居住条件的提升，个人机会的增加。城市越发展，您的股份也就越有价值。所以，你会发现你的房子越来越值钱了，这正是分红的体现。而中国城市正在高速发展中，房子是很正常的。北上广深是中国城市发展最快的城市，人口越来越多，机会也多，城市价值逐步提升，因此房产也就的最快。省会城市作为一个省的中心，城市建设最为迅速，房产也有其基础。

2、中国的房价为什么是一直涨？

房价上涨的个动力就是刚才提到的城市化进程。但房价的涨幅显然超过了实际价值的增幅，说明房价上涨肯定还有其他动力在推动。

第二个动力就是通货膨胀。疯狂的印钞是房价上涨的动力。从2000年到现在，中国的货币供应量从13万亿增加到了150多万亿。10多倍，房子只是众多涨价商品中的一个，因为折旧慢，所以比较保值。

第三个动力就是土地供给越来越少。每个城市的发展都是有限的，因此土地供应有限，用于住宅的土地更是有限。偶尔一个新区开发，会增加供应，稳定市场，但总体来说还是有限的。

第四个动力就是我们每隔一段时间出来的调控政策。从06年开始，所有的销控都是为了抑制交易。限购也好，限售也好，政府强调房子用来住，如出一辙的限购限售主要打击高杠杆需要资金快速回笼的投机者和打击碰到急需套现的普通人。因为这两类人因为政策影响了他们出手的初衷。但事实上这两类人在市场上比例很少，因此调控政策对他们的打击对市场几乎没有影响。对于大多数房东而言，如果交易门槛高，大不了就是不卖了。房东耗着不卖，购房者耗着买不了，调控下市场就会逐步走向供不应求。

所以，我们明白了，这四大动力在催促房价上涨，前两大动力决定方向，后两大动力决定速度。

房价要下降只有通货紧缩或者城市化进程停滞。而这种情况在发展中的中国里程上还需要十年以上才会出现吧。

3、政府在调控房价上，国资进入租赁市场，能否降房价？银行也开始租房子可按揭？真的是变天了吗？

国资进入租赁市场确实解决了部分买不起房人的居住问题，但真正意义是为国家带来了可持续的收入。因为土地价格一直在涨，所以无论政府卖地卖了什么价，过了一年两年，总是卖亏了。而且此时扩张总归有个上限，值钱的地卖了就没了。把出售改为政府自己持有，持续更是不错的选择。从我们开始讲的道理来分析，城市的有限股份拿去出租了，那么拿来销售的股份就少了，很容易造成卖方坐地起价。所以，国资进入租赁市场来降房价是天真的想法。

4、现在房子那么多，你看，晚上都没亮灯，空置率高企，房价有泡沫？

回答这个问题，先举个例子：假设A市有10套空置房，有5个买家。10对5，市场是供过于求的。然而这10套空置房里，只有5套房子的房东愿意把房子拿出来卖，这是市场事实上市供需平衡了。然而5个买房的人一查资料，发现有2个没有买房资格，被限购了。现在是5对3，供过于求。这5套房子只有1套处于市中心，其他4套在郊区。而这3个购房者只想买市中心的房子。1对3，变成供不应求。这个例子只是告诉我们仅凭空置率去推断供求状态是不准确的。现在的住宅市场基本情况是，在房价上涨的大趋势中，房东普遍惜售。供给不能充分释放。而且供给分布不均，核心区域供给稀缺。

看完文章，你觉得房价降的因素还有吗？你了解了楼市吗？你看清本质了吗？这一切都符合逻辑吗？

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