[摘要] 龙湖、万科、复星、旭辉、世茂……据统计，在目前的TOP30房企中已有1/3切入了长租公寓领域。但较之专门的公寓机构，房企到底有多大胜算？龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石在接受媒体专访时介绍了龙湖的经验。在其看来，品牌是龙湖做长租公寓的 大 。
房地产企业正在面临由增量开发转向存量经营的变局，政策层面也出现“100%自持住宅”“只租不售”等新动态，随之品牌房企进入租赁市场的步伐明显加快。
龙湖、万科、复星、旭辉、世茂……据统计，在目前的30房企中已有1/3切入了长租公寓领域。涉足较早的龙湖甚至已在开展产品升级，例如10月20日龙湖在上海发布的冠寓CityHub，是在核桃、松果和豆豆3大产品线“住”功能的基础上，增添了工作、娱乐、交际等元素，形成的“集合城市生活资源”的概念。
的确，在房地产利润率下滑的趋势中，长租公寓等存量土地与物业的盘活、专业化管理服务的模式显现较大 机会，但也正如SOHO中国董事长潘石屹所言“存量时代对于不少开发企业来说也是压力。”面临成本高、回报低、融资难、运营门槛高、后期专业化竞争加剧等难点，抢滩长租公寓的房企，如何抵御浪潮？
突破“剪刀差”的5个条件
随着传统地产业务天花板效应日显，很多房企也纷纷瞄上了长租公寓的万亿市场。但较之专门的公寓机构，房企到底有多大胜算？
龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石在接受媒体专访时介绍了龙湖的经验。在其看来，品牌是龙湖做长租公寓的 大 。在龙湖品牌的发源地成都和重庆，冠寓的出租率在95%以上，就是证明。同时，房企的运营 也不容忽视。例如龙湖做冠寓，拿项目决策只需要几天，拿到项目到产品规划再到开业只要五个月左右。
“此外就是成本，龙湖用集团招采，成本低供货速度快，有保证。”龙湖计划今年底超过15000间冠寓开业，规模会让“人房比”等成本更有 。而达到这样的规模，也是取决于龙湖布局方面的 ，在已经有多个城市地区公司。其四就是团队的 。
相较领域专门机构，房企在既有品牌、成本控制、运营体系、规模和团队上的条件，尤其是拥有自持物业的 ，的确让其能不囿于行业的“剪刀差”运营模式。
效益和资金成两大难题
但同样不容忽视，客观而言长租公寓行业仍然存在“周期长、回报低、利润薄”的问题，效益和资金，是房企也必须需要面临的。
据介绍，2016年下半年，龙湖集团创立“冠寓”以来，其已确立为继地产、商业、物业并行的龙湖第四大主航道业务。
在集团支持下，冠寓计划陆续进驻北京、上海、深圳、广州、南京等16个一线和领先二线城市，到2017年底，预计开业项目将推出逾1.5万间客房。在上海冠寓进入的短时间内已签约了20个项目，包含重资产和轻资产。
龙湖集团总经理温介邦就直言，“现在政策市场需求结合在一起，集团重视租赁业务，这就是我们的机会和发力点。”
根据戴德梁行的预测，长租公寓的未来发展趋势将呈现三个阶段，即“阶段盘活存量房”，“第二阶段龙头企业为主，市场规模化”“第三阶段产品精细化，运营和 主体专业化”，即当市场规模化后，租赁住房产品将逐渐细分，也会出现专业的运营公司、管理公司以及开发主体等等。
东方证券研究也指出，未来随着公司房源规模的扩张，将逐步打开盈利新入口，公寓业务的收入规模及盈利能力有望逐步走高。
“但在此之前，规模之争、效益之战，以及是否能够做到产业链的充分延伸、满足客户对产品接受度，都是行业竞争者必须竞逐的。”
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