[摘要] 近来，长沙市场上对高品质住房需求在不断增加。
近来，长沙市场上对高品质住房需求在不断增加。
全球经济持续低迷，中国经济艰难转型。信心和动力是经济航船行稳致远的保障。作为国家经济的支柱产业，房地产市场形势从今年1月起开始回暖，但一线城市与二三线城市之间的分化现象持续。在经济结构调整，尤其是房地产行业调整的拐点之上，二三线城市的房地产企业要如何看待后市发展?如何重塑市场信心?如何改革创新?
新增产业地产体量是现有的6倍
邓银伟(湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司董事长兼总经理)：产业地产去年竞争非常激烈，开发商你争我抢，因而投资者、商户资源贫乏。但是努力过后还是有一定的起色。总体来说，产业地产市场本身还是“僧多粥少”吃不饱的局面。这几年新增开发的产业地产项目总量达到3600万平方米左右。从我们调研的数据来看，长沙现在包括三湘南湖、高桥、万家丽、马王堆等所有的大市场，全部现有总量才600万平方米左右。新增的产业地产体量是现有体量的6倍。市场竞争相当激烈。
春节过后，房地产市场的来势比以前好一些。应该说信心比过去更足。外地和湖南的各地市州县虽然购买力弱一些，但是还是有较强的需求。地市州县的装饰建材、五金机电的商户，还是有走向长沙的意向。2016年我们是充满信心的，总比2015年好，比2014年下半年要好。
刁付喜(长沙佳海工业园营销总监)：目前长沙的工业地产相对于住宅、商业来说，竞争相对小点。其实工业地产的运营关键还是看市场需求、市场购买力和产品自身。从我们所面对的市场来看，长沙的市场需求还是很大的，因为湖南作为一个食品大省，但是市内却没有集中的食品承接专业园区，所以我们即将推出的二期二组团打造的就是一个以食品为主导的专业园区。但是，虽有需求，市场的购买力还是不足，购买力主要看企业家手上有没有钱。
现在企业的负债率都非常高，银行贷款难度也很大。虽然目前国家出台了一系列对房地产有利的政策，包括对我们有着实际推动作用的营改增，但企业家们还是不敢轻易投资。
阵痛之后，实体商业正回暖
常金国(华创国际广场营销总经理)：商业地产对市场的波动感受没有住宅市场那么强烈，现在商业地产市场还没有明显的回暖迹象。长沙的商业地产确实体量比较大，长沙的写字楼体量与其他城市相比还是比较少的。同时，长沙核心城区的写字楼项目也并不是特别多，核心区的写字楼项目都是起点配置比较高的，在来说，配套配置都比较靠前的。
商业地产，商业在前，地产在后。一方面是商业地产的销售周期比较长。另一方面，商业地产要把商业摆在前面，所以，在招商运营方面，开发企业所花费的精力和投入的资金都是非常大的。现在，我们仍然坚持运营，把品牌引进来，把主力商家引进来。以此保障项目有较高的 ，这样的话，让投资者的投资更加安全。
刘芳(湖南百思特商业投资有限公司董事总经理)：从商业运营方的角度来说，我认为大社区商业反潮流已经兴起，所有社区住户都跳不出“生活后一公里”的圈子，的近距离优势使得社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。
目前市场上大部分的大社区商业主要是开发商以住宅开发的思维进行商业的开发设计，绝大部分社区商业都以底商的形式存在，缺乏体验空间和品质保证。未来，我依然非常看好长沙的商铺市场。长沙即将成长为千万级人口大城市，商业发展空间和市场潜力都比较大，越来越多的投资者还是更愿意投身到商铺投资中来。
从去年开始，无论是商场运营方还是品牌方，都在进行各种创新调整，实体商业的营业额也在逐渐回升。可以说，阵痛之后，实体商业正在强势回暖。
抓在手里的“铜”，比想象中的“金”可贵
熊小青(运达房地产开发有限公司副总经理)：目前运达中央广场所剩的可售物业已经不多，占总货源的20%左右。今年我们将迎来瑞吉酒店和W酒店的陆续开业，下半年商场也将开门迎客，项目的商业价值一一呈现，相信会给整个湖南甚至中部带来影响和震撼。
近，长沙楼市成交量大幅增长，价格并未有明显上升，甚至出现了大量低价入市的楼盘。可见，绝大部分开发商都认为，抓紧这一波有利时机快速去化才是正途。我的观点是，在现在的市场上，抓在手里的铜，远远比想象中的金要来得可贵得多。
张文斌(长沙恒大雅苑营销总监)：我们关注近的市场数据，卖得比较好的几个项目，一周的成交量达到了100套以上，这个数字是惊人的。我们确实觉得，做好产品的规划、配套的提升、物业服务的品质，将更有利于销售。长沙是二线城市，价格也处于洼地，我们公司的整体战略布局，也将重点放在了一二线城市。所以我们今年将在长沙连续有几大项目开盘，对于市场也是有信心的。
恒大雅苑项目后期将推出35万平方米的商业体量，这也是我们一直在思索的焦点。商业地产的开发有两个方向，一个是增加片区的人口导入，靠需求来带动商业。另一个，是招商先行，来带动商业项目的销售和住宅人口的吸纳。这个方向也取得了很好的效果。所以我们也在思考，哪种方式更适合现在的市场。
苏文欢(顺天房产总经理)：我认为房地产市场去库存，扩大需求是关键。现在二胎政策出来，消费者将会有更大的购房需求。而北上广深等城市房价高企，也会使得有一些湖南人回乡置业，回家乡发展。国家近期的政策对市场来说是利好，但是因为长沙和北京、深圳不同，刚需的增长会偏小一些。
目前，房地产企业还是要走出去，长沙本地毕竟需求有限。可以去北上广深这类一线城市进行挖掘。把产品做好、服务做好，塑造好品牌和口碑，真正为购房者解决好居住的问题，这些会更加重要。
今年顺天集团还将涉足旅游地产、养老地产。我们认为，这也是未来房地产行业的发展方向。养老是一个不可避讳的话题，是所有家庭都要直面的问题。
改善型需求的增长超过刚性需求
朱中宇(泰禹·云开壹品项目营销负责人)：泰禹·云开壹品经过去年去库存的努力，今年有一个幸福的烦恼，我们去年1001套房，到现在只剩30多套可售了。现在担心的是没有产品卖。新产品要在10月份和年底才会推出，中间会有一个断档的过程。
去年整个南城片区去库存的效果都还不错，今年我们更多的是在思考，今年我们在没有去库存压力的情况之下，如何对后续的市场未雨绸缪。现在在打鸡血、打青霉素的去库存调解之下，过了半年之后，会不会再冷一下?到时候怎么办?因为，我们认为，现在这种高烧的情况，不可能长期持续，这是我们比较担心的。
余扬(万科集团长沙公司营销经理)：在产品的供应上面，万科致力于做主流市场上好卖的、客户需要认可的产品。这几年万科一直在长沙改善型需求的市场上，有比较充分的调研和产品的研发。从去年开始，长沙的改善型需求的增长，尤其是核心城区改善型需求的增长，已经超过了刚性需求的增长。
我认为，未来两三年时间，长沙改善型购房量还将有一个明显的增长。在一线城市房价的挤压之下，未来几年长沙的房地产市场会有一个稳健的增长。
周克强(长房集团营销企划部经理)：长沙的住宅均价是每平方米6000多元，而其他经济总量差不多、甚至比我们低的城市房价却很高。在我看来，首先是因为长沙的库存量大。
这背后有三个原因：，前几年单位自建商品房很多，把大量有购房需求的人消化掉了。第二，原来的拆迁政策是以房换房，而不是货币补偿，这无法刺激购房需求。第三，长沙有一些很早以前放出的土地，价格非常便宜，建的商品房往往价格很便宜。
估算了一下，长沙去年一年成交的土地，全部建成楼盘也只有900多万平方米。可以说，长沙现在的住宅市场还比较痛苦，明天可能更痛苦，咬紧牙挺过去，后天是非常美好的。
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