[摘要] 新政对于楼市的作用更接近于强弩之末，影响力已经大不如前。刚需和改善客群的购房需求在上半年已有透支之嫌，因此，“金九银十”的市场表现，与今年2季度相比，明显出现大幅下滑，四季度楼市降温在情理之中。
房天下讯 在刚刚过去的“十一”假期，剔除保障房与自住房，北京商品住宅成交342套，与去年同期相比出现小幅上升。不过，与9月后一周的市场表现相比，就会发现环比降幅高达78%。
其实，楼市成交降温的趋势从今年7月已经出现端倪，传统的销售旺季“金九银十”成交量也远远没有达到业内人士的期望。数据显示，北京新建商品住宅成交量已经连续2个月下跌，9月环比8月下降30%，与7月相比降幅更达到42%。
如果单纯与去年同期相比，今年市场表现确实有了很大改善。然而，我们需要看到的是，今年市场改善的前提是官方密集出台了多项刺激政策。从去年9.30政策到今年9.30新政，这整整一年的时间，官方接连降低了首套房和二套房首付比例，修改首套房认定标准，放宽公积金贷款条件并提高贷款总额度，再到近实施公积金异地贷款，可以说政府对于房地产的支持力度是前所未有的。
回顾这些救市政策之后，再来分析今年楼市的表现，应该说成交量同比上升并不稀奇，甚至可以说目前的市场表现是“理所应当”。
去化高峰已过 楼市降温属意料之中
与2014年的楼市相比，今年楼市算是占尽了“天时”“人和”优势。从年初的“3.30”新政开始，一线城市成交量一路走高，4月、5月、6月房企抓住了政策出台后购房者对市场恢复信心的关键时期，加快推盘节奏，直接引发了一轮去化高峰，使市场上的潜在购房需求实现了集中释放。
此后，央行的降准降息虽然减轻了购房者的还贷压力，但是对于楼市的作用更接近于强弩之末，影响力已经大不如前。刚需和改善客群的购房需求在上半年已有透支之嫌，加上8月北京市政府针对通州出台了史上严厉的限购政策，导致一批购房者重回观望状态，因此，“金九银十”的市场表现，与今年2季度相比，明显出现大幅下滑，这也是情理之中。
新政提升后市信心 四季度房企有望从容收官
“十一”假期前夕，央行发布新政规定，不限购城市首套房商业贷款首付比例低为25%，住建部又紧接着发布公积金异地贷款政策。
稍加分析就可看出，这两项新政的作用面主要是二三线城市。目前，一线城市仍然限购，而且市场表现良好，供需相对平衡，二三线城市库存还处于高位，供过于求的情况比较普遍。公积金贷款对于在一线城市有中高端需求的客群来说，作用有限，而二三线城市房价较低，公积金异地贷款对于这些城市的客群来说，作用较大。
由此也可以看出，对楼市实施分类调控已经成为下一阶段的大趋势。正是因为政府看好一线城市楼市的发展前景，同时也看清了二三线城市面临的去化困局，才有了这两项政策。近期政府针对一线城市楼市出台新政的可能性较低，因此，2015后一个季度，一线城市成交将以平稳为主。
虽然新政对一线城市影响有限，但是提升购房者和房企对后市信心的作用却不可小觑。购房者可能会在接下来的时间加速入市，再考虑到上半年的去化高峰以及9月和10月不算太差的市场表现，房企要完成2015全年的业绩目标并没太大压力。
小编认为，像去年年底那样以价换量的促销很难再现，不过不排除房企会利用某些特殊节点制造营销噱头的可能性。去年的“双11”、“双12”，很多电商和房企玩得不亦乐乎，也确实提供了大幅度的优惠，直接导致了不俗的成交量。今年房企应该不会错过这些营销节点，只是优惠额度恐怕不能与去年相提并论。如无意外，今年多数房企有望从容收官。
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