[摘要] 一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点对它使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能完整性，对不同功能空间还是有一定面积范围要求，并不是一味求小。
误区一：小户型=小面积
打算购买90平方米以下小户型购房者首先要区别两个概念，“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。
一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点对它使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能完整性，对不同功能空间还是有一定面积范围要求，并不是一味求小。
受到总面积限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间面积还是要控制在一定范围内。同时为了保证日常生活质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型开间非凡注重，通常卧室面积应控制在16平方米左右，卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，客厅在12～40平方米左右。
照这样面积来换算，比较实用小户型，卧室开间要在3~4米，卫生间开间要2米以上，厨房开间2~3米，客厅开间4~5米。
所以看户型图时候一定要注重旁边标准开间数据，图形是可以有欺骗性，3米开间按比例缩小后可能跟5米开间看起来差不多，一不注重就掉进陷阱了。
误区二：东西朝向、南北不通风
假如单看户型设计图，有的小户型房型方正、全明设计、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平图拿来看看。
因为地理纬度、气候关系，住宅朝南是比较理想朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。
有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间距离过近，这些都会影响到房子采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来。
要选择一套好小户型，单看一张户型设计图是不够。
好请售楼人员提供小区总平图，了解小区整体规划，每幢单元楼的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之间的距离，一般这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。
误区三：户型不方正，使用率低
小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低，为什么这么说?因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考 虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。
买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。
对户型图不熟悉的人，经常是看不出什么问题，也看不出什么优缺点，所以在判定一个户型是不是实用，除了一些常规数据外，也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。
看户型图的时候想想自己生活的过程和细节，再把这些细节放到这套房子里去，很多缺点或优点就能显现出来了。
比如有的户型，走道设计在客厅中间，有人称为“走破式”，客厅的前半部分实际上也成为了过道，使得客厅的完整感完全丧失，试想：看电视的时候，经常有人在电视机前往返走动，这会带来什么样的感觉?
误区四：露台、阳台、入户花园面积过大
一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情，这些赠予面积甚至经常成为购房者选择某一个户型的主要原因。
挑赠予的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究，面积不可过大、进深不可过长，否则将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。
房天下讯 买房，是很多人一辈子重要的事情之一，除了看交通好不好、环境好不好等因素外，户型的好坏也是非常重要的，直接关系到你以后居住的舒适度，如何选择也是一门很大的学问。好户型坏户型的标准是什么？购房时要考虑哪些因素？
户型挑选5大要素不得不考虑
1.动静分离
动静分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。
动区：是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置；如：客厅、餐厅、厨房、次卫等
静区：主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。如：卧室、书房、主卫等
案例1：动静分区合理户型
点评：卧室布置在户型深侧，距离入户门较远
点评：B户型95㎡,2+1室，户型规整，各功能区分明确，动静分离；阳台可改造成书房或儿童房，主卧朝南，宽敞并配有独立卫生间。
案例2：动静分区不合理户型
点评：次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大
2. 干湿分区
干湿分区是指湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。
干区：客厅、饭厅、卧室等
案例：干湿分区较好户型
点评：户型紧凑实用，功能分区明显，两间卧室均朝南，采光通风效果好；独立厨房方便干净，干湿分区合理。
3. 公私分区
户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。
户型的私密性主要需做到两点：
② 入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；
②户型内部客厅、餐厅等公共活动空间不会对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。
案例1：公私分区较好户型
点评：私密性好，玄关处不会对卧室等私密空间一览无余。
点评：D户型92㎡，N+1户型，可灵动设计，花园改造成卧房，提供空间利用率；入户厨房餐厅客厅阳台相连，视野开阔；公私分明，卧室部分可保证主人空间私密性。
案例2：公私分区较差户型
点评：卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分
4. 通透良好
通透性主要是指户型的通风和采光性能。
户型的通透性主要需做到四点：
②户型好有两面可采光和通风，相对两面采光通风佳（如南北、东西）；
③相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果差；
④厨房、厕所湿气较重，尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。
案例1：通透性佳——对侧采光通风
点评：E1户型128㎡，该户型南北通透，南向阳台设计，客厅及两卧室朝南，采光好；北侧阳台可以改造成书房或者卧室，且属于半赠送面积，得房率高，改造后实用性更强；不足的是餐厅位于过道动线中心，影响通路。
案例2：通透性次佳——相邻侧采光通风
动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。
户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。
案例1：动线良好
点评：从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉
点评：16栋1号户型，2室2厅1卫1厨，建筑面积：75㎡，层高2.90米，餐客厅连接显开阔，入户即到阳光大厅，动线较好；采光通风好，主卧带明亮飘窗，窗外绿意尽落眼底，厨房带生活阳台，空间实用采光好。
案例2：动线较差户型
点评：进厨房要穿过客厅，进卧室要穿过客厅，进餐厅要穿过客厅，客厅都成公共走廊了，另外进生活阳台要穿过主卧，该户型堪称灾难级。
房子的户型好，晴朗的天气，白天所有房间不需要开灯，光照也充足；往房间里摆放基本尺寸家具，不妨碍人走动；不借助通风设备能自然通风。通常有5条基本标准：
1、整体形状方正
整体形状方正的意思，不是整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。
2、偏大面宽、偏小进深
面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放，同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。
3、没有暗间
暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的新房如果有暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。
4、房间大小适中
房间越大越好？当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积；客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，可能还需要将另外一个空间设计得偏小。
5、动线合理
动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人的行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也符合生活习惯，不容易出错和出意外。
高层住宅的中高区空气流动快，而南北通户型是出于对流通风的考虑而设计的，因此，买高层住宅，南北通户型和全南户型都能比较好地通风。但总高6层及以下的多层住宅，选南北通户型才能更好地通风，尤其较低楼层要更多考虑南北通的户型。如果想要更多阳光照射，又想通风良好，可以考虑买高层住宅中高区的全南户型。
评价户型，先看面积
只看这5条标准，还不能判断户型的好坏。如果离开面积的因素评价户型，也是不够理性的。
好户型就是能让里面的人住得舒适，住得方便，而不同面积的房子，业主的居住需求也一定不同。总的来说，小户型因为面积小，业主需要在较小的面积里尽可能利用空间，完成各种居住功能。因此，户型设计尽量不浪费面积，功能区域能相互借用，对这类户型来说非常重要。而大户型的室内空间宽阔，对利用率的要求就较低，但居住人口可能较多，在户型的私密性、功能区域的划分、功能的齐全等方面的要求就更多也更高。
小面积一居室
一居室的面积通常在70平方米以下，在这个面积范围内，居住人数通常是1至2个。房间不但需要完成基本生活必需的“五大件”——客厅、餐厅、厨房、卫生间、卧室的功能设置，还要采光充足，储物空间齐备，才能称得上是好户型。但在实际开发和建筑设计时，由于一居室面积小、总价低，不是市场主流，也不是开发商的主要利润点，因此在设计户型时，同一楼面里先把好的位置、好的朝向留给大中户型，小户型后被安排在余下的位置。也因此户型好的一居室不常见。
这套55平方米的小户型(图1)基本上满足了好户型的一般标准，整体方正，采光、朝向都很好，各个房间既紧凑，功能分区又明确。尽管阳台在卧室外面，但由于一居室的居住人口少，通常没有住家保姆。因此，穿过卧室去阳台晾晒衣物的是关系亲近的家人，不存在私密暴露的问题。
小户型以他独有的特点在繁杂的楼市中稳稳的占领一方领土，总价不高是它大的吸引力。由于总价不高，首付投资也比较低，无论是从投资角度还是对于那些刚刚进入社会的年轻男女来说，购买小户型无疑是一个不错的选择。
推荐楼盘：中一九骏
居 室：1室1厅1卫1厨
建筑面积：51㎡
参考均价：6500元/平
参考总价： 33万
1、半开放式厨房，连接餐厅，方便业主用餐
2、客厅连接阳台，采光好
3、卧室带飘窗，通风透气
实用型两居室
两居室的面积通常在70平方米至90平方米，居住人口通常在2至4人，在这个面积范围内，除了“五大件”功能，采光充足，储物空间齐备以外，要达到好户型的标准，面宽进深比要合理，以1：1.5为标准，适当浮动；由于居住人口可能较多，如果只有一个卫生间，就要做干湿分离的设计，方便同时使用；多人居住时衣物用品也多，需要足够的储物空间。另外，动线合理，互不干扰，也比较重要(如图2)。同一楼面里，面积稍大的两居室户型能占据朝向有利的位置。
经济两房因其较为完备的功能区间划分，以及较低的总价，成为青年购房者购置婚房的首先。但由于总面积有限，在户型设计上更为紧凑。所以在户型选择方面更因注重功能区间的划分和空间的分配的合理性。
推荐楼盘：蓝光幸福满庭
B3户型，南北通透，带景观阳台，采光好，便于观景；动静分区，设计比较合理；厨房自带生活阳台，方便，便于清洁。建筑面积：67㎡，参考均价：5788元/平
大户型需求多、标准高
三居室以上的户型面积在100平方米以上，居住人口通常在3至5人。除了满足中小户型的基本使用要求外，动线的简洁尤其重要：当多个人同时在不同房间和不同区域间穿插活动时，相互间的影响越小越好(图3)。各个区域能有明确分布，不叠加功能、互不干扰，这种私密性也是选大户型居住的家庭看重的因素。
中大户型一般为购房者二次置业所考虑的主要户型，选择此类型户型的购房者具备了一定的经济能力，而且因家里的人口增多，对户型的居住舒适性、私密性以及生理分居提出了更高的要求。
居 室：4室2厅2卫1厨；户型大，且南北通透，动线合理，参考均价：6400元/平，参考总价：91万
和好户型一样，差户型也有些共同的特征，但评判一个户型是不是差户型，通常判断其是否具有3个特征就可以认定了。不好的户型都有哪些特征？动线不合理、行动有干扰、采光不充足的暗间多、面积浪费多、动静分区混乱、房间之间通风排气互相影响、强行分割房间造成“豆腐块”分区等。
外立面奇特，户型不会好
户型设计尤其是追求建筑外立面独特性的楼盘，通常都有难处理的边角，会给户型设计造成很大的麻烦。为了迁就外立面的形状，户型设计就有很多限制。一些看起来奇怪和不合理的户型，大多出现在这类“异形”外观的楼盘里。
外立面是圆形、半圆形的住宅(图4)，通常会把阳台设计在圆弧形状的区域，把户型本身的边角包裹进去，实际形成的阳台形状不规则，晾晒空间不够，水池和橱柜都安装不下。如果用铝合金门窗封闭阳台，推拉不如方方正正的阳台方便；如果不封闭，几个房间的窗户都通到阳台，房间的通风也不太舒畅。
但差户型不仅在外形奇特的住宅建筑里存在，即使外形规整，房子整体方正，内部管道排布设置不合理，也会导致厨房、卫生间这样的动区和卧室这样的静区分区混乱(图5)，住进去才会发现非常麻烦。
一般来说，房间基本的功能分布要求是前动后静——越靠近门和玄关，越是全家人活动多的区域，比如厨房、餐厅、客厅。因为开门关门的时候会有些声音，烧菜做饭的时候厨房的声响很大，全家人在一起吃饭的时候免不了要聊聊天，在客厅会客或者看电视的时候声响也会比较大，这几个地方要位于房子的前部。而在卧室休息和在书房阅读需要安静，这几个房间要位于房子的深处，也能尽可能不受其他人干扰。卫生间是每人每天使用频率高的地方，从各个房间到卫生间，好都能以短的距离到达。
面积浪费多，户型也不好
这个户型(图6)从整体上看形状规整，但空间浪费太多，也是个比较差的户型。这套建筑面积80平方米的房子终只有一房两厅，卫生间没窗户。它大的问题是进门处到餐厅到客厅被一条走廊贯穿，浪费面积多，而且因为面宽窄，进深太大，改造难度也很大。这样大面积的浪费也是难以获得买房人认可的。
同样的面积，利用得好，能做两室两厅，空间设计利用得不好就只能做成一室两厅，而且在装修的过程中很难改造好。从买房人的角度来衡量，相同的面积、单价和总价，两室两厅的户型一定比一室两厅经济实用，居住的时间更长，买前者显然更划算。
一般面积浪费多的房子，问题经常出在这些部位：走廊过于长而且没有和客厅、餐厅等实用功能区域合并；卧室面积过大(超过20平方米)；厨房、卫生间面积过大而次卧面积太小；实际得房率低(低于75%)，公摊面积过大。
怪户型，也不是无可救药
外形奇特的户型，在50平方米以内的超小户型里比较常见。因为是剩下的边角料位置，价格优惠的幅度很大。这类的奇怪户型比面积较大的奇怪户型更容易改造。超小户型不像大户型，把客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间都以墙为界划分得很清楚，它本来就主要靠室内家具的设计摆放来决定功能分区。因此，小而怪的户型，只要整体上呈块状而不是细长条，就还有改造的价值。
另外一种能改造的怪户型，是客厅、卧室等房间形状方正，而不规整形状出现在厨房、卫生间等较小的区域内，即使有面积的浪费，也相对较小。后，选户型要时刻记住，户型图主要用来看格局，房子到底怎么样，交房标准的样板间有参考价值。
Tips
面宽：是一个自然间的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
动线：是指人在室内室外移动的点连合起来形成的线路。长久居住在家里的人，会形成比较复杂的动线。
进深：指一间独立的房屋前墙皮到后墙壁之间的实际距离。
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