[摘要] 近半年以来，国家对楼市的扶持政策不断，各种降息、降准、降首付、免增值税等纷至沓来，而楼市在一系列利好政策的推动下确实一改以往的颓势。
今日下午，摩根士丹利分析师JohnLam等人在报告中写道，将中国房地产业的评级从“有吸引力”下调至“谨慎”，下调的原因是融资风险上升且潜在购房人数下降。预期中的城镇化速度放缓和计划生育政策造成的家庭数量下降，料将遏制未来10年房地产需求。
近半年以来，国家对楼市的扶持政策不断，各种降息、降准、降首付、免增值税等纷至沓来，而楼市在一系列利好政策的推动下确实一改以往的颓势。
据国家统计局昨日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城楼市环比量价齐涨。
一边是楼市量价齐增，另一边却是中国房地产业的评级从“有吸引力”下调至“谨慎”。为什么楼市会出现如此相悖的情景呢？
房价政策
我们先来回忆下下面两个场景，
场景一：3.30新政发布，媒体、中介、地产商纷纷预测楼市即将“量价齐增”，然而有意思的是地产商们却纷纷化身“良心”商家，各类“限时不涨价”、“迎新政特价房”等，层出不穷，终地产商们“良心”到底，过了“限时”依然没涨价。
场景二：央行宣布5月11日再次降息，诸多专家学者纷纷表示房价要触底反弹，预测楼市趋于回暖，并将不断加速。地产商们一边不断宣传各种日光盘此起彼伏，表示现在是购房的大好时机，另一边各种诸如“0首付”、“0首付免息”、“0物业费”、“无理由退房”、“送面积”、“送地下室”、“专车专机接送看房”等促销活动不遗余力。
明眼人一眼就可以看出，无论楼市政策如何，开发商们虽然不再向以前一样疯狂的“以价换量”，但是借机消纳库存的目的表露无遗。开发商们比谁都明白，赶紧把手里的房子变现才是当务之急。
住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示，“商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史低点，在建房屋中90%未卖出去，去库存至少需要3至5年乃至更长时间。
去年国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”调查数据显示，各地规划的各种新城、新区建成后，可以容纳34亿人。这只是未来几年房子的增量！
而摩根士丹利分析师的报告中还显示，从近期的房地产销售领先指标——例如房地产门户网站访问量增速放缓来看，预计潜在购房者数量下降。
所以，中国楼市的实际情况是，无论政策如何调整，造成楼市不景气的罪魁祸首“库存高企”很长一段时间内都不可能得到解决。政策利好带来的楼市回暖，一部分是舆论引导，更多的则有点饮鸩止渴的嫌疑。
金庸打死《倚天屠龙记》里九阳真经中有这么一段口诀：“他强由他强，清风拂山岗；他横由他横，明月照大江。他自狠来他自恶，我自一口真气足。”特别适合楼市消费者。消费者只要沉得住一口气，别轻易的被地产商、中介和媒体等舆论引导，无论是更利好的政策还是地产商降价促销，相信终总会有那么一点点。
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