[摘要] 业内人士表示，新政对于楼市有很大的推动作用，或拉高楼价。不过记者日前采访了解到，广州多数开发商暂时没有涨价的计划，有的反而推特价单位以尽快出货。
3月30日央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。业内人士表示，新政对于楼市有很大的推动作用，或拉高楼价。不过记者日前采访了解到，广州多数开发商暂时没有涨价的计划，有的反而推特价单位以尽快出货。
二套房首付降低至3成~4成
预测
二次置业比例将大幅上升
新政
央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
原来政策
人民银行广州分行于2013年11月18日发布《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》，要求贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。对贷款购买首套房的家庭，继续执行低首付款比例30%的规定；继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。
举例
据专家介绍，“二套房贷首付从七成降至四成”，按照2014年广州一手住宅173万元的套均总价计算，首付至少可以节约52万元/套。
业界分析
满堂红的市场研究部高级经理周峰表示，这个主要是针对二次置业的客户而出的措施，根据满堂红2014年促成的二手住宅交易个案分类，二次置业的比例为11%，商业贷款的首付比例下调有助于刺激换房客户下决定，预计第二阶段二次置业的比例有望上升到16%~17%之间。但公积金政策在广州未必能有利好，因广州的公积金使用已过度，必须等到公积金贴息政策出台实施，才能令公积金申请者借助此通道入市置业或换房。
方圆地产首席分析师邓浩志表示，之前预期二套房首付比例下调到5成，实际利好超过想象。降二套首付及营业税“5改2”将有利于活跃二套改善住房市场，降低了置业门槛。
证够两年 交易免征营业税
预测
超三成二手房可享利好
新政
个人购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人购买两年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去房款后的差额征收营业税，个人购买两年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。
原来政策
从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
举例
据专家介绍，调整营业税让部分二手房源可以少征5.5%的营业税，按照目前二手楼市140万元左右的套均总价，一套也可以节约7.7万元的税费。
业界分析
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，营业税放宽有助加快市场流通，结合第二次购房首付和利率下调，降低了换房的门槛和购房成本，加快楼市复苏步伐。改善性需求对于楼市有比较强的带动性，其入市必然加快库存消化，并提高大户型消化率，一、二线城市楼市市场回暖预计因此会加快。三、四线城市成交量也会逐渐增加。
满堂红的市场研究部高级经理周峰告诉记者，从公司2014年全年促成的二手住宅买卖交易看，不足2年的比例是50.5%，满2年但不足5年的比例是11.7%，满5年的比例是37.8%。也就是说，成交中，至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠，而实际上在整个市场上，起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的，因此可以预计，未来一个季度，会有更加多的这类物业流通和成交。周峰预计，第二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。第二季度的二手价格会比季度升高3%~4%。如果穗六条放松,今年下半年的成交均价会比上半年上升8%~10%。
房贷以及营业税新政出台后，记者致电天河、黄埔等部分楼盘了解到，虽然有利好政策出台，但是反映到市场上仍然需要一定时间，广州多数楼盘仍执行原有的价格和销售策略，还有部分开发商趁机加紧出货。
房企动向1：暂不调价
新福港鼎峰的相关负责人透露，目前仅剩下几套样板房在售，均价21000元/平方米。项目三期新货预计5月推出。至于到时候会不会调价，还是要看市场情况再决定。星河湾集团方面也告诉记者，公司还在研究，暂未有调价。
奥园集团品牌方面负责人表示，目前在售的各个项目还是会保持之前的推货节奏，价格也没有调整。公司内部也并未正式开会商议针对新政会作何调整。不过她认为，新政策出来对整个市场肯定是利好的。
天河区某楼盘负责人则表示，利好政策接踵而来，房企可以从多方面进行策略调整：继续拿相对优质的地块，开发以改善型需求为主的中高端精品化产品；深耕潜力较大的一二线城市；注重产品研发及附加值的提高，进一步优化户型。
房企动向2：加紧推货
不过，也有部分开发商趁机加紧出货。天河广汕路附近一楼盘的销售人员表示，之前均价约27000元/平方米，现在推出的特价单位约24000~26000元/平方米，暂没因为新政而上调价格，只是通知意向客户尽快出手。
力迅地产营销总监何然认为，新政策对于二手改善以及低总价一手房的刺激作用会更大，符合政府提出的改善型也是刚需的调控思路。目前新政策颁布，各地区与城市一定会因城而异进行政策落实。就目前的情况来看，改善型产品或市区核心地段刚需（小三房或三房）将获益，而市中心区域（老区）高价位三房由于公积金八十万封顶的贷款政策而利好有限（首付仍需三成以上），预计广州及本地银行的政策明晰后才会有较好的刺激力度。去库存压力在部分区域仍然会偏大。在此种背景下，产品创新，支付金融工具利用，客户参与定制化创新仍然是需要持续坚持的方向。
房企动向3：倾向涨价
新政释放了大量改善型的需求，招商地产方面表示，在售的项目就是针对改善型的客户。招商地产一位广告经理向记者表示，目前招商地产在广州的项目卖得很不错，并且他很有信心地说，在政策的影响下，该项目会涨价。
位于南沙中心地段的方兴金茂湾，其项目负责人则表示，目前在推的项目只剩下一套，新政的利好对项目更加有利，不过之后全新开盘的组团还是需要通过判断整个市场形式来进行终定价。
业界热议
接下来还有进一步利好吗？
业内人士：或只是系列利好步
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，这次恐怕只是系列利好的步，未来公积金优惠、各地限购松绑等会继续推出，迟不会超过上半年。政府已经已经采取全方位利好轰炸房地产，市场恐怕消化都来不及，楼市今年火热程度一定超乎想像。
而中原地产首席市场分析师张大伟认为，政策利好远远超过市场预期，特别是二套房商贷首付比例降低到40%，这将是历史宽松的政策。虽然有一定约束条件，但这种力度的松绑，将对市场带来两方面巨大影响：
一方面是直接的需求刺激，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求。整体市场成交量将在4月快速上涨，预计一二线城市二季度整体市场成交量将环比一季度上升30%。一线城市的房价将开始上涨。
另一方面是心理影响，为什么市场这么关注二套房贷款政策，这是因为3月30日前的二套房贷款政策是2013年楼市政策收紧的标志（二套房首付从6成上浮到7成），这种情况下，松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。对二套松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。
会否重演2009年楼市疯狂？
业内人士：有相似但不相同
回想2009年楼市刺激政策横空出世后，楼市涨幅惊人。如今，历史会重演吗?邓浩志认为，重演09年楼市疯狂可能性不大，但是今年成交放量是肯定的，和09年不同的是，但由于目前库存仍然处于高位，所以未来一段时间市场仍为去库存为主。而库存稍低的一线城市估计会率先涨价，但由于一线城市有限购政策，投资资金难入场，所以涨幅也不会太高。
有专家表示，从目前房地产成交市场来看，部分房东和房企其实已经开始涨价，因为从历史数据来看，此类宽松政策往往会带来市场情绪高涨，进而带来入市节奏加快。在成交量上升的预期下，价格上涨势必成为必然。所以，在重振楼市的同时，也要提防价格持续攀升的风险，这需要地方政府密切关注二季度市场各类指标。若缺乏监管，那么重演09年楼市疯狂的可能性也是存在的，那么又会引发一次行政性调整。
业内人士：应该可以入市
楼市政策空前利好，大大增强了买家的入市决心，但是3月1日不动产登记已开始实行，未来房产税开征也被认为是“必然”。“一正一反”的两大因素，现在该不该买房？邓浩志表示，房地产税需要研究方案，过程较长，所以5年内开征的可能性不大，所以，现在应该果断买房，尤其一线城市，预计下半年，一线城市就会出现普遍的价格上涨，尽管幅度不会太高。
专家表示，无论是从楼市基本面还是整个市场情绪看，都朝有利方向发展。而且从政策导向看，鼓励市场成交成为基本思路。所以买房的节奏需要加快，若继续观望，那么不仅贻误了佳购房时机，而且会加大购房成本。购房者应该从住房需求吻合和改善的角度进行置业策略的转变。
买家情况
“犹豫客”下定决心入市
在广州天河区上班的白领小周认为，“我和家里人一直有买套大房子的打算，但由于资金有限，一直犹忧郁豫的，总想等着房价跌一点再买。但现在楼市利好不断，今年楼价恐怕要涨，再等下去也没有意义。而且现在二套房首付比例也下降了，资金压力不会很大。以一套市值300万的房子为例，按照原有的二套房首付比例70%来计算，首付款为210万元；若首付为四成，则减少90万至120万。”
有买家遭遇业主反价
本已和二手房业主谈妥价格的广州买家林小姐感慨：“今天刚接到电话，说好的240万，现在要248万了，新政一出就涨了8万。真是很郁闷。”无端端涨了几万元，林小姐表示只好作罢。无独有偶，买家陈女士也向记者抱怨：“新政出来后，原业主就打电话给我，说由于个人原因不想卖了，愿意退还定金。”
而广州海珠区下渡路某地产中介机构的一位经纪人告诉记者，滨江东的几套江景房出现了涨价情况，有的甚至和买家谈好了价格，但业主看到新政出来后立马反悔了。据这位经纪人透露，之前有业主放盘价是300万元，放了几个月还没成交，本来业主说可以有一定的还价空间。但昨天这位业主打来电话，要求将放盘价格提高至320万。
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