[摘要] 2014年对全国的房企来说，可谓寒意逼人。特别是三、四线城市，房地产业的衰落直接影响了当地经济发展。“救市”也成为了2014年地产业热的词。
（来源：每日经济新闻）2014年对的房企来说，可谓寒意逼人。特别是三、四线城市，房地产业的衰落直接影响了当地经济发展。“救市”也成为了2014年地产业热的词。
深处中国中部的长沙市，2014年楼市遭遇量价齐跌。辖区内各县区纷纷出台救市政策。其中，长沙县政府于2014年12月25日出台的《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)规定，凡在县内购买新建商品房住宅的均可享受购房补贴，补贴期限为6个月。补贴标准为，单套面积小于90平方米的每套补贴5000元，单套面积在90平方米以上的每套补贴10000元，补贴资金由(长沙)县财政和经开区财政共同负担。
据当地媒体报道，补贴政策实施一个月，批获得补贴的业主共有90户，补贴金额66.5万元。长沙县房产局市场科一位负责人表示，这90户获得补贴的并非是说只有90户业主购房，而是目前申报获得审批通过了的业主，“补贴申报不受时间限制，因此后面来申报的业主肯定会更多。”
不过，长沙县房产局副局长裴见存近日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前来看，“购房补贴”政策带来的效果并不明显，1月份的成交量和成交价格均出现了下跌。
“职业带客人”生意惨淡/
2014年楼市的低迷，目前似乎并没有出现探底迹象。地产开发商绞尽脑汁，降价格、比质量、拼服务，尽量挽留前来咨询的购房者。
在长沙县每个楼盘的营销中心外面，都有一批“职业带客人”，他们会密切关注从销售中心进出的每位潜在客户，只要是进去看房的人，出来后立刻便会被他们“拦截”，并尽力把看房人带到另一个楼盘销售中心。这些职业带客人可以从该销售中心获得数十元的报酬。
2月9日下午，《每日经济新闻》记者以购房者身份来到长沙县某楼盘营销中心，一进营销中心大门，便受到一位名叫肖媛(化名)的置业顾问热情接待。肖媛立刻从区位优势、楼盘质量等方面对楼盘进行介绍。
“您是从外地回来的吧?我们现在有返乡置业礼包，不仅开发商有优惠，买房地方政府还有补贴，90平方米以上的房子政府补1万元现金。”肖媛见记者对当地情况并不熟悉，以为是外出务工返乡人员。
尽管政府和房企给予了优惠，但记者在销售中心看到，前来咨询购房的人寥寥无几。待记者走出营销中心后，立刻有一位40多岁的中年妇女骑着电动车靠了过来。她打开后备箱拿出一叠宣传单，并询问记者要不要去别的楼盘看一看，她负责接送。
这位妇女就是楼盘间的“职业带客人”。据她介绍，其在周边七八个楼盘间相互带人，每带一个就可以领取40元的酬金，有时甚至带同一客人去七八个楼盘，同样可以获得七八份的收入。
“现在生意不好做了，来看房的人很少，你是我今天遇到的个看房人。”上述中年妇女告诉记者，长沙县几十个楼盘，像她这样的“职业带客人”有几十个，每个人都同时和多个楼盘有联系。
随后，该中年妇女带记者来到另一楼盘，该楼盘销售中心同样冷清，鲜有客人前来看房。记者通过长沙县房局了解到，2014年12月，该楼盘的网签套数只有3套。
长沙县一位不愿具名的某楼盘营销总监透露，长沙县新建商品房销售面临巨大困难，目前的存量房在四五百万平方米，去化压力大。
财政资金补贴购房者
“2014年，长沙县新建商品房销售320万平方米，较2013年的370万平方下降了13%;销售均价4500元/平方米，同比下降5.8%，呈现量价齐跌的现象。”长沙县房产局副局长裴见存向《每日经济新闻》记者表示。
此前，长沙县房产局通过实地走访，对全县76个在售房地产项目进行了一项调查。
该调查显示，各开发项目都有不少已取得预售证但暂未出售的商品房，尤其是2014年新推出的项目，有些楼盘已取得预售但未售出的商品房占已取得预售面积的70%，销售面临巨大压力。
上述调查报告还显示，长沙县近5年的库存量在500万平方米左右，库存增加，去化压力巨大。更为严重的是，2013年土地市场火热，地价猛涨，多数房企高价拿地，新增库存具有地价高、售价高的特点，这也增加了销售难度。
“当政府征询意见时，我们都希望出台救市政策，推动房地产市场的健康发展。”上述某楼盘营销总监向记者表示，开发商不可能一味地以降价抢市场，还需要政府有相应的辅助手段。
长沙县房产局一位负责人告诉记者，上述调查他们一共发放了45份问卷，其中有40家开发企业希望政府能尽快出台有利于房地产市场发展的优惠政策，主要是围绕报建费的延迟缴交、契税免税和购房补贴发放等方面;还有15家企业希望政府出面协调银行提高审批贷款的速度，希望政府鼓励支持企业采取不动产抵押或者是企业担保的方式获取贷款，减少开发商资金链断裂的风险。
“正是基于上述原因，加上(长沙)市内的一些区也出台了救市政策，我们才决定出台救市政策。”裴见存表示，县政府于2014年12月25日出台上述《意见》。但是并未明确财政会拿出多少钱来补贴，“按照目前的行情，补贴金额应该不会超过1亿元。”
一位长沙县政府办负责人告诉记者，政府出台购房补贴的文件，通过了常务会议，此前各地都有类似救市措施。“政府用财政补贴购房，也是为了促进房地产事业的发展，拉动内需，对稳定财政增长能起到一定作用。”
补贴效果未达预期
长沙县“购房补贴”的政策出台后，开发企业关心购买力会不会因此有所增加，购房者则关心补贴能否顺利到位。
2月2日，长沙县当地媒体一则“90户购房人将率先领到补贴”的消息引起外界关注。长沙县房产局市场科易科长向《每日经济新闻》记者介绍，购房人在办完了各项手续后，才能拿相关的材料到房产局办理购房补贴，购房补贴资格的审核由房产局、财政局、审计局进行联审，每个月联审一次，通过联审之后15个工作日内将补贴资金发放给购房人。
“批联审通过的90户，并不是整个一月份购房人的数字，有不少人在1月网签之后，其他手续还没有下来，因此没有办法前来申报购房补贴。”易科长表示，只要是在补贴期限之内购买新建商品房的业主，享受补贴不受时间限制，因此越到后面，申请补贴的人会越多。
不过，长沙县房产局提供的数据显示，长沙县1月份新建商品房预售面积38.6万平方米，销售3272套，销售面积31.46万平方米，环比下降了11.8%。
“自购房补贴政策出台后，对市场的刺激作用并没有显现。”裴存见表示，1月份的数据同比基本持平，没有达到增长20%的预期。
裴存见进一步分析称，未达预期的主要原因有三：一是实施的时间有6个月，有意购房的人不会立刻下手;二是当前的宏观政策，注定没有投资性需求，主要以刚需为主，补贴力度不够大，没有足够的诱惑力;三是购房者思维在变，随着政府加大对保障性住房的投入，这带走了一部分刚需。
中原地产(湖南)总经理胡治钢亦认为，长沙县的补贴力度并不大，不足以让购房者下定决心去买房。长沙县房地产市场低迷是由多重原因造成的，即有当前经济形势的因素，也有央行新政的落实不到位有关系。“银行按揭的审批和发放速度相当慢，再加上优惠利率基本上执行不了。”
2月11日，记者从长沙县中国光大银行星沙支行个贷处了解到，该行目前首套房贷执行的是基准利率，二套房贷上浮10%。该支行一位工作人员表示，不仅是他们银行没有执行基准利率7折的优惠政策，其他银行也没有执行优惠利率。
多地出台救市政策
事实上，早在2009年，长沙县就出台过购房补贴的政策，当时的补贴政策为：购买商品房单套建筑面积小于100平方米的，每套补贴现金1万元;购买商品房单套建筑面积在100~144平方米的，每套补贴现金2万元，补贴时间为3个月。
据裴见存介绍，当时的补贴政策是政府和房地产开发商联合推动的，其中政府每套补贴5000元，其余部分由房地产开发企业补贴。“当时补贴金额大概在1亿元左右。”
在裴见存看来，这次的补贴政策并没有2009年的效果明显，当时市场下行和恢复期都很短，市场呈现看涨趋势，因此效果明显。“如今则是房地产开发商和购房者都看不出趋势，下行压力大。”
胡治钢认为，2009年市场的存量房没有现在这么多，再加上当时政府保障性住房补贴货币化，有8万元的货币补贴，推动了购买力。如今长沙市的存量房已 过了1400万平方米，长沙县也有四五百万平方米，短期内难见效果。
在长沙县出台政策之前，长沙多个地区也出台过“救市”政策。2014年8月，望城区政府安排购房补贴专项资金1亿元。
几乎同时，湘江新区管委会于2014年8月印发了《关于支持鼓励创新创业人才入驻的暂行规定》和《关于加快发展核心区现代服务业的若干政策意见》两项通知。通知规定，自2014年8月1日起，至2015年12月31日止，凡在麓谷科技新城、梅溪湖国际新城、滨江商务新城、洋湖生态新城、大王山旅游度假区购买新建商品房，按照备案的购房合同登记的建筑面积，毛坯房每平方米补助200元。
尽管长沙多地出台叠加“救市”政策，但并未显现叠加效应。中原地产统计数字显示，2014年末长沙市六区存量房高达1453万平方米，去化时间需要18个月。
胡治钢表示，目前市场处于供过于求、购买力下降阶段，未来市场将会更加艰巨。2015年，房地产开发商将以去存货为主。
（来源：红网）转眼间，上半年就过去了。进入7月后，长沙县楼市行情略有起色。据统计，长沙县有十个以上项目选择在7月推新，其中上周有2个项目开盘，而本周预计又有两三个项目紧跟着入市。这样的开盘规模，在马年已经可以排在前列。
回顾上半年，大部分购房者处于迷茫状态，哪些楼盘受欢迎?哪家开发商卖得好?哪些区域受关注?这些问题，成为人们关注的话题。
刚需置业者仍为楼市主力
春节过后，商品房成交没有恢复去年同期的红火，整个楼市有几丝冷清。
据记者不完全统计，有超过20个楼盘项目，以特价房、超低价开盘、清盘、低首付等不同方式试图撬动市场。而这些楼盘项目针对的主要客户群体不约而同指向刚需人群，而低价总会引来急迫的刚需者。
综合长沙县住房保障局提供的数据来看，长沙县上半年新建商品房网签主要集中在81～100㎡和101～120㎡两个区间，其中81～100㎡的刚需户型受买房人青睐，不论市场走势如何，刚需户型始终都是为畅销的户型，部分月份刚需户型销售量甚至占据大半江山。
而同样在上半年商品住宅成交好的十大楼盘中，几乎都是刚需楼盘项目。
观望情绪浓，住宅成交价跌低谷
2014年6月份长沙县新建商品房累计网签2459套，成交面积26.51万平方米，网签面积环比下降16.53%，同比下降4.95%；其中住宅累计网签2360套，累计网签面积25.40万平方米，网签面积环比下降14.25%，同比下降2.19%。新建商品房网签金额12.37亿元，环比下跌17.37%，同比下降16.25%，整体波动态势较稳定，网签均价4666元/㎡，环比下降1.00%，同比下降11.90%，其中住宅网签均价4385元/㎡，环比下降1.86%，同比下降11.31%。
打开数据库，自去年6月以来，长沙县新建住房网签均价分别为4944元/㎡、4697元/㎡、4735元/㎡、4935元/㎡、4901元/㎡、5070元/㎡、4781元/㎡、4918元/㎡、4662元/㎡、4838元/㎡、4859元/㎡、4468元/㎡、4385元/㎡。
统计数据显示，六月份成交网签量价齐跌，从走势来看，住宅均价更是达到近一年来低点。
而这种情况不只是发生在六月，上半年长沙县新建商品房累计成交15071套，累计网签面积157.39万平方米，网签面积同比下降7.30%；其中住宅累计网签14160套，累计网签面积145.47万平方米，网签面积同比下降6.40%。
究其原因，业内人士分析主要受国家宏观调控政策影响，造成不少置业者观望情绪浓厚。
星沙新建商品房成交量小幅上涨
地铁3号线一期工程于2014年1月3日正式开工建设，预计到2017年底将实现全线通车。
地铁3号线穿星沙街道而过，自地铁开工建设的消息传出后，也给了置业者购房信心。三号线刚刚启动建设，很多市民就对三号线附近的楼盘蠢蠢欲动。外加上区域内拥有松雅湖自然景观以及成熟的生活配套等利好因素，置业者对于星沙街道楼盘项目更感兴趣。而同样，3号线沿线的楼盘不管距离地铁线远近，都纷纷打上了地铁房的标签，希望以此带动销量。
从长沙县住房保障局提供区域网签数据分析来看，1—6月份长沙县新建商品房累计网签面积主要集中在星沙街道、暮云街道、泉塘街道各占23.95%、23.03%、19.80%，与去年同期相比，星沙和泉塘街道小幅上涨，暮云街道小幅下降。记者涂丽
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