长沙等10个城市房价有理由上涨

凤凰博报  2015-02-10 14:46

[摘要] 提要：厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州是过去5年里内地有人口竞争力的城市。趋势一旦形成，就很难在短期改变。所以，未来一段时间，这10个城市的房价有理由保持强势。

提要：厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州是过去5年里内地有人口竞争力的城市。趋势一旦形成，就很难在短期改变。所以，未来一段时间，这10个城市的房价有理由保持强势。

央行降准之后，对楼市的预测文章又多起来。看过十来篇分析文章后，感觉作者们都没有抓到重点，因此决定自己另外写一篇。我的核心观点，仍然是人口增减决定房价涨跌。而人口增减的背后，则是一个城市的权力、发展机遇、公共资源和生态环境。

你通过各城市统计局公报，是无法获得准确人口流动情况的，因为人口涉及到政绩。对于大城市来说，人口增速太快，是很难向上面交代的，因为国家在城镇化过程中提倡均衡发展，大城市都要控制人口增量。人口增长太快，反而是缺点。此外，人口多了人均GDP就少，就很难有机会在媒体上炫耀超过韩国、新加坡，官员政绩就不好看。

熟悉“天天说钱”栏目的读者都知道，我去年提出“小学生理论”，通过小学生在校人数的增减，来研究一个城市实际人口的增长。这个研究方法，曾被媒体广泛报道。下面这个表格在我的文章中出现过，是我查阅数据制作的，现在再次引用。里面反映的，就是各城市在2008年年底到2013年年底，小学生人数增减情况。这些数据，将在很大程度上决定未来几年城市房价是上升还是下降：

47个大中城市，过去5年小学生数量变动表

城市2008 2013 增减幅度

厦门 17.6 24.1 +37%

上海 59.1 79.3 +34%

廊坊 26.4 34.3 +30%

东莞 52.9 65.9 +24.7%

深圳 58.6 73.0 +24.6%

苏州 35.5 44.0 +24%

郑州 56.9 70.5 +23.9%

北京 66.0 78.9 +19.5%

长沙 39.5 45.8 +15.9%

泉州 53.2 61.4 +15.4%

南京 28.6 32.1 +12.2%

唐山 43.6 47.4 +8.7%

杭州 45.2 48.4 +7%

石家庄 64.2 68.5 +6.7%

天津 52.1 55.2 +6%

温州 57.5 60.8 +5.7%

保定 74.3 78.3 +5.4%

无锡 30.9 32.5 +5.2%

惠州 42.6 44.6 +4.7%

宁波 46.8 48.7 +4.1%

青岛 47.7 49.6 +4%

佛山 44.7 46.4 +3.8%

福州 46.3 46.9 +1.4%

武汉 41.9 42.4 +1.2%

银川 15.0 15.2 +1.3%

乌市 19.8 19.9 +0.5%

济南 39.5 39.4 -0.3%

广州 86.3 85.9 -0.5%

拉萨 4.98 4.94 -0.8%

成都 71.7 70.7 -1.4%

合肥 43.5 42.7 -1.8%

南宁 55.6 53.4 -3.9%

西安 54.7 52.0 -4.9%

洛阳 63.0 59.8 -5.1%

沈阳 36.4 34.5 -5.2%

海口 18.2 16.8 -7.7%

呼市 18.3 16.9 -7.7%

西宁 16.6 15.3 -7.8%

烟台 28.2 25.6 -9.2%

昆明 53.6 48.4 -9.7%

重庆 224 199 -11.2%

长春 44.5 39.5 -11.2%

哈尔滨 48.1 42.3 -12.1%

兰州 23.5 20.3 -13.6%

太原 29.8 25.4 -14.8%

贵阳 36.8 30.9 -16%

大连 52.2 43.4 -16.9%

在上面表格中，有4个城市的数据需要说明一下，大连的数据为“义务教育阶段数”，所以实际小学生下降比例会更大。苏州、南宁没有查到2013年数字，使用的是2007年与2012年数据的比较。合肥由于在2011年参与“划分巢湖”，数据不可比，表中数据是2011年和2013年数据。里面的呼市、乌市分别是呼和浩特、乌鲁木齐的简称。

再介绍一个大背景，由于计划生育政策仍然在发挥作用，2013年小学生人数比2008年下降了9.4%，但人口仍然在缓慢增长。所以，如果一个城市小学生人数下降不超过9.4%，它的实际人口肯定是增长的。

还用我再多说什么吗?这个排行，就是未来一两年城市房价上涨潜力排行榜。原因很简单，人口流动的趋势一旦形成，就很难在短期内被改变。虽然2014年的统计数字还没有出来，但我仍然可以确信，上述排行不会有大的变化。

通过这个榜我们可以发现，过去5年，中国形成了“三大三小”6个人口增长中心，“三大”是：北京及其周边，上海加上苏州，深圳、东莞、惠州，这里面北京、上海和深圳毫无疑问是龙头城市;“三小”是：厦门加上泉州、郑州、长沙。至于大家普遍看好的广州、武汉、重庆和成都等城市，在人口争夺战中比较失意。而东北地区，则呈现全面人口流失，大连竟然是中国40多个大中城市里不具有人口竞争力的城市。所以，如果有人告诉你大连的房价有可能上涨，你完全可以讥笑他的无知。大连楼市至少目前看，风险较大。

榜单上前10名城市，也就是厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州，就是未来几年中国房价有上涨潜力的城市。当然，这些城市又分为两种，城市等级比较高、经济总量大的北京、上海、深圳更有竞争力。其他城市，可能存在更多的变数。比如厦门，虽然人口增速快，但总量小，经济总量和资金总量也比较小，抗风险能力就比较弱。

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