[摘要] 国家发改委日前发文要放开住宅停车场,鉴于目前广州停车场市场供求关系紧张, 区建设严重滞后的情况,放开后,新一波 潮似乎扑面而来。广大街坊业主们担忧的是,如果真遇上物管公司乱涨停车费、开发商私卖车位,业主又该如何维权?昨日,记者就此采访物管 、律师和停车场协会相关负责人,7问住宅停车场价格放开。
物管公司是否会乱涨停车费、开发商私卖车位怎么办等成为业主关注焦点
关注服务价格放开·停车收费
国家发改委日前发文要放开住宅停车场,鉴于目前广州停车场市场供求关系紧张, 区建设严重滞后的情况,放开后,新一波 潮似乎扑面而来。广大街坊业主们担忧的是,如果真遇上物管公司乱涨停车费、开发商私卖车位,业主又该如何维权?昨日,记者就此采访物管 、律师和停车场协会相关负责人,7问住宅停车场价格放开。
1问
住宅停车费上涨是否要经业主同意?省人大常委会立法咨询 李绪进表示,具体到不同的小区、不同的产权车位,要求是不同的。他介绍说,按照广州目前的规定,如果是小区道路、小区绿地等建设的停车场,属于公共产权车位,这一部分的停车费是要经过双过半(人数过半、面积过半)业主的同意,才能调价的;而如果是有已经分散产权以及产权在开发商 的,则定价权归产权人 ,但不能强迫交易。针对后者,车主租用时主要通过签订正规的合同来保护自身权益,避免乱 。
2问
如何阻止小区公共产权车位 ?
李绪进说:“对于小区公共产权车位,物管公司其实只是业主聘请的‘大管家’。它可以提出 的要求,但必须由业委会负责组织召开业主大会,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才行,即‘双过半’。”
3问
涨停车场管理费是否要经业主同意?
对此,广州市停车场协会常务副会长潘国璠表示,停车场管理费不同于停车费和月保,目前一类地区为150元(高限价500元的30%),应由业主和物管协商决定是否调价。“我认为,和私有产权按市场定价不同,停车场管理费是交给物管公司管理的,如果‘黑市价’租金为2000元,30%则为600元,这显然不合理。建议小区统一合理收费,不要随意调整。”
4问
业委会能否维权?未成立的咋办?
对此问题,李绪进表示,一般来说,调价类的“双过半的投票”和重大事项“2/3业主投票”是由业委会负责组织召开业主大会,组织业主投票。“成立业委会的其中一个重要目的,就是业主维权。至于未成立业委会的,按规定也要有‘双过半’和‘2/3业主’的业主同意才可以调整停车费、物业费和改变建筑物用途。”
5问
后增收部分归谁?如何 ?
对此, 和律师一致认为, 后增收部分归产权人 。如果是业主共有产权的,则归全体业主 。潘国璠表示,目前很多小区,实际上将停车费用来抵消一部分物管成本,保持较低的物业管理费。”不过,记者也曾接到不少业主投诉,目前物管收支不透明,停车费收了多少、抵消了多少物管费,业主根本搞不清楚。
6问
管理“真空期”能否保证明码标价?
前日,《新快报》 披露了《广州有2500家停车场证照不齐,黑停车纷纷涌现》的情况,由于新的《停车场管理办法》“难产”,管理“真空”,其中相当部分没有拿到新的价格牌明码标价。而国家发改委放开住宅停车服务费时,明确必须明码标价。对于这个问题,潘国璠表示,“放开价格”不等于“不用管”。“到时候连价格牌都没有,又如何保证做到明码标价?所以,停车场主管部门和‘事前备案制’,都应尽快解决。”
7问
2014年2月,深圳提出配建部分的规划停车位归住宅小区全体业主 ,配建以外的规划车位属开发商 的立法思路,有深圳市人大代表认为,因为地下停车场的成本已纳入整体建筑成本,所以大部分停车位应归业主共有。广州能借鉴这一做法吗?记者昨日就此采访了法律 、律师和停车场协会负责人。
对此,李绪进表示,深圳这一思路,其实有违物权法之规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。他说:“这里其实很明确了,当事人是指开发商和业主,解决方式主要是出售、附赠、出租三种。产权未分散前归开发商 。”
而潘国璠则表示,虽然停车场建设成本可能算入了整体建筑成本,但实际并没有分摊面积给业主。“按业内常用算法,一个车位(加车道)的平均面积为30-33平方米。如果这一面积算入公摊,那肯定是要归共有产权,但是否每个业主都想要自家房子多算33平方米的公摊面积呢?而且一般来说,楼盘开卖时,车位单价是没有房价高的。”
而广东宏安信律师事务所律师曾凡星则表示,广州住宅停车场目前适用的三个法律条款,都是明确了室内地下停车场,原则上属开发商的。“一般是大确权,一开始将 地下停车场的产权确权给开发商,然后再由其通过出售、附赠的方式,转移产权。深圳这一立法思路,我认为不但有违物权法,而且不利于市场化。具体到车位出租、出售、养护时,业委会的权利就太大了,也难 ,还不如谁买下谁说了算更好。”
延伸阅读
内街内巷停车位不能乱
国家发改委日前发文要放开住宅停车场,那商业停车场、咪表还有内街内巷呢?他们是否也要放开?
对此,潘国璠表示,商业停车场和咪表及内街内巷的产权不同,所以他们的放开程度也大不一样。“有产权的车位,整体趋势必然是走市场化道路,逐步放开。”
而咪表和内街内巷的停车场,潘国璠认为,它们属于公共产权,必须由 严格管理。“咪表是不能也不应放开的,是 调价市场和交通的一种手段;内街内巷也一样, 要管起来。我认为这两种泊位,管理公司的利润率在6%-8%是比较合理的。”
李绪进则表示,在目前新的停车场管理办法未出台之前,占用公共资源的内街内巷,绝不能和部分乱 的住宅停车场那样趁机搏懵。“完全可以通过限制内街内巷的价格,来间接调控部分住宅停车费价格,让市场价格更合理”。
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