[摘要] 昨天，上海楼市的两则消息受到外界关注：一是黄浦区五里桥一地块被丽丰控股拍下，剔除保障房后，楼板价高达85512元/平方米，创下全国地块单价拍卖最高纪录；二是闸北区苏河湾地区由华侨城开发的楼盘开出了29.9万元/平方米的报价，创上海楼市豪宅新高。楼市呈现下行趋势，为何开发商频频追高？
2014年7月9日，上海楼市两则消息受到外界关注：一是黄浦区五里桥一地块被丽丰控股拍下，剔除保障房后，楼板价高达85512元/平方米，创下地块单价拍卖纪录；二是闸北区苏河湾地区由华侨城开发的楼盘开出了29.9万元/平方米的报价，创上海楼市豪宅新高。楼市呈现下行趋势，为何开发商频频追高？
花5.77亿元博眼球？
据了解，创下国内土地拍卖价的地块为五里桥街道104街坊39/1宗，总占地面积6885.2平方米。在109轮竞拍后，最终由丽丰控股以5.77亿元人民币拍下，溢价62.54%。该地区周边售楼盘单价在8万元/平方米左右，可见楼板价已 过现售价。
面对这一现象，地产资深分析师刘小田认为并不奇怪：“虽然该地块单价很高，但面积堪称迷你，总价不算高。”在他看来，丽丰控股将该地块拍下开发后，已经取得了一定的品牌效应；即使将来卖得不好，就当花5.77亿元树品牌、打形象了。他估计，以楼板价推算，新房上市价格会超过12万元/平方米。
刘小田认为，与其关注五里桥地块单价，不如关注该地块的拍卖条件。据介绍，该地块内建成的房屋不得预售，须以全装修现房销售。这是上海首幅不得预售的地块，对上海楼市现行的预售制影响不小。
业内认为，预售制是中国房地产业的命脉所在，对开发商调配和腾挪资金、加速周转作用巨大；但随着中国房地产业整体成熟，从一二线城市开始，已出台过多项收紧预售制的规定，这既是为了控制房价、提高行业准入门槛，也是为了规范房地产市场、降低行业风险。而五里桥地块非毛坯现房交付的要求，无疑对开发商提出更高的要求。
豪宅价稳≠楼市稳定
与五里桥地块同受关注的苏河湾华侨城项目，售价高达29.9万元/平方米。来自仲量联行的数据显示，第二季度上海豪宅市场成交价格和数量总体平稳，例如华润外滩九里新推出的106套住宅中，29套已经售出，成交均价达到83361元/平方米。这些数字似乎传递出豪宅市场并未受楼市下行的影响。
但业内指出，豪宅市场整体需求有限，在整个房产市场的成交占比很小，所以豪宅成交数据并不能完全反映出楼市走向。按成交套数占比看，上半年上海、北京、广州和深圳总价千万元以上的豪宅成交量分别占住宅总成交套数的3.4%、4.2%、1.1%和3.4%；按成交面积算，占比也只有8.3%、11.8%、3.4%和8.5%。豪宅之所以成为豪宅，一方面与其供应量有限有关，满足的只是“金字塔尖的购房者”需求；另一方面也与它的定价策略有关，因为在豪宅市场，有时候降价反而会影响销售。所以，豪宅价格稳定并不代表这一市场就保持稳定。他认为，随着2013年大量高楼板价的地块开工建设，今年下半年和明年的豪宅供应量迅速放大，该市场的竞争也会严峻起来。
仲量联行华东区研究部总监周志锋认为，虽然豪宅销售总体平稳，但二手市场高端住宅的平均价格并没有进一步上涨，说明楼市整体走向对豪宅还是有一定的影响。不过，豪宅毕竟与普通住宅项目不同，个别亟需回笼资金的开发商只要用少量的优惠房源，就能成功吸引到一批购房者，这也是不少高端住宅项目价格保持平稳的原因之一。
（来源：新闻晨报）商品房售价6万多元/平方米，而周边新出让地块的楼板价已逼近6万元/平方米。黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地被丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，溢价62.5%，成交楼板价59859元/平方米。该地块也超越了2010年的苏河湾地块，成为上海有史以来土地出让楼板价的一幅宅地。若剔除30%的保障房部分，据测算，丽丰控股此次拿得的五里桥地块的土地成本将达85810元/平方米。
昨天诞生的新地王地块坐落于原先卢湾世博滨江地段，北面紫荆新苑、鲁班公寓、卢湾都市花园等已建成住宅，西面靠近卢湾规划展示馆和打浦桥隧道，南面即是黄浦江，拥有一线江景，东面挨着卢浦大桥，与世博会博物馆只有一路之隔。其实这块地很多人并不陌生，6月5日晨报就曾报道过这个市中心的袖珍型地块被要求现房销售。
在房产界人士看来，此次出让结果既在意料之中也在意料之外。摘得五里桥地王的丽丰控股此前已在沪开发了凯欣豪园、都荟豪庭等中高端楼盘，但近几年并未在上海土地市场有所斩获。
根据1.4的容积率，黄浦区五里桥街道这个地块地上建筑面积不超过9639平方米，地下建筑面积不超过6000平方米，其中地下建筑除配套设施和停车库外，经营性住宅建筑面积不超过2500平方米。业内人士分析，此幅地块或将以小高层产品为主。
同样位于滨江附近，陆家嘴滨江一线物业房价已达10万/平方米，周边成交地块楼板价仅4万元/平方米。而五里桥街道地块所在的滨江板块物业售价5万-6万元/平方米。业内对其商品房部分将来的售价也是众说纷纭，基本上认为“10万是起板”，甚至有人预言“单价15万都是微利，可能卖到20万元/平方米。”
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