[摘要] 对于房地产信托，中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成认为，沉淀在房地产市场中的信托资金与银行贷款相比，其实不多。再加上信托公司在房地产市场上已摸爬滚打多年，再加上去年、前年楼市价格的普遍上涨，房地产信托没有理由要出风险。但须警惕新成立的信托公司盲目跟风成立的房地产信托项目。
(来源：中国证券报)2014年以来，恒大地产、绿地、万科等大型房地产企业通过发行信托产品进行融资的情况越来越多。成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加。据不完全统计，三家房企合计信托融资已 过73亿元，其中恒大地产以47.7亿元的成立规模排在榜首。
另一个方面，近日有消息称，杭州三华园房地产公司旗下的馨华园·南湖天下项目，今年春节以来就暂缓开工，而在六月底它将要偿还新华信托约6亿元的信托贷款。
房地产信托风险不可不察。
房地产信托率上升
据普益财富提供的数据，今年5月共有60家信托公司发行391款集合信托产品，发行数量环比下降104款，降幅21.10%。其中，中融信托发行了42款，列。共募集资金448.52亿元（不包括未公布募集规模的产品），环比下降44.88%。
房地产领域1至2（不含）年期产品平均预期率环比上升0.32个百分点至9.78%，2至3（不含）年期产品平均预期率环比上升0.55个百分点至10.34%；基础设施领域1至2（不含）年期产品平均预期率环比下降0.12个百分点至9.53%，2至3（不含）年期产品平均预期率环比上升0.23个百分点至10.06%，3年以上期产品平均预期率环比持平为10.50%。普益财富指出，房地产领域产品平均率上升，高于其他两个主要领域，改变了上月此领域率对其他领域倒挂的现象。
华宝证券数据显示，2013年，信托产品中规模占比的是房地产和基础产业信托，分别占总规模35%和20%，规模分别达到3857.58亿元和2145.99亿元。平均年率的为房地产信托，为9.55%。其次为基础产业信托，率为9.27%，工商企业类信托则为8.72%，金融类信托为7.71%。
而房地产信托率走高，也反映其所面临风险也在提高。
对于房地产企业越来越倚重信托融资，用益信托工作室分析认为，房企一方面面临资金之困，另一方面，融资环境越来越艰难。面对当前的市场环境，金融机构对于来自房地产业的融资需求更加谨慎，实力雄厚的大型房企也很难在银行融资，为了实现资金快速周转，不得不借助信托渠道。从今年来看，在监管趋严与信托公司有意控制房地产信托规模的情况下，房企融资难度可能会进一步加剧。
申银万国分析师建议，选择长短期结合的方式进行投资。其次在选择相关项目时考察其是否属于重点行业，规避高风险行业，例如矿产、光伏等。最后，由于信托投资的资金门槛较高，投资者一定要避免把过多的资金投在一个项目上。信托投资项目的负债率不能超过50%。在目前信用风险积累的情况下，一定要注意所投资项目有没有联保、互保等或有负债。
对于房地产信托，中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成认为，沉淀在房地产市场中的信托资金与银行贷款相比，其实不多。再加上信托公司在房地产市场上已摸爬滚打多年，再加上去年、前年楼市价格的普遍上涨，房地产信托没有理由要出风险。但须警惕新成立的信托公司盲目跟风成立的房地产信托项目。
规避房地产业链上信托产品
房地产信托到期不能兑付的情况已时有发生。
华澳国际信托有限公司起诉广东省惠州市众望集团有限公司、威海光耀房地产开发有限公司、深圳市光耀地产集团有限公司以及自然人郭耀名的案子已经出现在上海法院网的公告上。该诉讼将于6月16日开庭。据了解，这起金融借款合同纠纷案由华澳信托一款单一信托项目引起。但实时结果显示，该诉讼可能还是以庭外和解的方式收场。
“涉及信托的案子一开庭，我们必须公开许多不愿意公开的项目合同情况。而且，有时候诉讼结果明显是对信托公司有利的，也会被解读为公司负面新闻，所以我们尽量不通过诉讼解决问题。”上海市某信托公司高层告诉中国证券报记者。
即便是房地产信托项目发生不能到期兑付的情况，信托公司也大多通过资本金垫付、发行新的信托项目“借新还旧”，或者将问题项目转卖他人来解决。
“这当中的问题很多，而且明显有违《信托法》。但在‘刚性兑付’逼迫下，大家都这么做。”某信托公司的信托经理介绍。令人担心的是如果项目金额过大，信托公司的资本金就无法垫付。
渤海证券研究报告指出，从1-4月信托产品成立规模同比仍呈下降态势的情况来看，监管层压缩非标业务的态度仍然坚决，政策效果正逐步显现。从宏观经济数据来看，经济增长依然疲软，特别是在房地产行业景气度回落的情况下，投资者对房地产及其上游能源、原材料行业的投资需求急剧衰减，叠加房地产类信托兑付高峰来临，房地产产业链上相关信托产品的信用风险正在积聚。同时，央行实时有关打破刚性兑付的表态，也预示着未来该类信托产品风险事件将进入高发期。
渤海证券建议，目前投资者应主动规避房地产产业链上相关信托产品，把配置方向调整为国家政策支持的战略性新型产业相关产品以及财政实力强、负债率较低的二线城市以上城投平台的基建类产品。
华宝证券认为，2014年信托业在突破10万亿元规模后并不会迎来拐点。2014年信托产品将迎来集中兑付期，据不完全统计，2014年全年将有2467只集合信托产品到期，到期规模达4555亿元。其中房地产信托到期数量为452只，到期规模为1316亿元，平台类信托到期数量为683只，到期规模为1482亿元。同时煤矿类信托到期规模达150亿元。投资者须密切关注煤矿类信托风险，慎买三四线城市地产信托。2014年地方政府到期债务达2.38亿元，地方政府“借新还旧”压力大，平台类信托将持续发酵，投资者需警惕地方政府债务风险。
(来源：经济参考报)当下楼市“量价齐跌”，而隐藏在房地产开发商背后的各大“金主”也同样经历着严寒的考验。《经济参考报》记者在采访中了解到，在当前楼市的深度调整期，此前几年呈现“疯狂式”增长的房地产私募基金行业也面临着风险集中爆发的可能。一些基金重新调整策略，另一些小的基金则干脆被“清退”出市场，一轮行业大洗牌即将来临。
受到火爆的房地产市场的影响，从2013年开始，房地产私募基金也迎来了爆发式增长。据清科研究中心发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示，2013年新募房地产基金数量同比增幅超过40.0%，总量达到132支。一位业内人士向记者坦言，几年前是全民PE，现在可谓是全民房地产基金，市场上的房地产私募基金可用“多如牛毛”来形容，因为钱太好赚，有没有经验和专业的人都进到这个市场。
“资质好的大房企还是从银行贷款，贷款成本大约在7%、8%左右，而小的房地产企业从银行拿不到贷款，只能通过其他渠道，比如信托、资管计划、有限合伙基金的形式来融资，但通过这些渠道融资成本要高很多。”一位房地产私募基金人士对《经济参考报》记者说。
清科研究中心分析师苗旺春告诉记者，截至去年9月，国内房地产私募基金的率平均为20.0%，也就是说，地产商向房地产私募基金融资的平均成本为20.0%左右。上述房地产私募基金人士表示，有些小的房企通过私募基金的融资成本甚至达到30%也不奇怪，堪比“高利贷”，但他们肯接受，因为房价涨起来，房子卖出去，利润就覆盖了融资成本还能挣钱。
但是，进入2014年以来，房地产成交量价齐跌。华融证券研究报告显示，前5个月市场商品房成交下滑明显，商品房成交面积累计同比下降17.65%。
从上市房企5月业绩快报来看，除万科、恒大等龙头房企在促销的带动下，出货量较高外，多数房企下滑明显，甚至难以完成全年任务。一些房企倒闭现象也已经出现。
“今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。”建银精瑞资本副总裁刘东此前表示。长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国在接受《经济参考报》记者采访时则表示，房地产业不至于有崩盘的风险，但国内房地产已经历十余年的上涨，已到阶段性高点，下滑在所难免。目前来看项目的流动性风险一定存在，国内的房地产私募基金周期较短，一般约为2至3年，流动性问题是管理的核心“今年和明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。”张保国此前在公开场合表示。
一些风险事件已经发生。财通基金子公司财通资产在去年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州全球候鸟度假地资管计划，便因债务人光耀地产的资金链断裂陷入兑付危机。
整个行业整体变得更为小心翼翼。张保国坦言，其已经在项目风险控制上更加谨慎，而且尽可能选择和大的开发商合作“虽然三四线城市也有较稳定的投资机会，但从现阶段来看，由于各基金公司收紧房地产融资项目促使可投项目数量大大增加，在这样的背景下，我们便取消了所有三线以下城市的投资。”
一家天津的国有房地产基金人士也表示，现阶段他们已确立的思路是，三四线城市不投，一二线城市也需房企有较高的资金实力水平才行“现在几乎是银行给哪些企业放贷，我们才会给哪些企业融资，那些高杠杆企业，就算其能承受再高的利息点，我们也不会做。”一家外企基金人士也表示，2012年他们设立了8支房地产项目，2013年设立项目高达14支，但今年项目数预计仅会设立4支。
业内人士坦言，在这轮楼市的调整中，房地产基金也将迎来一轮洗牌。一规模较小的私募基金合伙人直接表示，目前，现在所有项目都不再做，可以说几乎退出了一级市场投资“目前的情况下，风险这么大，很多小的基金公司已经没法做了。要不就退出，要不就直接入股大的开发商。”他直言。
张保国说，目前中国的房地产私募基金大多运作方式是采用债权投资的方式，即最简单地依靠抵押或担保、然后放款的方式，但是这和国外主流的房地产基金的股权投资或是债股结合等更为主动的运作模式存在差距“长期看，中国的房地产市场还有很大需求，更加专业的基金仍有很大的发展空间。”他说。
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