[摘要] 在市场持续低迷的阴霾之下，13日“央妈”力挺首套房贷的消息，无疑为中国楼市洒下了一缕温暖的阳光。这是在当前房地产贷款市场出现萎靡的背景之下，我国金融调控部门首度连续发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。
在市场持续低迷的阴霾之下，13日“央妈”力挺首套房贷的消息，无疑为中国楼市洒下了一缕温暖的阳光。这是在当前房地产贷款市场出现萎靡的背景之下，我国金融调控部门首度连续发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。
14日，记者在长沙多家银行调查了解，目前，长沙房贷额度总体仍然趋紧，贷款利率上浮10%为主流，部分国有大银行首套房贷款额度相对充足。业内人士分析认为，受信贷额度趋紧、资金成本“居高不下”等因素影响，目前房贷利率下行较难，银行加快首套房贷款放款速度为大概率事件。
央行喊话：优先满足首次购房者
5月12日，人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。
会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
长沙首套房贷利率上浮10%为主流部分银行额度充足
“太好了，苦等房贷3个多月，这下应该有戏了。”刚从网上得知这一消息，首次购房的长沙市民谭先生松了一口气。
自去年下半年以来，贷款利率高、审批慢、迟迟不放款已成为长沙购房人的共同“心病”。人民银行长沙中心支行的一季度报告显示，长沙并未出现个人房贷停办现象。但是受资金成本持续走高的影响，目前长沙各家银行基本都对首套房贷利率进行了重新定价，上浮利率已是业内通行法则。在长沙地区，首套房贷利率优惠政策已“名存实亡”。长沙地区，首套房贷款利率为央行基准利率；工行、交行、浦发、中国银行等多数银行首套房贷款利率上浮10%，二套房贷款利率则普遍上浮20%。
“楼市成交量减少，导致房贷需求下降，银行也因此相应缩减房贷额度。”农行湖南省分行房贷业务负责人刘炜表示，近期受房产成交量萎缩影响，长沙房贷需求较去年同期有所减少，因此，房贷额度方面总体仍较紧张。
“房贷放款缓慢，主要原因是去年积压的房贷合同太多。经过今年一季度的审批消化，房贷积压的现象将获得缓解。”工行、农行、建行等多家银行房贷业务工作人员表示。
“目前，首套房贷款优先审批。购房人只要资料齐全，没有信用瑕疵，一个月内可以获得贷款。”工行湖南省分行相关人士称。
据记者调查了解，在房贷额度方面，目前，长沙国有大行：建行、农行和工行是房贷的主力军，民生、招行等股份制银行个人住房贷款额度则相对趋紧。如，民生银行长沙分行今年个人住房贷款额度为3亿元。据建行湖南省分行住房与金融与个人信贷部负责人谭希平透露，今年以来，该行个人住房贷款放款金额已超过80亿元。
分析：房贷利率难下行 银行最有可能加快放款速度
“房贷利率的波动与市场息息相关。目前，市场资金紧缺，加上资金成本居高不下，首套房贷款的利率下行较难。”刘炜指出，相比以往，银行资金成本不断增加，房贷利率也因此随行就市，当前，银行首套房贷利率上浮10%是基于市场调节的结果。
“如果长沙房地产市场持续低迷，银行出于规避风险的考虑，对个人住房贷款的审批可能会越来越严格。”刘炜分析认为。
同时，融360金融搜索平台信贷专家徐瑾认为，央行的表态具有积极的意义，对于房地产市场是个利好。但短期内对房产市场影响不大，因为目前难以获得房贷的主要原因是银行信贷成本增加，负债成本高企决定了银行不大可能给购房者太多优惠。
“在房贷明显不赚钱的背景下，除非央行同意放松信贷总规模管控或者直接降准。目前银行按照贷存比确定贷款发放的总额度。按照监管层要求，贷存比以75%为上限，也就是说，贷款除以存款得出的比例，不能高于75%。而由于余额宝为代表的各种‘宝宝’分流了活期存款，银行的存款实际处在下降状态。贷存比不放松，各银行的可贷款总额减少。在额度不足的情况下，银行落实此政策很难。”徐瑾认为，除非央行大幅度降低存款准备金率，或者单独设立面向首套房贷客户的非盈利性机构，否则目前房地产贷款难的趋势将继续。
据她分析，在央行的表态下，各家银行具体的表现会局限在刚需、部分首改购房贷款的审批速度上，提速甚至大幅提速将是大概率事件。
房地产专家：央行政策与“救市”无关
最近一段时间，国内很多城市的住房市场出现了量价齐跌的趋势。中指研究院5月1日发布的2014年4月“百城房价指数”显示，长沙新建住宅价格持续下跌，环比下降0.74%，均价为6952元/平米。
央行此次发话，再次搅动了楼市脆弱的神经。这是否意味着“救市”的开始？
“根本不存在‘救市’的说法。”湖南省房地产协会首席经济学家王义高直接驳斥了“救市”论。他认为，央行此次发声，是通过解决普通老百姓民生住房问题来稳定市场，通过稳定市场来解决开放商和地方政府之忧，从而使房地产市场健康持续发展。
“这与一些地方政府咋咋呼呼提出的‘救市’有天壤之别。”王义高指出，央行此次发声是最令人鼓舞和振奋人心的消息。它是以民生为先，还原了住房的本质，其英明之处就是用民生着手稳定市场。
有业内人士同时指出，央行做出这几项规定是一个积极的行为，既满足了首套房的购买需求，同时有助于市场保持平稳。现在政府考虑的不是楼市的涨跌问题，而是稳定，是楼市不要出现大幅度下降的问题——不是让它升，而是让它稳定下来。
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