[摘要] 今年以来，开发商们发现降价也很难回款，更糟糕的是，一向有求必应的海外钱主们也没那么慷慨了——随着美国量化宽松政策的退出，今年或将是房企资金面最为紧张的一年。国内房企海外融资额连续两个月下滑，从3月中旬到4月中旬，债券市场甚至出现一个月的空窗期。
(来源：新闻晨报)今年以来，开发商们发现降价也很难回款，更糟糕的是，一向有求必应的海外钱主们也没那么慷慨了——随着美国量化宽松政策的退出，今年或将是房企资金面最为紧张的一年。国内房企海外融资额连续两个月下滑，从3月中旬到4月中旬，债券市场甚至出现一个月的空窗期。
数据堪忧：靠卖房回款很难
刚刚出炉的房地产数据显示：国内楼市已经出现了明显的下行迹象，这说明房企依靠市场回款获得资金难度更大了。
百城房价数据显示，4月，100个城市新房均价为11013元/平方米。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌，房价上涨城市数量比3月份少了8个。虽然上涨城市数量多于下跌数量，但4月房价涨幅超过1%的有11个城市，而下跌超过1%的却有16个城市。
据中原地产的统计，4月，上海二手房成交量下降20%，一手房成交下降12%。“今年年初，成交并不好，我们觉得问题不大，因为春节期间一向是淡季，但是4月的状况不好，还是出乎意料。”中原地产一位区域负责人表示。
据摩根士丹利表示，预期内地今年新房销售下跌5%，住房投资增长率将放缓至13%。评级机构穆迪亦表示，继季疲弱态势后，第二季度内地住宅市场的整体合约销售仍将不振。
海外融资：连续两个月下滑
从2011年下半年开始，海外市场成为中国内地房企最主要的融资渠道。据中指研究院出炉的实时房企融资报告显示，2013年，有38家房地产企业通过境外融资平台发行海外债券，共募集资金约合人民币1340亿元，同比增长了123%，发债平均利率8.00%。“海外发债较其他融资方式具有成本更低的优势，而且期限较长。”中指研究院分析人士表示，碧桂园、恒大等众多地产公司能够短期内迅速做大，与其在海外搭建了融资平台，可以获得海外资金支持不无关系。
但今年以来海外资本市场融资难度大幅增加。4月，十大标杆房企海外融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，连续两个月下滑。
不仅中国房企难以从海外资本市场上获得资金，一些部分瞄准中国房地产的海外基金产品募集也面临困难，不得不放弃。4月26日，高富诺基金CEO雷纳透露，嘉实地产已停止拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”募资计划，该基金原本计划募资规模为5亿美元。
热钱退潮：房企找私募要钱
“不仅是嘉实基金，今年以来不少海外私募基金融资难度都增加了，投资者更加小心，单笔投资小，且注意分散风险，现在私募需要更多的时间募集到足够的资金。”高力国际华东及西南区﹑物业投资服务高级董事汪蓓表示，从融资的角度来看，目前一些国内的房企已经转向在国内私募通道内寻找融资。
中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，房企海外融资遇困主要原因在于两方面，从海外市场来看，美国加速退出量化宽松导致海外资本市场上资本价格提升，与此同时，人民币贬值促使热钱博弈人民币获利的积极性降低，原本热钱进入中国最主要的投资方向就是房地产业。
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(来源：经济参考报)在房地产市场趋冷，经济疲软的背景下，2013年受各方资金追捧的房地产业，正经历着资金的寒潮。
这一点，房企有更深的体会。万科总裁郁亮日前就坦言，在银行吸储成本不断上升的背景下，按揭优惠利率的积极性大大降低。此外，相对于按揭而言，银行在开发贷方面更为谨慎，因此，企业境外融资能力便是关键。
但值得注意的是，海外融资已非易事。中原地产研究中心实时报告显示 ，4月 十 家 标 杆 房 企 共 计 融 资118.01亿元，环比3月回落24.7%，这已是融资金额连续两个月回落。
中原地产市场总监张大伟认为，这一方面受美国加速退出Q E和人民币贬值的双重叠加影响。另一方面，近期国内多个城市楼市涌现降价潮，房地产市场预期转向，导致房企海外融资的难度有所加大。
然而，资金收紧的不单单是海外，国内对于房地产资金的收紧更为明显。上海易居房地产研究院日前发布报告显示，2014年季度，房企 资 金 由 “偏 松 ”直 接 跌 入 “紧张”。
具体来看，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19 .9个百分点。其中，利用外资、其他资金增幅同比分别下降33 .9%、1 .9%，国内 贷 款 、 自 筹 资 金 分 别 同 比 增 长20 .4%，9 .6%。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和 其 他 资 金 的 同 比 增 速 分 别 下 降12 .7个百分点、66 .7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。
此外，作为反映房地产开发企业的资金支出与收入匹配程度的资金来源和投资增速差值也再次转负。2014年一季度，房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值为-10.2%，相比去年全年回落16.9个百分点，相比去年同期回落19.3个百分点。在经历2013年“丰水期”后再次步入“枯水期”，房企资金面整体活力不足。
全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，现阶段房企资金不再是之前的不差钱，而是越来越差钱，越来越紧。究其原因，其中一方面便是官方的风险管控。日前银监会下发了《关于做好2014年不良贷款防控工作的指导意见》，要求银行业金融机构应摸清重点区域、重点行业和重点客户的风险情况，加强形势研判，制定合理的不良贷款余额和比率年度“双控”目标。
“除此之外，对于一手拿地、一手卖房的房企来说，地价在上涨，销售却在下滑。”聂梅生说。数据显示，2014年一季度，商品房销售金额达13263亿元，同比降幅5 .2%，相比去年全年回落31 .5个百分点，六个季度以来再度跌入降幅区间。
而土地方面却与销售回款困难形成鲜明对比，一季度土地市场呈现亢奋态势，土地出让金创历史同期新高。据易居研究院监测，一季度10个 典 型 城 市 土 地 出 让 金 收 入 为2691.7亿元，与2013年同期相比增长83 .1%，较2012年同期大增375.4%。其中一线城市土地出让金收入为1754 .1亿元，相当于2013年全年成交额的35%。
对此，上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示，一方面资金回笼慢，另一方面拿地成本高，房企进退两难。海内外资金双双收紧，银行收紧房贷雪上加霜，房企资金链紧绷，这加剧了楼市观望情绪，阻碍了部分入市人群。未来房企资金状况改善困难重重，年内房企资金不容乐观。
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