[摘要] 自海博股份传出控股股东光明集团拟将农工商房产重组进上市公司的消息后，公司的股东就一直悬着着一颗心，等待重组的结果。
(来源：中国经济网)自海博股份传出控股股东光明集团拟将农工商房产重组进上市公司的消息后，公司的股东就一直悬着着一颗心，等待重组的结果。
“重组何时能够完成？”这是海博股份股东在公司股东大会上最为关心的问题。
对于股东的提问，海博股份的高层也很无奈。据公司相关负责人在股东大会上的回复称，由于光明集团旗下拟注入的农工商房产资产较大，因此，需要的评估所花时间较多，因此，目前还不能确定重组具体时间。
虽然重组时间目前尚未有时间表，但据参加股东大会的光明集团副总裁、光明乳业股份有限公司董事长庄国蔚向《证券日报》记者透露，由于光明集团主营食品业，因此，公司准备将食品业以外的房地产企业注入上市公司，靠证券市场的融资平台进行资金运作。
光明集团房地产资产
拟借壳上市
海博股份本次股东大会较为热闹，除公司股东、相关机构和媒体外，还有多位股东来到了股东大会现场。
值得注意的是，也许出于海博股份正在涉及控股股东光明食品（集团）有限公司（以下简称：光明集团）等拟以其所持有的农工商房地产（集团）股份有限公司（以下简称：农工商房产）股权等与公司进行发行股份购买资产类重大资产重组事项。记者发现，光明集团副总裁庄国蔚的位子就在海博股份董事长的旁边。
庄国蔚向《证券日报》记者介绍，即将注入海博股份的农工商房产是光明集团最赚钱的业务，同时还表示，作为一个以食品行业为主的集团不准备将资金提供给行业外的房地产业。按照庄国蔚的说法，光明集团更愿意农工商房产在注入上市公司后通过证券市场进行筹资。
公开资料显示，光明集团同为海博股份和农工商房产的大股东。截至2013年底，光明集团持有海博股份的比例为35.81%。同时，光明集团实际持有农工商房产的股份比例为96.57%。其中，光明集团直接持有农工商房产72.55%的股份，光明集团通过全资子公司间接持有农工商房产24.02%的股份。
据了解，光明集团早就想将农工商房产上市，但一直未能成行，而此次重组，是光明集团提高资产证券化率的一个战略举措。
事实上，海博股份的股东对于公司的这次重组非常感兴趣，可是，公司的股东同时也担心这次重组会否出现纰漏。“在一个月的停牌后，公司是否能敲定重组事项呢？”
对此疑问，庄国蔚表示，由于农工商房产涉及审计的资产过多，因此很耗费时间，具体何事能完成，还无法确定。
据实时消息显示，国资委正在推进管理新政，78家央企将加速退出房地产市场。在这种政策下，光明集团拟将房地产业注入上市公司能否顺利通过审批也是海博股东担心的一个问题。
百亿元疯狂购地
所图为何？
据农工商房产官方网站的资料显示，农工商房产是以房地产综合开发经营为主业，是集房产、设计、施工为一体的国内大型国有房企。目前，集团公司拥有下属企业近70家，其中房地产企业50多家，还拥有商业房产经营集团、建筑设计企业（甲级）、建筑施工企业（二级）、珠宝企业（城隍珠宝为中国驰名商标）。目前，集团公司从业人员3000人。
网站公布的数据显示，2013年2月份至2014年2月份，公司储备土地3290亩，是前三年土地储备的总和，累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区，其中上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%。
庄国蔚对于农工商房产的土地储备据有很大的信心，按照其说法，农工商房产在上海是“大地主”。
不过，在其表示农工商房产不缺土地的同时，另有报道称，去年6月份至今，农工商房产至少斥资100亿元在范围内激进购地，涉及杭州、绍兴、宁波、湖州、金华、舟山、宜兴、扬州、武汉等十多个城市。
对于农工商房产在去年斥资100亿元疯狂购地的行为，有市场人士猜测，公司此番购地是为了现在的重组可以提高评估价。目前，对于农工商房产的评估仍在继续中，而该公司最后会以何等价位注入海博股份也是市场关注的一个问题。
先不提海博股份将要付出多少来重组农工商房产，公司股东更担心农工商房产的高负债该如何解决。有数据显示，截至2012年底，农工商房产总资产为191.37亿元，总负债为142.3亿元。有公司股东问道：“假如我用40亿元来拉开盘后的海博股份股价，能不能实现把140亿元赚出来呢，值不值呢？”
除了上述市场人士对公司斥资100亿元疯狂购地的猜测外，业内人士更加担心公司的资金链能否持续的问题。尤其是在农工商房产2013年的合约销售额仅为110亿元的情况下。
值得一提的是，继杭州楼市会打响马年首次降价后，农工商房产投资的房地产会否受到影响也是市场关注的重点？对此，庄国蔚表示，依然看好房地产业今后的发展前景。其认为，房价今后仍有上涨空间。
某求转型
向冷链物流业发展
除了房地产业务的重组外，海博股份今年还着重于冷链物流全产业链的发展。而一直为公司贡献利润的出租业则因为利润薄而被公司和股东所“嫌弃”。
在股东大会上，海博股份相关负责人表示，公司2013年财务状况、经营绩效较去年同期有了明显提升。2013年，公司实现营业收入25.34亿元，同比增幅为20.13%；实现利润总额2.6亿元，同比增幅为22.83%；归属于母公司的净利润为16133万元，同比增幅达6.73%。
从年报可见，2013年海博股份出租业务在报告期就实现净利1.23亿元。由此可见，海博股份的大多数利润皆是来自出租业务。而在上海出租汽车经营市场中，海博股份占15%市场份额，名列第三，在区域车市场保有量位居位。
但是，公司股东对公司的出租业务颇有怨言。“出租业务成本过高，利润太薄，应该挪出上市公司。”一位与会股东如此说道。
事实上，以出租起家的海博股份，其出租业务已经成熟，按照海博股份董秘熊波向记者的说法，公司的出租业务市场早已成熟，如果没有特别好的机会，出租业务想要向外发展有难度。
现今，海博股份一直在向冷链物流方向转型，并已经取得一定进展。其子公司申宏冷藏拥有4万吨冷库，在上海排名第二。2014年，公司预计投资4.9亿元主要用于车辆收购更新及西虹桥冷链项目建设等。
(来源：时代周报)这场并购在当时备受瞩目,而如今的成绩单则令双方股东振奋。融创和绿城的合作案例,或许会打破合作拿地开发成功者寥寥的怪圈。
4月18日下午,50岁的融创中国控股有限公司(01918.HK,以下简称“融创”)董事长孙宏斌穿着黑色西装,打着红色领带,出现在了无锡蠡湖香樟园新闻发布会的现场。
蠡湖香樟园是融创集团与绿城控股集团有限公司(03900.HK,以下简称“绿城”)合作开发的个项目。2012年1月,绿城将该项目51%的股权出售给融创,是年6月,融创与绿城合作成立上海融创绿城房地产开发有限公司(下称“融绿”)以来,目前两家联姻已近两年。
这场并购在当时备受瞩目,而如今的成绩单则令双方股东振奋:2014年季度实时出炉的上海房企排行榜:融绿项目以44.26亿的成交额位居上海房企名。此外,2013年,融创绿城以网签155亿元的销售业绩挺进中国房企50强以内。其中,上海区域以112.07亿元的网签业绩跻身前三强,直逼绿地、万科。
两年以来,合作拿地开发成为国内房企发展的常规动作,但迄今为止,成功者寥寥,近有雅居乐与星河湾最近在常州的合作尴尬,还有朗诗和保利在南京“同而不合”的先例。
眼下融创和绿城的合作案例,或许会打破类似的怪圈。
可售货值翻番
孙宏斌与绿城董事长宋卫平,有着相似经历的两个性格男人选择联手,看上去颇有“惺惺相惜”的味道。
这也给融创与绿城的合作注入了复杂的情感因素。
并购发生之际,正值绿城最为艰难的时期,高峰时,绿城的净资产负债率一度达到148.7%。孙宏斌在双方联姻之时曾坦言,“这个行业,绿城要是死了,不公平。谁死也不该绿城死,就它认真造房子,就它把房子盖得好。”
如果说融创与绿城的合作有雪中送炭的味道。那么,对于融创而言,也有着其自身的考量。一直以来,融创欲进军上海市场却不得其门,而绿城在上海经营多年。孙宏斌在当时认为,绿城的危机是资金链的困难,其所收购的项目各自问题都不大。“30多亿元在上海你只够拿块地,让市场认可至少要等到3年后,要立住脚还得5年、10年。”
是年6月,上海融创绿城控股有限公司,注册资金20亿元,双方各以10亿元现金持有合营公司50%的股权。
而后,绿城将旗下5个城市的9个优质地产项目相应股权注入合营公司,其中包括:上海玫瑰园、上海黄浦湾、上海玉兰花园、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰花园、无锡茉莉花园、常州玉兰广场及天津蓝色海岸。
为此,融创支付了33.72亿元作为合作对价,以当时的市价估计,9个项目的总货量为450亿元。
融创和绿城合作的个项目是无锡蠡湖香樟园。资料显示,香樟园项目位于无锡市滨湖区太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西;总占地面积22.26万平方米,总建筑面积约74万平方米,地上建筑面积约52.5万平方米。该地块由绿城集团在2009年8月以29亿元的价格拿下,是无锡名噪一时的“地王”项目。
2012年1月20日,绿城公告称以5100万元的价格,将无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权转让给融创,而湖滨置业拥有的即香樟园项目。
根据双方的约定,合营公司除了经营现有的9个项目外,还将在苏南区域开拓新的项目。成立以来,融绿公司一直高调拿地。
去年6月,融绿以12亿元收购了浙江金都房产持有的浙江金盈50%的股权,从而融创绿城间接拥有了位于杭州西湖区转塘街道的高尔夫艺墅项目50%的股权,现在该项目已经被更名为之江一号。
整个2013年,融绿在上海一共拿下6个项目,其中包括:上海玉兰花园二期—臻园、玉兰公馆、上海御园、盛世滨江、北外滩和香溢花城。在这些项目中,尤以位于上海卢湾区的盛世滨江(原名“丰盛皇朝”)最为瞩目。该项目原由香港新世界主席郑裕彤女婿杜惠恺持有,整个项目体量高达70万平方米。去年8月,融绿以80亿元收购了该项目,这个中国房地产行业迄今的收购案,按当时市价,该项目约有400亿元的货值。
数据显示,2012年融绿成立之初,在苏南区域各个城市的布局占比为:上海38%,无锡28%,苏州19%,常州15%。2013年,融绿在上海新增了这6个项目,由此融绿在上海的布局占比上升到65%。
3月20日,融绿以24亿元的总价一举夺得上海宝山区顾村镇N12-1101单元05-01宅地,折合楼板价20150元/平方米,溢价率83%,包括保利地产、招商地产、厦门国贸地产在内的15家开发商参与了现场竞买。
合作之初,融绿公司可售资源总货值675亿元,2013年末累计总可售资源增加至1218亿,目前融绿平台可售资源已经高达1300亿元。销售金额和土地储备的排名均位居上海前三,成为在上海举足轻重的房地产开发企业。
专注中高端市场
孙宏斌曾说,选择拍档要“有钱有地有资源”。
对于合营公司成立后的掌控权,一向喜欢占主导权的宋卫平表示,后续项目的管控权将由融创来主导。
对此,有人曾对融绿平台提出疑问:“融创主导下,品质会不会做减法?”孙宏斌说,融绿的发展模式在于定位中高端精品,坚持区域聚焦和高度市场化的营销策略。
绿城集团执行总经理、上海融绿公司董事长王虹斌给融绿平台的定位,发展运营中体现融创的战略,品质管控体现绿城的理念。
以无锡蠡湖香樟园项目为例,2013年8月该项目突然宣布封盘升级,在接下来300天的封盘时间里,融绿追加2亿投资进行产品和服务的综合升级。
王虹斌说,除了其产品延续了绿城的高品质外,融绿还实现了高端精品产品高度贴近市场需求。
以苏州桃花源为例,该项目位于苏州金鸡湖与独墅湖之间的一座半岛,三面环水。2009年,绿城豪掷36亿元拿下该地块,楼面价达到2.8万元/平方米。
按照最初的设想,这块地原本计划开发为绿城集团旗下的玫瑰园系列,做法式别墅。但由于种种原因,上海融绿最终决定将其建造为中式别墅。
在保持了杭州绿城桃花源的设计风格和产品品质同时,将户型面积缩小,从而在单价相对不变的前提下,总价降低。这使得其一上市就取得非常好的销售业绩,今年一季度创造了20天销售8亿元的不俗数据。
“过去10年是刚需为王的时代,未来10年,中高端的刚改市场将会有更大的发展空间。”孙宏斌认为,经过10多年的住宅市场化,普通住宅的需求慢慢得到了满足。伴随着中国经济的高速发展与中产阶层的财富增长,住宅的升级换代将会成为未来10年主流需求,“因此融创绿城不能生产赝品,只能生产精品”。
抗风险能力也是融创绿城选择中高端产品定位的原因之一。有业内人人士这样分析,“中高端客户的典型特征是购买力强、价格敏感度低且有较为急切改善置业需求”。
1+1>2
在中国地产合伙人的圈子里,融创与绿城的合作并非孤例。2012年是房企频繁合作的一年,通过合作开发缓解资金压力成为房企争相效仿的经营模式,保利、朗诗、雅居乐、星河湾等房企都尝试过合作开发的项目比例,但两年以来的事实证明,即便是当初看起来强强联手的开发合作,在市场的瞬息万变中,经受住考验的寥寥。
朗诗和保利在南京合作拍地,共同成立房地产项目公司,却各自开发销售,开房企“同而不合”的先例。雅居乐与星河湾在2012年牵手,尽管双方均来自华南地区,在企业文化、管理方式上有很多相似之处,但因成都、常州两地合作项目滞销,雅居乐与星河湾可能在后续开发中不再合作。
融绿案例,似乎有可能成为房地产行业的合作中特殊的一个。孙宏斌看重的是绿城的产品空间,宋卫平对融创中国的评价是“有锐气、有狼性、有激情、与中国房地产市场一起经过考验的公司”。
融创介入之后,绿城那些销售不畅的地王项目,一个个起死回生。2012年融绿销售额为90多亿元,2013年为155亿元。融创销售团队狼性十足,这正是绿城的不足。宋卫平也表示,和融创的合作达到了1加1大于2、3甚至4的效果。
2013年,融绿公司在上海市场以网签销售额112.07亿元的业绩顺利跻身2013年上海房企销售金额前三强,2014年一季度更是以网签销售金额26.56亿元成功登顶上海销冠。
王宏斌说,融绿能够快速发展,主要是三方面,一是战略,一是定位,一是品质。双方合作以后,没有去分谁是融创的,谁是绿城的,只是在体系架构上做了一次比较大的变化,“借鉴了融创内部的一些管理,从条线,从规划设计、研发、营销、财务、成本,还有物业、人力资源,方方面面成立一个非常强的平台公司。”
目前融绿的发展战略是“聚焦上海,精耕苏南”,融绿公司总经理田强介绍,目前融绿旗下19个项目,高度集中在沪、苏、锡、常四个城市,其中上海的项目超过一半,上海的货值储备高达千亿。
即使比过去谨慎了很多,孙宏斌仍然很容易被贴上“危险”、“冒进”一类的标签,他的变化,也许是学会了低头,懂得妥协。在回答很多提问时,他都会提到“平衡”这个词,在谈及竞争对手时,孙宏斌称“自己年轻时雄心壮志,现在老了”。
“绿城算一个,但是绿城和我是合作伙伴了,就不算对手了。”孙宏斌这么说。
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