[摘要] “鬼城”现象暴露了一些地方政府盲目“摊大饼”搞城镇化建设，造成产业空心化。而今年政府工作报告明确提出分类调控的方针，将有助于中国楼市走出困局。
目前，中国楼市正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，见楼不见人的“鬼城”频出。
分析人士表示，目前楼市分化迹象日益明显。“鬼城”现象暴露了一些地方政府盲目“摊大饼”搞城镇化建设，造成产业空心化。而今年政府工作报告明确提出分类调控的方针，将有助于中国楼市走出困局。
见楼不见人
2013年楼市的高烧不退至今让许多人记忆犹新，然而春节过后，杭州个别楼盘降价以及银行收紧房贷的传言犹如一枚重磅炸弹，瞬时掀起市场恐慌，而“鬼城来袭”的报道也迅速引发楼市是否进入拐点的争论。
有媒体报道，去年国内有12座城市成为“鬼城”。从最初高楼鳞次栉比的鄂尔多斯，到房地产曾经火热无比的温州，一些二、三线城市的新区建设也大量出现了“见楼不见人”的现象。这些新区因空置率高，到了夜晚，漆黑一片，因此被形象的称为“鬼城”。
即使在经济高度发达的珠三角地区，一些县域城市也出现可怕的高空置率。惠州市博罗县是一个人口仅80万的小县城，但却聚集了数量惊人的房地产巨头，一边是别墅扎堆、数十层的写字楼和酒店林立，一边却是高空置率和冷落的人气。
广东省房地产行业协会办公室主任张卉芬认为，近年来粤东西北地区商品房价快速上涨，有些城市的房价涨幅甚至是后者的2倍以上，市场泡沫现象严重。
令人感到忧虑的是，在许多人依然在高房价面前望楼兴叹的同时，温州、杭州以及青岛等许多城市的房地产库存水平却居高不下，且依然在不断增长。
南京品建投资实业有限公司总经理王大国表示，目前还有一些城市面临开发商资金紧张、产业空心化、资源枯竭、人口增长停滞等问题，如果不加以调控解决，未来几年还将有“鬼城”出现。
鬼城是如何炼成的？
去年以来，中国楼市分化趋势越来越明显：一、二线城市高烧难退，楼价频频创出新高，而一些中小城市房地产增长日益乏力。房地产过度投资、地方政府债务扩张、产业的空心化等因素都是造成鬼城出现的原因。但一些地方“人造鬼城”特征明显。
“‘鬼城’的出现与地方政府的政绩冲动与盲目规划密切相关。此外，房地产商无序投资、银行推波助澜以及市场的高房价预期等因素都发挥了作用。”王大国说。
与“鬼城”现象相互交织的是，一些地方政府对土地财政严重依赖，导致债台高筑，缺少落实房地产调控的积极性，继而出现大量高价土地，另一方面又大肆举债。
人大代表、人大财经委员会副主任委员、民建中央副主席辜胜阻认为，地方政府举债来源上过度依赖银行贷款，偿债时过度依赖土地，容易引发财政和金融风险交叉感染。
据统计，2013年广州土地出让金收入达838亿，占财政收入1／3左右，而2014年土地出让规模将更大。广州“热衷卖地”的背后其实是巨大的债务压力，一年付息就高达220亿元。
日前致公党中央一份提案就指出，随着城市化的快速推进，要求地方政府在建设支出方面提供更多的资金，巨大的收支缺口导致地方政府不得不大量举债，管理分散、缺乏有效的偿债机制已成为制约地方经济社会持续、健康、和谐发展的严重障碍。
双向调控促进房地产健康发展
近日，住建部部长姜伟新在两会期间透露，今年房地产将实行“双向调控”的政策。业内人士表示，在当前房地产行业加速分化的形势下，“双向调控”将有助于房地产行业长期健康发展。
“今年房地产开发投资形势不容乐观。春节过后杭州楼盘降价反映我国区域性的房地产库存压力，这种趋势年内仍将持续，一些银行收紧房地产非标融资的风险警示作用不容忽视。”民族证券研究院副院长管清友说。
房地产研究机构世联一份报告也显示，目前部分三、四线城市存在供给过剩、过度繁荣导致消耗未来市场潜力等特征，能否有效控制市场供应节奏、去化存量是保持投资价值的关键，持续的过度供应则很有可能成为脆弱或风险型城市。
针对政府工作报告提出的“针对不同城市情况分类调控”，王大国指出：“在房价居高不下的一、二线城市，必须通过行政手段，比如税收限购提高首付手段控制房价上涨。而在三、四线城市，则要根据实际情况化解供给过剩风险，双向调控有助于保障房地产行业健康发展。”
“随着宏观调控的持续深入和大规模保障房建设的投入，房地产回归理性的趋势不可阻挡，向房企提出了摒弃传统、寻求转型的新要求。”广东省房地产行业协会秘书长王韶说。
“今年政府工作报告首次提出了针对不同城市情况分类调控，房地产调控去行政化已是大势所趋，市场化的步伐又往前迈进实质性一步，这样的改变无疑将有利于实现市场健康稳定发展。”克而瑞咨询公司研究员杨科伟说。
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