[摘要] 土地市场疯狂的2013年收获一个疯狂的收尾。最近两日内，上海、南京、北京、广州、厦门等城市轮番推地，一、二线城市两日内成交超过二十块。
（来源：广州日报）年尾土地市场继续“爆棚”
土地市场疯狂的2013年收获一个疯狂的收尾。最近两日内，上海、南京、北京、广州、厦门等城市轮番推地，一、二线城市两日内成交超过二十块。
随着越来越多的房企争相“回归”一二线城市，截至昨日，一线城市土地成交额已比去年全年成交额涨了两倍以上，而出让面积仅涨三成。多个城市“地王”的门槛已经提高数倍。与此同时，大多数房企今年通过招拍挂获取土地的成本也已较去年甚至翻了数倍。
业内人士表示，年底土地市场的疯狂主要是政府推地量加大及企业今年销售向好，补仓需求旺盛两方面所致，明年土地市场是否延续今年的热度，业内人士的观点并不一致。不过，由于多地加码调控，目前楼市销售已显疲态，未来部分城市高价地入市市场空间可能并不乐观，房企利润率也可能受到一定影响。
2013年年尾，上海、南京、北京、广州、厦门等城市轮番推地，一、二线城市两日内成交超过二十块。其中万达以8.3亿底价再度拿下一个月前遭政府收回的萝岗项目，恒大、招商分别在上海、厦门拿地，北京顺义新城地块则被住总正华开发建设集团夺走。
昨日上午，恒大以6.14亿元再拿上海嘉定宅地，溢价达98.75%。前一日，恒大刚斥资96.86亿元，连拿上海4宗宅地及南京2宗地块。两日内，恒大已经在一、二线城市甩下超百亿元。
地价涨房企土地成本普增
原本主要布局于三、四线城市挤破了头想要回归一、二线城市的并不只有恒大。中原地产研究中心统计数据显示，前11月，标杆房企在一线城市购入土地金额达905亿元，同比上涨119%，二线城市土地金额涨幅也超过了100%，而在三、四线城市仅购入147亿元，同比仅增长34%。
昨日，数据显示，截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，同比暴涨181.72%，创历史纪录。截至昨日，四大一线城市的年内土地出让金已超4760亿元，超去年全年（2042.22亿元）的两倍。
然而，同期土地出让面积并未大幅上涨。CRIC数据显示，今年前11月，一线城市共出让土地1112幅，累计建筑面积为9032.06万平方米，同比仅增长31.35%。而和去年全年一线城市推地量相比，增长的比例甚至不到三成。
也有类似情况。国家统计局数据显示，今年前10月，房地产开发企业土地购置面积26658万平方米，同比降3.6%，而土地成交价款6434亿元，增长11.7%。
今年年底，已有十余个城市称将要进一步放开土地供应，但“地王大战”丝毫没有减弱的意思。在11月下旬不到10天时间里，北京、珠海、南京、深圳前海的地王已经先后被刷新。
记者根据公开数据粗略统计得知，截至昨日，万科今年拿地的平均楼面价约为3300元/平方米，比起去年上涨了五成左右，华润、绿地、世茂等大型房企与之类似。
从三、四线城市“回归”一、二线的房企如恒大今年拿地的平均楼面地价甚至是去年的近六倍，雅居乐、合景泰富今年的平均楼面地价也比去年涨了4倍之多。
多家房企无奈收缩战线
“土豪”大举抢地的背后，是众多中小型房企或房地产非主业企业在土地市场上的退缩。
“确实拿不到合适的地块，今年地价上涨得太可怕了，这种性价比没有办法说服老板。”一位港资房企华南区的投资部门相关人士对记者抱怨道。记者注意到，这个规模不小的房企今年通过招拍挂拿地的次数屈指可数。
记者发现，在今年的“抢地大战”中，和本土房企的疯狂相比，九龙仓、恒隆、凯德系、嘉华等多家非本土房企均比较冷静，斩获的土地面积均十分有限。
不少中小房企和房地产非主业的企业则被高昂的土地售价逼出了土地市场。11月末，广电运通称，决定放弃参与竞拍广州国际金融城的国有土地使用权。
业内观点
土地市场已至“末日疯狂”？
业内专家表示，政府年末加大土地供应，且大部分为优质地块，主导了年底土地出让的小高潮，而今年房企销售向好，也有旺盛的补仓需求，使今年“地王”频发。
但中原地产市场研究部总监张大伟认为，“如需达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。目前大部分地王地块的楼面价已 过了区域内在售的房价。”而对于明年的土地市场，其十分谨慎，表示“不好说”。
而机构分析师也表示，土地出让金在商品房销售额中的占比在不断升高，2012年这一比例不到30%，2013年预计达到40%左右。
观点大PK
楼市是涨是跌？
楼市调控或将继续从严，美国可能退出量化宽松政策，明年楼市何去何从？在昨日于复旦举行的“2014宏观经济展望会议”上，澳新银行经济学家刘利刚认为，以现在货币政策执行的状况来看，今后三年中国内地房价持续10%的增长应无问题；而复旦大学世界经济研究所所长华民则认为，房价单边上涨已结束。
今后三年持续10%的增长
刘利刚（澳新银行经济学家）
刘利刚表示对中国内地房价在今后的走势还是相对乐观，在今后三年会持续10%的增长，但他强调的一个前提是以现在货币政策执行的状况来看。
刘利刚认为，目前中国内地的利差跟境外相比至少是3%，人民币今年又了近2.3%，由于汇率没有太大的波动，这就意味着，境外资金到中国内地的无风险套利回报接近6%，流入的资金对房地产的价格产生了推波助澜的作用。
不过，他认为，政府还有很多的政策可以出台来抑制房地产的大幅飙升，包括税收政策、在公租房或者保障房上能不能完成“十二五”规划所规定的目标，以及在房地产市场的信息透明方面能不能做得更加好等，而这些机制将会使中国内地楼市逐渐回到可持续的状况。
PK
房价单边上涨趋势已结束
华民（复旦大学世界经济研究所所长）
在2010年的限购和2013年的20%交易税这两个宏观调控政策下，房价已经结束了单边上涨的趋势，“只要这个市场是投资的，房价必须每年增长10%，不能增长10%的话，投资者的财务费用就扛不住，就会出现抛盘，一次房价危机就会发生。”
相关阅读：
十大房企年内砸2563亿圈地 "囤货"骤增千亿
(来源：中证网-证券日报）
记者从多家房企高层处获悉，尽管一、二线城市土地溢价率上升，但利润率依然相对较高，因此成为房企必争的扩张“战场”。
近期，持续高热的土地市场再度升温，尤其配建自住型商品房的土地入市以来，各大房企之间的竞争就显得更为激烈，甚至出现个别房企误解国土局文件，仍旧叫高价拿下地块，最后却不得不斡旋退地的现象。
事实上，《证券日报》记者结合北京中原地产市场研究部提供的数据统计发现，截至11月28日，2013年年内，十大标杆房企共计斥资2563.6亿元购地，这意味着这些房企历史上拿地金额首度突破2500亿元大关，而且超过了其2012年全年拿地支出1005.6亿元。
对此，多位业内人士向《证券日报》记者表示，北京的土地越来越难拿，但利润空间依然相对较高，况且要想成为性知名房企，北京等一线城市是不可饶过的城市。
无独有偶，记者查阅上述标杆房企拿地区域和未来战略规划方向后发现，开发商今年拿地布局调整幅度非常大，其争抢的重要“战场”已经由三、四线城市转向了一、二线城市。
购地支出骤增
实际上，上述纳入统计的十大标杆房企分别为万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐以及招商地产。
北京中原地产市场研究总监张大伟提供给《证券日报》记者的一组数据显示，2013年前10月，上述十家标杆房企累计销售金额达到了6703亿元，接近了2012年全年的6708亿元，累计前十月拿地合计额度达到了2387亿元，拿地金额占销售额比例高达36%，而在2011年、2012年这一比例分别为21%及23%。
此外，《证券日报》记者结合中原地产市场研究部统计数据发现，截至11月28日，上述十大标杆上市房企11月以来购地金额为176.6亿元，其年内购地金额则为2563.6亿元。而其2012年全年拿地金额为1558亿元，差距为1005.6亿元，且为2012年全年拿地金额的1.65倍。
更值得注意的是，政府加快推地虽然是推动土地市场高潮迭起的主要原因，但众多房企拿地积极性正在高涨，尤其从拿地区域来看，大型房企争抢进驻和深耕扩张的重点区域已经集中转移至一、二线城市。
扎堆一、二线城市“囤货”
事实上，张大伟向《证券日报》记者表示，今年上半年，在10家标杆房企的购地可建面积分布中，二线发展中城市占比，为55%；一线城市、二线发达城市及三、四线城市分别占7%、22%、15%，而且下半年该现象有加剧的迹象。
此外，张大伟还强调，2009年以来，多数标杆房企在三、四线布局比重逐步加大，但2012年以后，这一趋势逐渐发生逆转。近期，这一转变更加明显，甚至一向深耕于三、四线城市的恒大地产开始重点布局一、二线城市。
《证券日报》记者统计后也发现，恒大今年7月首次进京，分别斩获三幅地块：7月3日，以35.6亿元的总价配建26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块；9月4日，以40.4亿元的总价配建5.15万平方米公租房，夺得北京年内首宗“限房价竞地价”地块；11月21日，以51.35亿元加11.2万平方米自住型商品房，夺得建筑规模不足21万平方米的东坝地块。
至此，恒大今年已经花费127.35亿元布局北京土地市场。恒大集团在发布中期业绩时也透露，未来将加大在一线城市的开拓力度，从而平衡其一、二、三线城市的比例，以确保较快的周转率和较高的盈利水平。
事实上，据记者了解，恒大、佳兆业、花样年等企业都在积极调整土地储备结构，将供应过剩的三、四线城市土地储备占比进一步降低；招商地产则通过调整激励方案，加快了土地的开发速度，销售增长也快于行业平均水平。
从这一角度看，土地市场竞争激烈的同时也提升了开发商的运营效率，从拿地到出售6个月成为了行业新的标杆。
对此，张大伟认为，这主要是三、四线城市房地产企业销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，但一、二线城市却表现良好，导致标杆房企调整布局重心。此外，在上半年业绩表现良好的背景下，标杆房企拿地势头迅猛，源于其对楼市后市的看好。
更为值得注意的是，有业内人士认为，土地成本增加，房企拿地竞争激烈，将导致房企利润率下滑。鉴于此，在同一市场环境下，不同企业的销售额、营业收入的增速差距将越来越大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
