[摘要] 继10月份以40亿美元收购纽约一个项目后，绿地集团11月20日表示将在韩国济州投资60亿元开发一个旅游度假综合地产。这是继10月12日绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场项目70%股权后，绿地在海外投资开发的又一个项目。
(来源：华夏时报）国内开发商掀起了又一波扎堆海外投资开发的热潮。
继10月份以40亿美元收购纽约一个项目后，绿地集团11月20日表示将在韩国济州投资60亿元开发一个旅游度假综合地产。这是继10月12日绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场项目70%股权后，绿地在海外投资开发的又一个项目。
除了绿地之外，今年以来，已经有多家房企开始在海外布局，复星、招商、万科、碧桂园等房企都在年初制定了“出海”计划，并已到具体实施阶段。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资。此外，打通融资渠道也是房企出海的重要原因。
百亿美元“出海”
绿地集团11月20日表示，公司将与韩国乐天集团合作，投资60亿元人民币开发在韩国济州的一个集酒店式公寓、免税店为一体的旅游度假项目，其中将建成1000间酒店式公寓，主要面对中国客群。
在投资济州的同时，绿地在澳大利亚悉尼绿地中心的项目也在近期对外开放。“目前悉尼项目已预订150套，总货值超10亿元人民币。”绿地集团相关人士告诉记者。
绿地方面相关人士告诉记者，公司目前已确定海外项目的总投资已超过100亿美元，今年年内实际投资已超30亿美元。
不仅仅是绿地，今年以来，房企对海外投资的热情高涨。10月18日，复星国际（00656.HK）刚刚以7.25亿美元（约合44.18亿元人民币）从摩根大通手中买入美国纽约地标建筑物——OneChaseManhattanPlaza。
而这只是国内房企今年在海外投资房地产项目的冰山一角。
据中国海外投资联合会的数据，2012年以来包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定的投资计划，投资规模已达几百亿美元。
据记者了解，11月中旬有10家国内房企正在美国组团寻找地产商机。在为期两周的行程中，这些房企将到纽约、旧金山、洛杉矶、加利福尼亚等几个城市进行考察。
“预计未来一段时间，可能会频繁看到房企在美国投资房地产新的消息。”一家国际房地产顾问公司人士透露。
张宏伟指出，无论是直接投资开发还是进行股权收购项目，通过这些投资有利于开发商在国际房地产市场上实现品牌全球化，而这对打通国际资本市场有重要意义。
1.1万亿的蛋糕
除了融资考虑，大量海外置业的需求也使绿地、碧桂园、万科希望抓住这部分新的商机。
“我们在海外的项目，主要面对的是在国内有海外置业需求的客群。”碧桂园市场营销部一位负责人向记者表示，“在海外置业的人主要是投资和教育需求，国内的这种需求量相当惊人。”
记者在采访中了解到，中国房企在海外房地产市场的投资额，也创下了新高。
根据仲量联行近日公布的数据，今年中国在海外投资和购买房地产的交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史纪录。截至今年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%。
而美国、英国、澳大利亚、加拿大、新西兰则是中国购房者和国内房企热衷的投资市场。
据仲量联行公布的数据，美国成为了中国房企海外投资的，2008年中国房企在美国投资只有2200万美元，但到2012年这一数字涨至17亿美元。此外，至今年第三季度末，今年中国人在欧洲购买房产的交易额已接近20亿美元，同比上涨25%。今年在澳大利亚商业地产市场的交易额接近5亿美元，较去年同期上涨了近一倍。
中国海外投资联合会预计，未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币。
国内强劲需求向海外的转移，在一定程度也对一些国家的房价产生了一定影响。“英国的开发商十分看重中国购房人和投资者，不少面对海外销售的楼盘，还专门开辟了中文解说的销售团队。”英国邦瑞房地产公司中国区总经理白兮表示。
不过，外国买家特别是亚洲和欧元区买家，已经引发了英国对房地产出现泡沫的担心。
分析人士认为，英国对外国投资者增加征税极有可能为资本利得税：在转售非居住的房地产获利时，需要缴纳28%的资本利得税。
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前三季海外地产投资创新高 多家险企筹划进军
(来源：经济参考报）越来越多的中国机构投资者，正在把目光投向海外房地产市场。《经济参考报》记者近日获悉，包括中国人寿、太平人寿等在内的多家中国险资机构正就在伦敦进行房地产投资展开相关的谈判，海外的房地产市场预计将成为未来数年内中国险资机构在海外投资的热点。
消息人士透露，继中国平安之后，包括中国人寿、太平人寿在内的数家寿险机构正在寻求伦敦房地产投资机会，方式包括对于当地房地产公司的股权收购以及项目投资，目前涉及上述投资的谈判正在进行中，具体的交易金额和方式仍然有待确定。另一位消息人士也透露，中国的另一家寿险公司———泰康人寿也正在计划进行海外不动产的投资，但该投资的细节尚不清楚。中国人寿的一位人士表示，对于此事有所耳闻，但是具体细节并不清楚。泰康人寿则表示对此事暂不知情。
今年7月，中国平安高调出海，从德国卖家手中购得伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼，成交价2.6亿英镑，被业内人士预测为保险资金投资海外市场巨大浪潮的开始。有业内人士透露，有超过20家中国大陆和台湾地区的大型保险公司正在考虑进军欧洲房地产市场，部分公司已在寻找房地产资源。此外，在纽约、多伦多等国际大都市核心地段的写字楼资源，以及新加坡、香港和马来西亚等地区也成为考察的目标。
中国平安在伦敦的买楼顾问太平戴维斯的一位海外人士表示，他们已在帮一些中国公司寻找海外投资的机会“包括商业房地产和住宅房地产投资”，而目的地在欧洲。该位人士表示，并不确定是否有一批新的交易产生，但是这些中国公司已在有条不紊地开展深入研究和分析是否符合投资需求据太平戴维斯的数据，仅伦敦市中心去年商业地产交易量就有141亿英镑，已经接近金融危机前2007年的高峰143亿英镑。其中，来自中国大陆的投资就有15亿英镑，占到11%。
业内人士分析称，之所以出现险资机构大举进军海外房地产市场的情况，除了在监管层面的许可之外，也和近年来海外不动产市场的市场表现有关。按照《保险资金境外投资管理暂行办法》规定，允许保险公司运用总资产15%的资金投资境外，《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》中则明确，保险资金境外投资不动产可以投资的领域必须是《细则》中列明的是“发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定的成熟商业不动产和办公不动产”。
另一方面，在经历了2008年的金融危机之后，欧洲以及美国的房地产都正处在复苏的过程中，为投资者提供了良好的投资机会。仲量联行实时数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史纪录。英国的房地产开发商、上市公司邦瑞(BARRATTHOMES)中华区首席代表兼总经理白兮对《经济参考报》记者表示，2013年伦敦的房地产市场的表现，突破了过去100年来的极限。自1900年开始，伦敦房地产市场价格每年以7%的速度(未剔除通胀因素)在增长(除了1929大萧条和2008年金融危机)，但是2013年以来，在海外投资者的推动之下，伦敦房地产市场价格已经上升了25%，预计到圣诞节之前，同比将增长30%。他说，考虑到伦敦市场目前高达5%的租金，这些机构投资者选择伦敦购买不动产并不让人意外。
作为伦敦房地产市场炙手可热的证明，自2012年11月以来，邦瑞股价已经从2.2英镑上涨到了3.5英镑，市值超过500亿元人民币。其大股东包括摩根斯坦利(8.5%)和摩根大通(10%)，曾经有一家中国的国有企业希望持有其15%的股权，但遭到了拒绝。邦瑞是英国的房地产开发企业，其在伦敦新建住宅市场占有率达到60%以上，在英国新建住宅市场占有率则达到50%。据介绍，2013年以来，伦敦占据了所有亚洲海外房地产投资的三分之一，预计明年这一势头仍将保持。
世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟认为，鉴于当前全球及国内经济环境、机构资金的成本、周期及风险偏好等因素，预计中国的保险机构未来将积极进军房地产直接投资，并着眼于回报稳定的核心投资物业，如国际门户城市的优质写字楼等“中国机构投资者或将成为中国资金进军海外房地产投资市场的生力军。”他说。
一位券商行业研究员对《经济参考报》记者表示，保险资金尤其是寿险资金，具有资金量大、久期长的特点，与成熟市场的商业物业所具有的增值潜力大且能够获取持续稳定现金的特点不谋而合。但是，由于存在政治经济文化制度的差异，保险机构也应当充分重视境外投资中的风险与合规性。
安杰律师事务所合伙人律师徐伟对《经济参考报》记者表示，保险机构境外投资一定要做好尽职调查，充分聘请商业顾问、物业顾问、法律顾问等一起密切合作，评估境外不动产的商业模式与法律风险，同时需要向保监会履行相应的报告或备案等程序。由于境外投资不动产所需资金需求量较大，保险机构应充分重视相应的融资途径以及相应的汇率风险，对此进行相应筹划，以尽量降低投资成本。
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