[摘要] 从中国信托业协会发布的实时数据了解到，今年三季度末，房地产信托余额高达8942亿元，余额占比为9.33%，相比二季度末的9.12%，环比增长了0.21个百分点。
（来源：证券日报）《证券日报》记者从中国信托业协会发布的实时数据了解到，今年三季度末，房地产信托余额高达8942亿三季度房地产信托新增1675亿元，相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%；相比今年二季度的1544亿元，环比上涨8.48%。新增规模上升明显。同时房地产信托新增规模占比也在持续地上升，三季度房地产信托新增规模占比为12.80%，同样刷新了2011年四季度以来的水平。
用益信托分析师帅国让认为，信托目前仍是大量房企获取融资的重要方式，但从长远来看，房地产信托转型已迫在眉睫。而发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要发展方向之一。
新增规模创2010年以来新高
根据信托业协会公布的数据，今年三季度末，房地产信托余额达到了8942亿元，相比前几个季度增长明显，与今年二季度末时的8119亿元相比，增长了10.14%，远超同期信托公司管理信托资产7.16%的增长速度；房地产信托余额占比为9.33%，相比二季度末的9.12%明显回升。
从新增信托规模的角度分析，今年第三季度房地产信托新增规模达到1675亿元，创2010年以来的历史水平，相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%；与今年二季度第的1544亿元相比，环比上涨8.48%，今年第三季度房地产信托新增规模明显上升。房地产信托新增规模占比也在持续上升，第三季度房地产信托新增规模占全部新增信托规模的比重为12.80%，同样刷新了2011年第四季度以来的水平。
分析人士认为，房地产信托规模及占比的上升，一方面说明快进入年底，信托公司加快产品发行速度，争取获取更多的资金，另一方面，地产行业有着回暖的趋势，在房地产金融未彻底放开之前，目前房地产信托仍是房地产企业的重要融资渠道之一。
用益信托监测的集合信托数据显示，今年三季度房地产信托发行规模为1021亿元，同比增加29.40%，占比38%；房地产信托成立规模为656亿元，同比增加14.49%，占比38%。用益信托分析师帅国让指出，房地产信托发行规模和成立规模的占比均有增加，反映出很多投资者人仍然看好地产行业，投资者对楼市的风险担忧有所好转。
此外，房地产信托较高的率也是其吸引投资者的主要原因，信托业协会的数据显示，9月份清算信托项目的年化综合实际率为7.46%。而今7月、8月、9月房地产信托预期年率分别为9.4%、9.36%、9.46%，平均预期年率达9.41%，考虑到房地产信托目前基本都能实现预期，其水平在信托产品中仍有较高的吸引力。
兑付密集期安然度过
房地产信托作为房地产开发投资资金来源之一，在银行信贷收紧、融资渠道收窄的情况下能成为银行信贷的有效补充，不过随着房地产信托的大量到期，单体项目的风险从去年下半年来开始频繁地见诸公众视野。
有统计数据显示，从2012年开始房地产信托到期规模迅速增加，进入了兑付密集期。2013年三季度是房地产信托的兑付高峰期，集合资金信托是房地产信托的主要形式，今年集合资金房地产信托到期规模为1974亿元，兑付压力较大。分析人士指出，房地产信托产品出现兑付风险，对于信托公司、投资人来说，都会有一定的影响，但处置风险的能力也是考验信托公司风险管控能力的主要方面。但是在“刚性兑付”的背景下，信托公司往往通过延期兑付、第三方接盘、甚至自有资金接盘等方式化解风险。
目前，深受房地产调控的影响，房地产融资渠道不畅，信托仍是大量房企获取融资的重要方式，但从长远来看，房地产信托也面临着转型压力。由于银监会对房地产信托的监管力度日趋严格，在当前的形势下，房地产信托转型已迫在眉睫。而发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要发展方向之一。
除对付压力之外，还款违约也是房地产信托面临的一大压力。据媒体报道，四川信托舟山“锦都置业”融资项目，因开发商无力还款造成违约，近日，这一借款纠纷案在舟山市中级人民法院开庭审理。2011年9月7日，四川信托成立“洋城锦都置业特定资产权投资集合资金信托计划”，募集信托资金1亿元，用 城锦都置业项目开发建设，但随后开发商多次未按时还款，导致四川信托追索过亿元价款。此外，中信信托、新华信托等今年来也都曾通过诉讼的方式追索风险暴露的房地产信托项目。
据中国信托业协会统计，截止到今年三季度末，基金化房地产信托产品累计余额已达157.44亿元，占全部余额的0.16%。相比于传统的单一项目型房地产信托产品，基金型信托产品可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。而目前平安信托、新华信托以及外贸信托等多家信托公司在基金型房地产信托产品方面进行了较早的尝试，已经推出多款产品。
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国内楼市调控加码 今年信托业仍以房地产为主
(来源：每日经济新闻）央行针对二套房贷款的新政或推高房地产信托的率。
4月7日，中国人民银行北京营业管理部下发通知称，北京（楼盘）辖内各银行对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。
普益财富分析师范杰对《每日经济新闻》记者称，北京二套房贷首付提至7成，将导致房地产销售市场下滑，而房地产开发商缺钱，将会进一步通过各种融资方式融资，在信托公司看来，房地产信托风险上升，放款将会谨慎，因此会严控风险，并提高率。“
房地产信托规模
随着基础产业信托的势头减弱，房地产信托在成立规模上的优势也逐渐凸显，不少信托公司又重新将发行的重心转向房地产领域。
据格上理财研究中心统计，今年前三个月中，信托资金投向房地产领域已有两个月占据位。“能和房地产行业融资需求相提并论的，之前只有基础设施建设领域，但支持基建领域的信托由于 "463号文"等因素的影响较大，凸显了地产信托的占比。另一方面因"国五条"出台对信托业来说属于利好。”格上理财分析师肖伟向《每日经济新闻》记者表示。
除规模及占比跃居信托资金投向，房地产信托率也较其他投向略高。据用益信托工作室统计，年初至今成立的信托平均率为9.12%，房地产信托率为9.77%。
范杰认为，从近年信托成立情况看，一季度是房地产信托传统旺季，加之去年房地产市场走向不明朗，致使房产销售下滑，但今年房价止跌回升。因此，开发商现金已回流，所以信托公司敢于放款。至于率颇高，是因为房地产项目市盈率较高，兼之房地产市场目前仍在调控背景下，风险较高，率也就相应会提高。
今年信托业仍以房地产为主
“国五条”出台后，其中最引人关注的是对二手房征收个人所得税，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
不少业内人士分析，一旦严格落实，可能有部分刚需将会转移到新房上来，从而刺激房地产信托产品的发行。用益信托首席分析师李旸表示，“国五条”的发布很可能导致地产信托发生变化，如果房地产通过银行融资概率低了，相当于给信托公司提供了一个机会，但是具体对地产信托产生什么程度的影响，还要看银监会和银行的相关细则规定。
信托业内人士邓举功向 《每日经济新闻》记者称，“由于"国五条"及各地细则出台，在一两年内，对房地产开发商是利好，对房地产信托也是利好，与做基建项目的政府融资信托项目相比，我更倾向于房地产信托。”
多位信托人士向记者表示，房地产行业的体量和盈利水平决定了在信托占比中的重要位置，今年房地产信托仍将是信托业主力。
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