[摘要] 土地出让收入为何大幅下滑？土地出让收入能否弥补公共预算收入短缺？地方财政如何打造持久健康的收入来源？房产税是否会取代土地出让收入？针对这些热点问题，记者采访了权威专家。
土地出让收入锐减对地方财政有多大影响？
今年以来，土地出让收入锐减，引起广泛关注。
土地出让收入降23.1% 楼市调控效应继续显现
今年以来，往年高增长的土地出让收入出现大幅下滑。
财政部18日公布的数据显示，今年1至9月，国有土地使用权出让收入17936亿元，比去年同期下降23.1% 。
分地区看，36个省、自治区、直辖市、计划单列市中，除天津、山西、海南、贵州、陕西、青海6个地区土地出让收入同比增长外，其他30个地区均出现不同程度下降。其中西藏、大连、宁波、青岛4个地区土地出让收入降幅超过了50% 。
“今年以来土地出让收入下降，主要受土地供应结构和方式发生变化、房地产市场调控效应继续显现以及土地价格涨幅收窄等多种因素影响。”国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英说。
刘守英指出，由于各地继续贯彻限购、限贷等房地产市场调控政策，今年前三季度商品房销售面积同比下降4% ，商品房待售面积达32670万平方米，增加35.6% ，导致房地产开发企业资金回笼规模减少，土地购置面积下降。
国家统计局数据显示，1至9月，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5% ；土地成交价款5309亿元，下降11% ，降幅扩大3.4个百分点。
出让收入减少影响 地方财政预算外收入
尽管前三季度累积土地出让收入下滑明显，但下半年以来，一些城市随着房地产销量及土地供应量的回暖，出现单月土地出让收入和房地产相关税收反弹现象。
有舆论认为，这种反弹的背后，是地方政府“加速卖地”以弥补自身财政收入不足。
那么，土地出让收入与地方财政收入有何关系？土地出让收入能否弥补公共预算收入短缺？
中国预算管理制度包括公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算和社会保障基金预算四大部分。
刘守英指出，我们通常所说的财政收入属于公共预算范畴，而土地出让收支则纳入政府性基金预算管理，与公共预算分开核算、分账管理、专款专用。这样一来，土地出让收入的变化不会对公共预算收入产生直接影响。
刘守英认为，近期一些地方土地成交量上升，是整个房地产市场回暖的直接结果，并非政府缺钱卖地所致。“如果地方政府是因为缺钱而卖地，土地往往会被贱卖，但实际上近期频现的土地流拍表明，在日渐回暖的土地市场，拍卖者正在等待更好的价格。”
“从制度看，地方政府靠卖地收入不能弥补公共财政收入不足。”中央财经大学中国公共财政与政策研究院院长乔宝云指出，由于土地出让收入纳入政府性基金预算管理，而且其支出投向都有明确规定，除了近70% 用于征地补偿等成本性开支外，主要用于城市建设、农业农村发展、保障性安居工程等民生支出，因此不能用于平衡公共财政预算。
此外，有观点认为，地方公共预算收入快速回落，土地出让收入就会增长较快。对此，专家指出，从实际情况来看，土地出让收入与地方公共预算收入并非此消彼长的联动关系。
以1至9月地方数据为例，广东、上海、北京、浙江地方公共预算收入增幅只有11% 、7.2% 、9.6% 和6% ，增幅比去年同期回落较多，而同期上述地区土地出让收入不仅没有增加，反而分别下滑19.3% 、39.8% 、24.7% 和52.4% 。
“打造地方支柱税种”
经济增速放缓带来税收下滑，土地出让收入减少则影响地方财政的预算外收入。那么，面对日益凸显的地方财政收支压力，应如何打造持久健康的地方财政收入来源？
“在城镇化快速发展的今天，亟待改变地方依赖卖地谋发展的这种模式。”刘守英建议，未来出路在于建立地方财政收入稳定增长机制。
乔宝云指出，应进一步理顺政府间的财政分配关系，通过深化税制改革，加快构建包括房产税在内的地方税体系，打造地方支柱税种形成主体财源。
而对于外界关注的房产税将来一旦全面推开，是否会取代土地出让收入问题，乔宝云认为，中国土地的国有性质决定了土地出让收入存在的必然。由于土地供应采取划拨和有偿使用方式，决定了每供应一宗土地均会产生土地出让收入。
专家表示，土地出让收入的性质是土地使用权的价格，即政府凭借土地所有者身份对使用权受让人收取的地租；而房产税是政府作为社会管理者在住房保有环节强制征收的，二者一个是“租”、一个是“税”，不存在相互替代的问题。
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不让房企降价是地方政府变相救市之举 齐鲁晚报
近日，无锡嘉业国际城房价从1.6万/平方米跳水至6900元/平方米，这本是好事，只是无锡当地政府对此却很不满意，认为过低的价格会扰乱房地产市场。这表明，一些地方政府对房地产行业依然有着很深的依赖，不让房企降价其实是地方政府一种变相的救市之举。
一个楼盘为何如此甩卖房子？我们不排除其炒作可能，但据记者调查，这个楼盘开发商的母公司资金紧张，迫切要求回笼资金，可见，这种行为完全是企业自主行为，不应该有外来干涉。而无锡市政府对此不满，不惜以行政力量干涉企业降价行为，而且还命令其涨价，表明一些地方政府难以忍受房价骤降之痛。
据了解，这个楼盘位于无锡金融街，金融街项目则是无锡市政府力推的，政府希望金融街上的房价怎么都得1万元以上。在一些地方政府眼里，房价高了，周围地价才会上去，政府才会有更多的卖地收入，才能创造更高的GDP,这大概就是政府希望房价高涨的现实逻辑。
史上最严厉的房产调控已经持续了两年多，各地的房价终于停住了疯狂的脚步，一些房企面临着资金问题，而地方政府也面临着财政口袋渐扁的困境。在这种情况下，无锡这家房产公司疯狂降价之举，完全有可能在当地房地产市场产生连锁反应，进而有可能对政府的金融街项目产生不良影响，这就难怪政府不满降价了。
今年以来，已经有南京、扬州、芜湖等30多个城市试图出台各种各样的救市举措。可见，一旦调控政策稍有松动，在地方政府的推动下，房价随时有可能报复性反弹，到那时，好不容易取得的调控效果可能会在短时间内丧失。所以，对无锡市政府在这一事件中的表现，有关各方绝不可以掉以轻心。(评论员 吴华伟)
的刺激是降价 开发商应抓住时机适当降价 房地产时报
抓住时机适当降价
面对成色不佳的“金九”楼市，各类楼盘成交纷纷缩水，此时别墅市场却又一个项目逆市热销，这就是本周成交76套的长泰东郊御园。此项目位于浦东航头板块，本周成交主力是190平方米左右的联体别墅。在不温不火的现下房地产市场中，还能以别墅身份排行本周热销套数榜首位，主要原因还是以价取胜。开盘前长甲集团就为旗下3个别墅产品打出了“抄底6.3折”的广告，吸引了众多购房者的目光。
当下房地产市场，购房者并不缺乏购房欲望与购房能力，真正缺乏的是能够刺激及推动购房者购房的动力。而的刺激因素无疑就是价格，如果开发商能够适当让利，相信就算“金九”已经过半，市场仍旧可以给出一份满意的答卷。
需求释放成交下降
本周商品住宅成交量为13.66万平方米，环比上周下降11.72%，而从上周末4个新开盘项目的销售情况来看，除小上海新城(小区网论坛)项目销售情况喜人之外，其余项目都表现平淡。这与8月底的供需提前放量有关，开发商错峰营销，提前进入旺季营销，进入“金九”后供应下滑，成交也相应下降。
成交量持续下降的情况下，成交价格不会出现太大波动。虽然上半年房企经营状况明显好转，但是销售策略仍会以“高周转”为主，尤其从8月之后龙头房企频频出手拿地，对于自持资金的也会更明显。因此“金九银十”推盘量还会增加，一定幅度的优惠也不会明显收窄。
（华燕置业市场研究部总监张晴怡）
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