[摘要] 9月15日，北京秋季房展会开幕，“打折”成为重头戏，一些来自各地的项目争相变相折扣促销，来自海南的某个楼盘，甚至直接打出了9.2折的广告。
9月15日，北京秋季房展会开幕，“打折”成为重头戏，一些来自各地的项目争相变相折扣促销，来自海南的某个楼盘，甚至直接打出了9.2折的广告。
尽管楼盘降价的不少，但是各地楼市依然成交惨淡。一位接近住建部的专家表示，地方土地财政资金链紧绷，各地楼市成交惨淡，是目前地方限购政策难以出台的主要原因。
目前为止，二三线城市限购政策新增城市只有浙江的台州和衢州，其他省份和城市均无动静。
中指研究院发布的一份研究报告显示，被监测的35个城市，19城市楼市成交量同比下降，11城市成交量跌幅在30%以上。各地楼市成交低迷，或将成为限购政策迟缓出台的理由和借口。
税收直降
实际上，即使不限购，低迷的房地产市场依然影响到了政府的“钱袋子”。
9月14日，河南省国税局发布8月份税收数据：全省国税部门共组织税收100.25亿元，同比增长13.8%，增收12.14亿元。
但是，在楼市调控，限购令阴影的打击下，房地产行业的税收下降了27%。河南省虽然仅有郑州一座城市限购，但是涉及房产的税收仍然难掩颓势。
中部的武汉，由于经济平稳较快增长，前8个月国税局征收企业所得税167亿元，同比增长30%多，但是在房地产调控，限购政策的影响下，房地产税收呈现了拐点，房地产行业所得税只微涨5.42%，而去年同期几乎翻番。
东部沿海的浙江，9月前后新增的台州、衢州两座限购城市，浙江已经有7座城市实施了限购，成为限购城市的省份。与此相对应的是，浙江的房地产今年以来，房地产的税收正一路下探。
记者了解到，2010年上半年浙江房地产行业的税收收入增长82%，对地方财政的贡献率达到63.7%。根据浙江人大常委会26次会议公布的信息，2011年上半年4月、5月、6月，浙江房地产营业税环比分别下降17%、16%、8.1%。
今年上半年，浙江省房地产对地方财政的收入增长贡献已经下滑至27.9%。
浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生表示，调控与限购政策，调控的不仅是开发商的资金链，更是调控地方政府的资金链，所以现在限购令在地方尤其在二三线城市的推行并没有外界企盼那么顺畅，丹东等城市甚至以“限价”政策替代“限购”政策。
此外，北京市财政局数据显示，今年上半年，北京财政收入累计完成1654亿元，同比增幅27.9%。
其中，北京市房地产的各项税收正在下降。其中，房地产营业税从年初的增幅41.5%，下降至上半年的5.5%，连续5个月出现负增长。
9月13日财政部发布的数据显示，8月份财政收入同比增长34.3%。相对于7月份财政收入同比增长26.7%但是在房地产领域的税收在税收中的份额在下降。
限购掣肘
“原先在昆山大家都盛传9月1日会出限购令，但是迟迟没有出来，现在又传可能10月1日出来。”9月14日，昆山一家房产中介经理郭先生对记者如是说。
进入9月，昆山楼市销售量也在明显下滑，据昆山搜房网据监控中心统计，9月周，昆山楼市全市共实现成交496套，与前一周的759套相比下降了34.65%。
昆山所在的江苏省，由于持续的楼市调控，上半年以来，房地产的税收一直在下降。根据江苏省已公布的财政数据显示，上半年，江苏全省一般预算收入累计完成2636.42亿元，增长31.1%。
与此同时，2010年，江苏省房地产业税收占一般预算收入约四分之一，增量占一般预算收入增量的三分之一。
但今年1-6月，商品房销售面积同比仅增长1.4%，数据显示，上半年江苏全省房地产业营业税增长10.3%，比去年同期大幅回落71.1个百分点。
有业内人士表示：“在这种形势下，限购令的推开肯定是能碰到地方政府的阻力，对于房地产税收的缺失，地方政府更多脑筋应该是动在如何增加这个领域的收入，何况还限制自己的资金流。”
正如其所言，与限购相比，目前各地政府更有兴趣推进的是对于房地产行业企业的稽查及补征税。
以河南省为例，在房地产税收下降近三成的形势下，河南省审计厅对11564家房地产企业进行了审计调查，发现人为调节税收进度，延缓、应征未征款13625.77万元，提前征收3410.3万元，查处少缴土地增值税2527.16万元。
根据河南省数据显示，2010年度，全省房地产企业缴纳各项税费共计161.91亿元，同比增长57.2%，整体税收增长的贡献率达到37%，占整体税收比重达到20.6%。
北京大岳咨询公司总监李伟表示，房地产业税收拉动作用明显，如此的财政支柱，对于地方政府而言，又如何忍心下令限制。
业内人士也表示，在这样的形势之下，二三线很多城市仍旧能保持较快增长房价的情况毕竟是少见的，本身行情就不好，地方政府更要考虑自己的钱袋子，限购亦是限自己的财政收入，所以目前二三线城市的限购令并没有想象中执行的火热。
（来源：东莞时报）毕竟与去年不同，进入今年金九银十销售旺季后，从政策环境来看，东莞地产市场面临更多的考验。这种来自于现实的考验，也在逼迫开发商对一度坚挺的房价作出妥协的调整。将此与近段时间住建局频频约谈开发商的行为对比来看，不难得出他们在可以躲避“限购令”的市场结论。
现象
部分开发商
纷纷调整价格
尽管有开发商言之凿凿表明东莞目前还未实质降价，但并不意味着他们就还在坚挺。相反，种种迹象显示，进入9月份，一度坚挺的楼盘价格开始出现松动迹象。
比如兰溪谷，前几天还推出7600元/平方米起价房的营销策略，备受市场关注。这个价格，在他们内部人士看来，已经直接挑战了豪宅价格的底线。这并非个案。主要以双拼单位为主的翡丽山洋房单位自上市之际，销售就一直不甚理想。在这样的市场前提下，万科亦希望通过价格调整来刺激销售。代理机构监测数据显示，目前部分在售单位单价为1.2万元，与此前的1.3万元相比，有一定的调整幅度。
自进入5月份开始，天邑湾就不断推出特价房，最近更是出现“4”“5”字头房源，与其刚上市之际开发商信誓旦旦的将要卖到“8”字头的预期渐行渐远。可见，开发商可以很牛逼，但起决定性作用的还是市场本身。
类似案例举不胜举。毫无争议的一个事实就是，进入楼市中传统销售旺季后，作为开发商，迫于政策的压力，一度坚挺的房价正在出现松动迹象。这并非是开发商惯用的优惠促销手段，而是在市场环境冲击下做出的一种价格妥协之举。
原因
避让“限购”
一旦限购，对楼市意味着什么？先看看广州房地产市场的真实状况。
今年4月份，以豪宅定位的广州大一山庄别墅等待许久后才拿到预售许可证，但不巧的是，偏偏遇上广州出台限购令的市场环境，户型面积600平方米有两个房产证的单位，销售一度处于停滞状态。广州合富辉煌首席分析师黎文江告诉东莞时报记者，在广州出台限购令的背景下，整个市场因此而异常寂静，撑不住的小开发商纷纷转手物业，大开发商则观望成风，不敢推货。而土地交易市场更是异常疲软，不少地块都以低价成交。在此背景下，不少穗系房企纷纷加快转战二三线城市的步伐。
部分一线城市限购，确实让不少二三线城市获益，尤其是和一线城市接壤的地区，一度维持着“量价均上升”的大好局面。这种局面，政府部门并非没有看在眼里。于是，就在刚刚过去的8月份，住建部要求各省建设厅递交二三线限购城市名单，并给出5条限购标准，由此加大这些城市限购的无限可能性。
对于东莞而言，早在今年4月份，政府就已出台年内房价控制目标，要求不能超过GDP增速预期，以量化数据而言，即房价不能超过8250元/平方米。便是这个政策，几乎让开发商注入一股“兴奋剂”，表现在市场上的行为就是新开楼盘定价较高、在售项目拉高价格。
这种市场行为，直接让东莞房价挑战“警戒线”。东莞市统计局发布的数据显示，7月份东莞房价为8586元/平方米，超过东莞房价控制目标，由此换来的则是开发商频频被东莞市住房建设局约谈的机会。
在坊间流传的一个版本就是，目前东莞房价上涨过快，已受到舆论的监督。若由此涨下去，不排除会受到中央层面自上而下的“限购令”，因此，住建局约谈开发商的一个重要原因就是希望开发商能调低价格，尽量避让限购。
这种说法亦得到一不愿透露姓名的某地产从业者的证实。据透露，进入9月份以后，他们曾先后两次被相关部门约谈，约谈内容主要针对当下的房价现状，警示开发商不能再度挑战房价底线。
部分开发商纷纷调整在售楼盘价格，不能不说是与政府约谈压力没关系，而这背后，更是他们尽量避开限购政策的具体行动。
趋势
市场能否掀起
降价旋风？
价格永远牵动着购房者的置业神经，尤其进入金九银十后，这根神经变得愈加敏感。
张先生即将要结婚，他最近到处看房。对于已经到来的金九银十季节，他总是无法作出一个果断出手的决定。一方面，开发商频频开展促销优惠活动，部分楼盘价格相较以前，确实有一定幅度的下调。另一方面，目前处于政策动荡期，伴随着后续政策的加码，开发商有可能会出现资金链紧缺的局面，由此也不排除他们会大幅降价。这种举棋不定，恰恰反映了刚需群体置业的矛盾心理。
实则，从整个市场形势来看，目前东莞房价已基本企稳在“8”字头，况且政府调控的目标是不能超过8250元/平方米，这等于默认当前东莞房价的现状。而一旦超越这个底线，政府相关部门已明确表示不排除出台限购令的可能性。
某房企职业经理人表示，目前东莞房价如果不能继续上涨，那就肯定会下跌，不会保持维稳现状。按照这种结论，可以推断，根据目前的市场形势，东莞房价已然缺乏上涨的动力，从另外一个角度而言，就不排除在市场会掀起一股降价风潮的可能性。
不过，这也需要市场前提。有房企职业经理人表示，只要政策一天不出，他们就不会改变现有的市场策略。其潜台词就是如果东莞真要出台相关政策，那么市场变动的因素就很大。
相较而言，作为普通消费者，此时是否出手良机？业内普遍认为，刚需买房应按实际需求出手，越是调控的时候，越是出手的好时机。“金九银十”买房节点已经到来，市场供应充足，价格难有大涨，开发商给出的优惠多多，无疑是不错的出手时机。如果找到合适的房源，且价格可以接受，建议可准备房款，伺机下手。
【延伸阅读】京沪等地个人拿地频现 部分投资者转战土地市场
在不少人看来，拿地是房地产开发公司的事情，与个人无关，但最近，个人拿地行为在京沪等地频现。9日，同策咨询研究部总监张宏伟在接受经济导报记者采访时表示，由于土地本身有保值增值的作用，个人拿地可防范通胀，目前确实蕴涵机会。
个人拿地成本低廉
7日，上海进行了一轮的土地拍卖，其中引人关注的是浦东新区高东集镇13-2商业地块，该地块被一家投资公司和两个自然人以8100万元联合竞得。出让公告显示，该地块出让面积共7060.7平方米，容积率为1.0，为商业用地。这不是个例，在今年8月25日的上海土地出让中，葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良4个自然人以1.1亿元竞得一块土地。
这种事情也非只在上海出现。今年4月29日，无锡市土地拍卖中，29块土地中的2块被自然人拿下。而在北京、沈阳、杭州和重庆等地，也在重复上演个人拿地的一幕。
“羡慕啊。”9日下午，济南一房地产投资客崔先生在接受导报记者采访时感叹道。崔先生告诉导报记者，他也知道7日出现的上海个人拿地的情况。“很明显，这是块很典型的迷你地块，非常适合个人拿下来。”
在他看来，这种地块开发商根本不屑一顾。“地块小，不太适合开发商的胃口。但对个人投资者来说，资金占用不是很大，完全可以联合投资。”
据崔先生介绍，他曾经联系过多位投资客，准备好了约1亿元的资金来联合投资小地块。“不过可惜的是，济南没有拍出小地块。”
崔先生告诉导报记者，他曾经专门的研究过土地政策。“政策上没有问题，并没有不允许个人拿地。”
据导报记者了解，国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定：境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。而且，个人购买土地的程序比以单位名义购买还简单，只要交上一份身份证明材料和一笔数额不小于竞买保证金的个人资产的证明即可。
对于拿到地后的操作方式，崔先生也考虑过。“大体也就是两种方式。”崔先生介绍说，“一种方式是拿地后，再以入股等方式成立开发公司，演变成企业行为。”不过据崔先生说，他们不太倾向这种方式，而是比较倾向第二种方式，即获得土地后根本无意于后期开发，而是转手卖给其他企业，在一路看涨的土地市场，利用“时间差”实现投资的。
据导报记者了解，国内甚至成立了个人拍地俱乐部。去年初，国内家个人拍地俱乐部在上海徐家汇的一栋商住两用楼内挂牌成立。据说成立俱乐部的目的，就是把大量用于买地的个人资金，转化为项目的开发资金，并建造中低价住宅以满足市场需要。对个人而言，买地的成本更为低廉，而且从拍地开始介入，可以获取的利润更多。
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机遇与危险同在
在张宏伟看来，在通胀的预期依然严重的情况下，土地市场不限购很可能导致部分投资客转战土地市场。尤其是这类面积较小的“迷你地块”，由于总价不高，通过多人联合投资，门槛并不太高。“由于土地本身有保值增值的作用，对于追逐利益的资本而言，联合拿地能规避风险，个人拿地可防范通胀，目前确实是一个投资的机会。”
自然人在土地市场的频频现身或反映出楼市投资的新动向。从快进快出炒楼，到开发融资，再到项目参股，个人资金进入源头土地市场并不意外。从市场周期来说，楼市中的低迷往往蕴含着不错的长线投资机会。与之前快速炒楼投机相比，进入土地的开发领域，也意味着个人资本的投资方向和投资模式，正逐渐融入到城市成长中来。
“尽管拿地的投资利润高于买房，但其中的风险也不容忽视。”济南房秉林给出了这样的说法。在他看来，个人购买土地后，很难再转让给其他企业和个人，而且土地开发对于个人来说难度太大。“如果个人对区域规划不熟，对地市、楼市不了解，买地投资极有可能会被套牢。无论是募资还是拿地或是建房，各个环节都无法有效控制，且现有的个人征信体制尚不完善，都会使具体的操作出现很多问题。”
“而且，个人没有房地产开发资质。如果要注册房地产公司，个人名下土地转到公司名下，还会涉及转让带来的土地增值及缴纳土地增值税的问题。”房秉林说。
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供地计划压力大 地方加速推地开发商或无力接盘
（中国新闻网）北京土地储备中心数据显示，截至9月8日，北京年内供应住宅地块合计35块，总建筑面积475.5万平方米。业内人士指出，要完成年度供地任务，北京需要在接下来几个月内加速推地动作。
另一方面，即便已步入“金九银十”，北京并没有迎来土地市场的旺季。9月6日，长阳、昌平两地块在北京国土局以接近底价成交。业内人士分析，这恰恰反映了当前的真实现状：土地市场依然低迷。
同样的情况不仅仅出现在北京。8月31日，上海20亿元出让的4宗地块均以底价成交；9月1日在广州规模的土地推介会上，9宗地块中有8宗以底价成交。记者发现，一方面各地政府面临完成2011年度供地计划的压力，另一方面土地市场的成交数据却并不给力。
北京中原市场研究部提供的数据显示，8月份土地市场总体冷清，成交量创数月新低，133个城市共成交土地1678宗，成交面积6899万平方米，环比减少14%；其中住宅类用地403宗，成交面积2018万平方米，环比减少17%，同比减少14%。8月份133个城市土地成交均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交均价为1619元/平方米，环比下降9%。
截至目前，各大城市的土地出让金收入与去年相比均出现明显下滑，今年以来土地溢价率下降68个百分点。去年土地出让金收入前10大城市今年前8月卖地收入总计4031亿，约占去年全年的45.8%。去年卖地收入超过千亿的北京、上海、大连三个城市中，上海前8月收入约占去年全年的49.1%，大连约占31.7%。另外，在京沪广深等一线城市中，除深圳外其它三个城市的卖地收入也同样出现明显下滑。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“各大城市今年全年土地供应计划需要在未来几个月全部落实，面临供地压力，有可能在‘金九银十’这段时间集中推地。但是，这并不代表土地市场也会随之进入旺季。”
张大伟认为，土地市场的火爆往往源自于开发商对后期市场的预期和信心。“但是目前这些因素并不具备，一方面各地土地底价成交、流标频现，一方面开发商还有大量的存货积压。所以即使政府集中推地，开发商反而在当前会更加谨慎。”
据记者统计，截至目前11个重点城市的存货总量已 过66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存货较多的城市为大连、杭州、北京、南京和青岛等。而北京住宅库存已经突破11万套，按照目前销售速度，全部消化至少需要20个月。
另外，公开数据显示，万科、碧桂园、雅居乐、佳兆业、首创置业等多家上市房企8月份销售情况亦不乐观。其中，佳兆业和首创置业出现销售业绩同比下滑，除碧桂园以外的一线房企虽然成交总量同比依然有所增加，但8月份成交均价均出现明显回落。
分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足。市场上大部分住宅地块都以接近底价成交。即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约，很多城市的流标数量都有明显增加。再加上企业拿地日趋谨慎，在建量和库存居高不下，销售量则逐渐萎缩，资金融资渠道却基本都被堵死，如果房企观望情绪持续发酵，那么“流标”和低价成交或成为今年土地市场的常态。
张大伟则告诉记者，“在目前市场情况下，预计今年一线二线城市，以及限购即将蔓延到的城市，在最后几个月的土地出让市场将继续低迷。大部分城市的全年土地出让金将比2010年有明显减少。”(记者高伟)
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