[摘要] 9月5日起，央行开始将各家商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，并实行分批上缴。面对越来越紧的货币政策，各家银行开始在住房贷款利率及首付款额度上作出相应变动。
9月5日起，央行开始将各家商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，并实行分批上缴。面对越来越紧的货币政策，各家银行开始在住房贷款利率及首付款额度上作出相应变动。昨天，记者从温州市多家银行了解到，一些银行纷纷上调按揭贷款的利率，首套房贷要求上浮10%，二套要求上浮20%～30%。而一些银行因额度吃紧，甚至暂停了个人住房按揭贷款业务。
记者分别就首套房贷和二套房贷业务，拨打农行、建行、工行、中行等银行的客服电话咨询，得到的答复不尽相同。农行、建行、工行客服电话工作人员称，目前首套房均维持基准利率不变；而中行客服电话工作人员则表示，前段时间曾推出在基准利率基础上，适当让利5～10个百分点的利率优惠措施，不过目前需以贷款银行执行利率为准。而对于第二套住房贷款，中行明确表示已暂停该业务，农行、建行、工行等银行则称按照有关规定，二套房贷利率不得低于基准利率的1.1倍。
在采访中，这些银行客服工作人员均表示，实际贷款利率和能否顺利贷到钱仍要以贷款银行的执行为准。
对此，有业内人士称，往年信贷额度充足时，个人房贷业务因风险小、坏账率低、还款稳定等特性受到各大银行青睐。而如今，随着银行存款准备金率不断提高，信贷规模缩减，导致资金短缺，个人房贷业务成为“鸡肋”，“现在银行普遍的做法是以价补量，提高利率以增加利润空间。”
“我7月份申请的贷款，最近银行通知额度没有了，建议我转其他银行去试试。”市民陈先生说，银行的信贷员告诉他，最近被退回的房贷申请不止一个，有些客户则被要求上调利率。这家银行8月份下了内部文件，规定首套房贷至少上浮10%，二套房贷至少上浮30%，不管客户的情况如何，这个定价基本没有讨价还价的空间。
陈先生说，接到银行通知后，他委托在银行工作的朋友找到了另外两家银行咨询，结果被告知近期因为额度耗尽已暂停个人住房贷款业务。
一家国有银行信贷部工作人员告诉记者，虽然个人房贷业务仍在继续，但由于信贷额度较为紧张，现在贷款办理的速度非常慢。另外，根据不同客户资质，部分银行已经将首套个人房贷利率调整为基准利率上浮10%甚至更多。
一家股份制银行信贷部工作人员告诉记者，目前各家银行尤其是股份制银行信贷额度都过于紧张，且房贷对于银行来说利润偏低，“首套房利率就是上浮10%，比起其他中间业务来，也还是鸡肋。虽然我们没有公开对外喊停个人房贷，不过现在差不多也是暂停了。”
同时，记者了解到，在银行额度趋紧下，一些银行则推出捆绑房贷销售的业务，要求办理房贷时购买一定数额的保险和基金。
业内人士透露，近一个月来房贷政策进一步收紧的原因，跟存款准备金缴存范围扩大有一定关系。由于保证金等都被纳入了缴存范围，使得银行几乎没有腾挪空间，信贷规模就更加紧张了。
据温州银监分局统计显示，到2011年7月末，温州市银行业房地产贷款余额为733.8亿元，比年初减少17.3亿元，而去年同期则是增加113亿元。其中个人购买房屋贷款余额为583.9亿元，比年初减少11.6亿元，而去年同期则是增加119亿元。
【延伸阅读】京沪等地个人拿地频现 部分投资者转战土地市场
在不少人看来，拿地是房地产开发公司的事情，与个人无关，但最近，个人拿地行为在京沪等地频现。9日，同策咨询研究部总监张宏伟在接受经济导报记者采访时表示，由于土地本身有保值增值的作用，个人拿地可防范通胀，目前确实蕴涵机会。
个人拿地成本低廉
这种事情也非只在上海出现。今年4月29日，无锡市土地拍卖中，29块土地中的2块被自然人拿下。而在北京、沈阳、杭州和重庆等地，也在重复上演个人拿地的一幕。
“羡慕啊。”9日下午，济南一房地产投资客崔先生在接受导报记者采访时感叹道。崔先生告诉导报记者，他也知道7日出现的上海个人拿地的情况。“很明显，这是块很典型的迷你地块，非常适合个人拿下来。”
在他看来，这种地块开发商根本不屑一顾。“地块小，不太适合开发商的胃口。但对个人投资者来说，资金占用不是很大，完全可以联合投资。”
据崔先生介绍，他曾经联系过多位投资客，准备好了约1亿元的资金来联合投资小地块。“不过可惜的是，济南没有拍出小地块。”
崔先生告诉导报记者，他曾经专门的研究过土地政策。“政策上没有问题，并没有不允许个人拿地。”
据导报记者了解，国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定：境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。而且，个人购买土地的程序比以单位名义购买还简单，只要交上一份身份证明材料和一笔数额不小于竞买保证金的个人资产的证明即可。
对于拿到地后的操作方式，崔先生也考虑过。“大体也就是两种方式。”崔先生介绍说，“一种方式是拿地后，再以入股等方式成立开发公司，演变成企业行为。”不过据崔先生说，他们不太倾向这种方式，而是比较倾向第二种方式，即获得土地后根本无意于后期开发，而是转手卖给其他企业，在一路看涨的土地市场，利用“时间差”实现投资的。
据导报记者了解，国内甚至成立了个人拍地俱乐部。去年初，国内家个人拍地俱乐部在上海徐家汇的一栋商住两用楼内挂牌成立。据说成立俱乐部的目的，就是把大量用于买地的个人资金，转化为项目的开发资金，并建造中低价住宅以满足市场需要。对个人而言，买地的成本更为低廉，而且从拍地开始介入，可以获取的利润更多。
机遇与危险同在
在张宏伟看来，在通胀的预期依然严重的情况下，土地市场不限购很可能导致部分投资客转战土地市场。尤其是这类面积较小的“迷你地块”，由于总价不高，通过多人联合投资，门槛并不太高。“由于土地本身有保值增值的作用，对于追逐利益的资本而言，联合拿地能规避风险，个人拿地可防范通胀，目前确实是一个投资的机会。”
自然人在土地市场的频频现身或反映出楼市投资的新动向。从快进快出炒楼，到开发融资，再到项目参股，个人资金进入源头土地市场并不意外。从市场周期来说，楼市中的低迷往往蕴含着不错的长线投资机会。与之前快速炒楼投机相比，进入土地的开发领域，也意味着个人资本的投资方向和投资模式，正逐渐融入到城市成长中来。
“尽管拿地的投资利润高于买房，但其中的风险也不容忽视。”济南房秉林给出了这样的说法。在他看来，个人购买土地后，很难再转让给其他企业和个人，而且土地开发对于个人来说难度太大。“如果个人对区域规划不熟，对地市、楼市不了解，买地投资极有可能会被套牢。无论是募资还是拿地或是建房，各个环节都无法有效控制，且现有的个人征信体制尚不完善，都会使具体的操作出现很多问题。”
“而且，个人没有房地产开发资质。如果要注册房地产公司，个人名下土地转到公司名下，还会涉及转让带来的土地增值及缴纳土地增值税的问题。”房秉林说。
供地计划压力大 地方加速推地开发商或无力接盘
（中国新闻网）北京土地储备中心数据显示，截至9月8日，北京年内供应住宅地块合计35块，总建筑面积475.5万平方米。业内人士指出，要完成年度供地任务，北京需要在接下来几个月内加速推地动作。
另一方面，即便已步入“金九银十”，北京并没有迎来土地市场的旺季。9月6日，长阳、昌平两地块在北京国土局以接近底价成交。业内人士分析，这恰恰反映了当前的真实现状：土地市场依然低迷。
同样的情况不仅仅出现在北京。8月31日，上海20亿元出让的4宗地块均以底价成交；9月1日在广州规模的土地推介会上，9宗地块中有8宗以底价成交。记者发现，一方面各地政府面临完成2011年度供地计划的压力，另一方面土地市场的成交数据却并不给力。
北京中原市场研究部提供的数据显示，8月份土地市场总体冷清，成交量创数月新低，133个城市共成交土地1678宗，成交面积6899万平方米，环比减少14%；其中住宅类用地403宗，成交面积2018万平方米，环比减少17%，同比减少14%。8月份133个城市土地成交均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交均价为1619元/平方米，环比下降9%。
截至目前，各大城市的土地出让金收入与去年相比均出现明显下滑，今年以来土地溢价率下降68个百分点。去年土地出让金收入前10大城市今年前8月卖地收入总计4031亿，约占去年全年的45.8%。去年卖地收入超过千亿的北京、上海、大连三个城市中，上海前8月收入约占去年全年的49.1%，大连约占31.7%。另外，在京沪广深等一线城市中，除深圳外其它三个城市的卖地收入也同样出现明显下滑。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“各大城市今年全年土地供应计划需要在未来几个月全部落实，面临供地压力，有可能在‘金九银十’这段时间集中推地。但是，这并不代表土地市场也会随之进入旺季。”
张大伟认为，土地市场的火爆往往源自于开发商对后期市场的预期和信心。“但是目前这些因素并不具备，一方面各地土地底价成交、流标频现，一方面开发商还有大量的存货积压。所以即使政府集中推地，开发商反而在当前会更加谨慎。”
据记者统计，截至目前11个重点城市的存货总量已经超过66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存货较多的城市为大连、杭州、北京、南京和青岛等。而北京住宅库存已经突破11万套，按照目前销售速度，全部消化至少需要20个月。
另外，公开数据显示，万科、碧桂园、雅居乐、佳兆业、首创置业等多家上市房企8月份销售情况亦不乐观。其中，佳兆业和首创置业出现销售业绩同比下滑，除碧桂园以外的一线房企虽然成交总量同比依然有所增加，但8月份成交均价均出现明显回落。
分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足。市场上大部分住宅地块都以接近底价成交。即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约，很多城市的流标数量都有明显增加。再加上企业拿地日趋谨慎，在建量和库存居高不下，销售量则逐渐萎缩，资金融资渠道却基本都被堵死，如果房企观望情绪持续发酵，那么“流标”和低价成交或成为今年土地市场的常态。
张大伟则告诉记者，“在目前市场情况下，预计今年一线二线城市，以及限购即将蔓延到的城市，在最后几个月的土地出让市场将继续低迷。大部分城市的全年土地出让金将比2010年有明显减少。”(记者高伟)
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