[摘要] 一份最新的研究报告称，严格执行预售资金监管政策，可能成为未来政府加码房地产调控的一个“便捷”的选择。
（来源：财新网）一份的研究报告称，严格执行预售资金监管政策，可能成为未来政府加码房地产调控的一个“便捷”的选择。
5月24日，这份由北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠撰写发布的《预售资金监管专题报告》认为，该政策的立意在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现，长期来看，有助于“预售制度和现房销售制度”的双轨制向“现房销售制度”的单轨制的转变。
报告称，北京从去年底开始执行预售资金监管政策，但由于北京市场目前在售项目，大部分是在2010年12月1日之前拿到的预售证，所以暂时对监管政策反应不是十分敏感，预计后期这种影响将越来越明显。该政策在天津、石家庄等地目前也已实行。
报告指出，预售资金监管政策的严格执行，可能对房地产市场的格局会有新一轮的洗牌。中小开发商，尤其“八个油瓶七个盖”的中小开发商，受到的冲击最为明显，有可能被淘汰出局。
对于大的开发商而言，自有资金雄厚，融资渠道也比较多，它们将更倾向于建成现房后再销售，再把损失的利润增加到现房售价中。对于范围内的房企而言，以前可以在范围内调配资金，监管以后这种现象将受到一定的限制。
对于地方政府而言，土地出让金（约占房企资金总数的一半）需要开发商一次性支付、营业税要提前支付、土地增值税和所得税要预征，而开发商的预售资金又是死钱，诸多因素使得开发商拿地的节奏势必放缓。
报告也指出，尽管调控将使得房地产市场的资金流动更加透明，新成立的监管方可能成为新一轮的“寻租对象”，通过寻租可以人为加快工程进度以实现资金快速回笼。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
北京开发商不能够收存商品房的预售资金
（来源：潇湘晨报）北京市住房和城乡建设委员会25日发布消息，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》自12月1日起正式施行。今后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。
北京市住建委相关负责人表示，出台的新办法是落实中央调控措施、保证购房人权益不受侵害的一项重要举措。而这一新规涉及到近千亿资金，将加大开发商自有资金压力，迫使其降价促销以尽快回笼资金。据新华社电
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
（来源：北京晚报）9月29日，国家出台二次调控政策，对刚刚回暖的市场起到了迅速降温的效果。新的政策包括暂停发放第三套及以上房贷，提高购房贷款首付款比例，减少税收优惠等五项调控措施。
“五项措施”的严厉与否，各人均有不同看法，但毫无疑问的是，此次新政的出台，更重要的是表达了国家调控的决心。政策的压力对于开发商的压力是不言而喻的，一时间，市场反应剧烈，成交量大幅下滑，购房人因各种原因退房。与此同时，众多项目的打折、优惠也不再遮掩，越来越多的开发商开始高调让利，目的只有一个“迅速回款”。
提高购房首付影响
受国庆长假和“五项措施”等新政的双重影响，北京房地产交易迅速降温，节前出现的楼市成交量快速回暖势头戛然而止。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。
对于新政后的这一变化，多位业内人士指出，成交量的大幅下跌，主要缘于本次新政明确提高了购买首付。而让其他城市惊叹的“限购令”，在北京其实早有推行。实际上，今年4月30日的“京十一条”，就已经规定，从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款。
优惠幅度变大暗降转明折
实际上，价格一直是购房人最敏感的因素，从8、9月短暂回暖的市场可以看出，当时热销的项目，都是一些没有价格压力，敢于低价入市的纯新盘项目。
在走访了多个售楼处后，记者发现，今年8月份前，市场不好的时候，开发商给出的优惠并不多，个别项目购房人可以私下协商优惠让利，但现在大多数已入市项目都推出了大幅折扣，如位于朝阳区的北京像素，全款折扣可以给到85折；缘溪堂、北欧乡村峰等项目也可以达到9折；北京one、珠江拉维小镇等尚未开盘、酝酿入市的项目甚至许诺开盘当天会直降让利。
协成经纪营销总监丁沪表示，现在市场上从9月底到现在一直都处于一个推盘时期，很多楼盘从9月份开始就打出了各种优惠政策。市场在这种情况下每天的销售量比8月份要明显好转，但是10月份以来的确环比有所下降。还有一些楼盘由于是纯新盘，所以开盘价低于周边项目均价。这些项目在价格上享有优势，所以并不愁卖。而那些老盘就需要用个各种折扣来吸引购房人，毕竟价格是购房人最关心的问题。
50块地入市 加大未来供应
在成交一片惨淡的同时，北京今年量的土地供应，拉开了帷幕。
根据北京市土地整理储备中心数据显示，四季度，北京将有50块土地入市，其中居住用地45块，合计供应建筑面积855.046万平方米。
从这50块即将入市的土地位置来看，它们多位于大兴、房山、顺义、昌平和通州等新城区域，而海淀、丰台和朝阳等城区地块不多。从交通看，这50宗地块大多位于地铁房山线、昌平线、大兴线等即将通车的5条新地铁线沿线，很多地块的名称中都包含了附近地铁站的名称，比如房山线理工大学站3号地、地铁亦庄线旧宫东站项目等。
业内人士指出，从规划角度看，也说明北京市政府将通过土地功能布局，将城市中心的人口压力向新城转移。而各新城更是很多刚需购房人选房的主要区域。
“加大土地供应在很大程度上，增加了未来一两年房子的供应”业内人士指出，第二轮新政调控的一个主要着力点在于增加供应。从国土资源部加强土地调控、限制囤积土地，住建部敦促各地加快公租房建设，到北京大规模供应土地，各级主管部门均在设法加大楼市的有效供给。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
中国住房限购城市增至14个 调控效果分化
（上海证券报）近日，大连限购令的出台使我国采取限购措施的城市数量升至14个。在此之前，已有北京、上海、天津、深圳等13个大城市出台了限购令。
根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。这两种版本目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。
“严厉版”：
深圳成交量急跌六成
被称为最严厉版的限购令，在深圳楼市的确起到了立竿见影的效果。
限购政策出台之后，深圳银行部门和担保公司都开始要求购房者在办理房产按揭、转贷时要出具房屋产权查询证明。
从10月8日开始，市民纷纷涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明，随后的两天达到井喷状态，出现千人排队的壮观景象。由于限购令直接禁止了已拥有2套住房的居民家庭再购房，退房现象开始大规模涌现。一方面，套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，退房成为选择。另一方面，目前按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。
从10月8日至17日的10个交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交约76套，较9月份日均成交的180套萎缩58%。其中11日至17日深圳共成交507套新房住宅，成交均价降至19275元/平方米。
而在南京，严厉版限购令也给市场带来一定震慑力。据了解，在2010南京秋季房地产交易会上，不少炒房客退出了住宅市场，转而投资办公、商铺或者具有商业性质的酒店公寓。
“温柔版”：
上海豪宅热销均价大涨
而在上海等出台“温柔版”限购令的城市，却没有出现类似的调控效果。
“限购对我们这些豪宅和别墅开发商来说，或许还是好事。”在松江绿地诺丁山·臻墅项目售楼处，该楼盘负责人向记者表示，限购令颁布以来，有不少投资型购房者手中持有的资金原本可以买两套中小户型房的，由于限购只能再买一套房了，因此不少客户转而购买大户型或别墅项目。
长假过后，与“沪十二条”同样受关注的是星河湾一期等一批高端项目的热销，由此带动上海商品住宅在新政出台后一周内成交均价再度环比大涨11%，达到22376元/平方米。单价3万元以上楼盘预售审批趋严反倒给了存量豪宅更好的去存化机会，同时限购政策也让一些投资者更珍惜限购期内仅有的一次购房机会，选择品质更好、保值性更强的项目。
上海中原研究咨询部在跟踪一二手多个交易案例后发现，“限购令”在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购入更多房源而珍惜交易机会，提出更高的挂牌报价。
业内声音
“限购”之后，增加供应成关键
“明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？”任志强在其博客中质疑道，这种做法会误伤了大量居民改善性需求。
记者在采访中也发现，面对“限购”，市场上的卖方也并未如想象中那样恐慌，反而普遍心态平稳。“现在政府宣布动用新政手段限购商品房，就像当年凭粮票买东西一样，等于变相宣布房子是紧缺商品。”开发商如此解读这次的调控政策。
工商联房地产商会会长聂梅生认为，限购是调控政策的一柄“双刃剑”，只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”聂梅生表示，限购必须辅以必要的配套举措，如切实加大供应、进行长期制度变革，才能真正取得成效，否则只能成为市场的巨大隐患。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
