[摘要] 在国家连续发布房地产调控政策后,顶着“打工皇帝”头衔的新华都总裁唐骏则打起了逆势发展的算盘。昨日,新华都集团在长沙高调宣布斥资百亿进军房产业。这不仅意味着房地产成为新华都最新打造的一个业务板块,同时也被看做又一家企业抄底房地产业。
（来源：北京商报 肖玮 王营）在国家连续发布房地产调控政策后,顶着“打工皇帝”头衔的新华都总裁唐骏则打起了逆势发展的算盘。昨日,新华都集团在长沙高调宣布斥资百亿进军房产业。这不仅意味着房地产成为新华都打造的一个业务板块,同时也被看做又一家企业抄底房地产业。
百亿逆势进军房地产
据悉,新华都地产首发项目“新华都·万家城”正式启动,该项目总占地1700亩,总建筑面积300万平方米,投资逾100亿元。一期建筑面积30万平方米,已于2009年5月开工建设,将于2010年6月投向市场。万家城项目目前已经成为长沙市主城区的项目。
今年4月,中国楼市经历了一轮史上最为严厉的调控,而房地产也迎来了行业洗牌。尽管唐骏表示进入房地产业只是出于企业经营稳健性发展考虑,但却难免被贴上“抄底”的标签。
在新华都的地产思路中,旅游地产、住宅地产和商业地产将是未来的产业方向。“我们以并购为主,而接下来的房地产市场格局变化,或许又是我们的机会。”唐骏说。而他瞄准的是更多是手中有地、但可能遭遇到资金瓶颈的地产公司。
伺机抄底的不止新华都一家
自从唐骏宣称要把陈发树打造为“中国巴菲特”后,为了完成该目标,他开始了一系列令人眼花缭乱的资本运作,套现紫金矿业、坐上青岛啤酒“第三把交椅”、成为云南白药“二当家”等等。
协成机构副总裁张国栋认为,新华都选择在这个时机进入房地产,其实跟唐骏的风格有很大关系。唐骏“敢为天下先”的作风正支持了新华都选择在目前时机进入。“目前处于房地产市场波动期,此时进入地产市场,一是可以拿到相对便宜的地块,二是便于新闻炒作。”张国栋认为,新华都做地产虽然有投机的成分在里面,但也看到了房地产市场是长期向好的。不过,像新华都这样没有经验的公司进入地产行业,可能会面临对市场和客户把握不好的问题,从而容易导致产品周期较长。
实际上,伺机抄底的也不止新华都一家,有统计显示,万科、保利5月新增土地12宗。有专家称,目前大量的土地供应以及土地市场的低迷,为众多资金实力强大但土地储备不足的房企带来了抄底购地的良机,因此近期有众多房企趁机拿地备战未来的反弹期。
从二三线城市入手不失为良策
唐骏说,长沙是新华都房产业务的站,主要是看好这里的市场和投资环境,房价存在较大的上升空间。据悉,长沙市目前楼市均价仅为5200元/平方米,处于合理区间内。
对此,中原地产高级经理张 表示,新华都首先选择在二三线城市发展的策略是可行的。“未来一段时间,二三线城市的发展潜力还是比较大的。”中原地产监测的十大标杆房企拍地数据显示,以万科、保利、中海为代表的实力开发商近期均在二线城市大举拍地,2010年以来各大开发商新增土地储备中二线城市的储量更是达到92%。
“一线城市市场竞争相对激烈,土地价格高,开发门槛也高,所以新进入者选择进入二三线市场是比较明智的。”张 认为,在二三线城市逐步壮大之后,再进入一线城市也不失为一种良策。
解读人：国家税务总局有关负责人采访人：记者李丽辉
为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发，国家税务总局发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行了解读。
目前部分地区预征率偏低
土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税＂预征范围＂。自１９９４年以来，中国对房地产土地增值税一直实行＂预征制＂：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在１％－３％之间。
通知要求，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于２％，中部和东北地区省份不得低于１。５％，西部地区省份不得低于１％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
选择三五个涨幅过快项目重点清算
通知提出，土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务，组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。
各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择３－５个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在６月底前将本地区的清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
核定征收率原则上不得低于５％
通知要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现＂以核定为主、一核了之＂、＂求快图省＂的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。
对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于５％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
各级税务机关要建立考核问责机制，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。
调整有何影响？
土地增值税的纳税人包括以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。
日前，青岛、重庆已率先执行新的预征率。青岛市财政局下发通知称，对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由１％调至２％，普通住宅、经济适用住房、廉租住房等的预征率仍按现行税收政策执行。重庆市从２０１０年５月１日起，将土地增值税预征率调整为普通标准住宅１％；非普通标准住宅２％。
中央财经大学税法专家刘桓认为土地增值税预征率的调整将起到两个作用，有助于通过提高预征率来解决我国目前财政收入资金紧张的状况。第二对于规范房地产市场会产生一定的积极作用。虽然从最终的税收负担来说不会造成太大影响，但是会造成开发商资金供应方面的紧张。它是在紧缩开发商的建设资金，对开发商是个规范，有助于加强对开发商的税收管理。（综合本报和中央人民广播电台报道）
提要：继５月１９日国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税征收的细则进一步明确之后不久，６月３日国税总局公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税预征率设定了下限，土地增值税征收监管力度升级。
（文／彭欣）继５月１９日国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税征收的细则进一步明确之后不久，６月３日国税总局公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税预征率设定了下限，土地增值税征收监管力度升级。目前大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在１％左右，而实际清算的很少，如果按照两个通知严格实施，对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。
明确税收底线楼市调控加码
《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求核定征收率原则上不得低于５％，区分不同房地产类型制定核定征收率。我们知道由于遗留问题，以致没办法的计算项目应缴纳的土地增值税。早在０６年出台的土地增值税通知对此种情况做出了明确要求，要求按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。目前大多数地方核定征收率规定在１％－２。５％之间。如果本次严格执行核定征收底线将会大大提高企业历史遗留项目的清算成本。有专业机构测算，如果项目毛利率达到４０％，土地增值税率在６。６％左右。
清算力度加强极具可操作性
《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求各个地方有针对性地选择３－５个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。要求各地要在６月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。在过去由于没有对地方做出要求细则使得各个地方在执行中大打折扣，而且土地增值税是个国家税，地方在执行上的主动性不强。有专业机构对部分公司土地增值税在营业收入中的比例进行过统计，发现征收情况大大低于实际情况。
？加强预征管理区域区别对待
《关于加强土地增值税征管工作的通知》还提出：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于２％，中部和东北地区省份不得低于１。５％，西部地区省份不得低于１％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率在０。５％－２％之间。因此这个预征政策实际变化的内容不大，但是对各个区域以及房型区别对待。这表明了政府对于房价上涨过快区域的担忧，如果房价得不得确实的控制，政策的压力将会越来越重。
？中小企业吃紧楼市重新洗牌
《关于加强土地增值税征管工作的通知》的出台对高毛利、低周转重资产型的公司不利。有专业机构曾测算过不同毛利率下的普通住宅对应的土地增值税率，如果毛利率超过３５％可以明显的发现土地增值税税率大幅度的提高。政策的效果应该是打击通过囤地、捂盘的开发商，这些开发商通过这样的方式以获取高毛利，政策有利于促进开发商加速周转，鼓励开发普通型住宅。本次政策的出台有彻底解决０６年以来土地增值税征收困局的态势，同时也再次向市场表明对房地产行业调控的决心。
盘活土地存量改变观望格局
土地增值税清查的执行力度一直不太严格，地方政府政府是否会按照规定按照累进税率执行以及实际的执行效果有待观察。
早在４年前，国税总局就曾下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但由于全球金融危机无疾而终。如今，这一封存已久的利剑再度祭出，锋芒依旧，而其最利之刃，在于打击只囤地不开发的＂地虫＂，从而盘活土地存量，无疑有助于改变目前观望僵持的格局。
显而易见，此次政策出台不仅措辞严厉，而且提出了落实政策的监督考核办法。在此形势下，无论地方税务部门，还是开发企业，都难以像以前那样逍遥了。对前者而言，只是工作量大增，对后者来说，损失的将是数目可观的真金白银。无疑，开发商的暴利程度将随之下降，现金流也会受到挤压，但这既有助于短期稳定房价，又有利于长期行业健康发展。
【名词解释】
土地增值税预征
所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税＂预征范围＂。
【焦点链接】
预征率调整对房地产有何影响？
国家税务总局５月２６日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在＂新国十条＂和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
土地增值税的纳税人包括以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。
中央财经大学税法专家刘桓认为土地增值税预征率的调整将起到两个作用。有助于通过提高预征率来解决我国目前财政收入资金紧张的状况。第二对于规范房地产市场会产生一定的积极作用。虽然从最终的税收负担来说不会造成太大影响，但是会造成开发商资金供应方面的紧张，有助于加强对开发商的税收管理。综合《人民日报》等报道
【焦点关注】
国税总局将调整土地增值税预征率楼市调控加码
国家税务总局近日发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行了解读。
目前部分地区预征率偏低
土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税＂预征范围＂。自１９９４年以来，中国对房地产土地增值税一直实行＂预征制＂：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在１％－３％之间。
通知要求，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于２％，中部和东北地区省份不得低于１。５％，西部地区省份不得低于１％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
选几个涨幅过快项目重点清算
通知提出，土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务，组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。
各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择３－５个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在６月底前将本地区的清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
核定征收率原则上不得低于５％
通知要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现＂以核定为主、一核了之＂、＂求快图省＂的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。
对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于５％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
各级税务机关要建立考核问责机制，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。
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