[摘要] 陕西省是我国西北经济最发达的省份，西安又是全国比较典型的二线城市，陕西省的宝鸡市、延安市在全国三线城市中也较有名气。可以说，陕西省的房地产业代表了我国二三线城市房地产业的现状。本报记者近日对陕西省房地产业进行了深入调查，力图通过对该省房地产业的研究，为广大读者勾勒出我国二三线城市房地产业的发展趋势。
陕西省是我国西北经济最发达的省份，西安又是比较典型的二线城市，陕西省的宝鸡市、延安市在三线城市中也较有名气。可以说，陕西省的房地产业代表了我国二三线城市房地产业的现状。本报记者近日对陕西省房地产业进行了深入调查，力图通过对该省房地产业的研究，为广大读者勾勒出我国二三线城市房地产业的发展趋势。
房价飙涨，高处不“胜寒”
一直以来，高房价在人们的印象中都与北京、上海、广州、深圳等一线城市联系在一起。然而从2009年开始，武汉、银川、西安等二线城市房价开始显现出快速上涨的势头。作为地处西部的房地产市场二线城市的代表，西安市商品房价格也出现了大幅上涨，每平方米成交均价去年首次突破每平方米5000元大关，今年一季度末更是逼近6000元大关。涨幅之大，令人咋舌。
楼市表现“生猛”
“我们只能给您一的时间。”
“这么短的时间！我总得仔细挑一挑吧？”
“不好意思，我们的时间有限，下一位！”
这段对话发生在2009年底西安一个楼盘的开盘选房现场。在听到当时一个在场的朋友讲述这段对话时，陕西省房地产研究会会长王圣学对当前楼市的现状有了更深刻的体会。
王圣学说：“目前西安楼市的表现可以用过热来形容。许多老百姓抱着追涨杀跌的心态去买房，价越低，越观望，价越高越想买，惟恐赶不上趟。在这种不理性的情况下，现在西安房价已逼近每平方米6000元大关，成交量也大幅上升。”
西安市房屋管理局提供的数据也印证了王圣学的感觉。数据显示，2009年底西安市商品房成交均价为每平方米5264元，同比增长近11%。今年一季度末，西安市商品房成交均价达到每平方米5897元，突破每平方米6000元指日可待。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，西安房地产市场出现量价齐升之势。主要受以下几个方面因素影响：首先是2009年房地产市场出现恢复性上涨，拉动了西安市房地产市场，同时也使得西安市2008年积压的购房需求在2009年得到释放；其次是2008年西安市出台了一系列恢复房地产业发展的优惠政策，在一定程度上促进了楼市回暖；最后是西安市作为省会城市，近年来城市环境不断改善，吸引了陕西省内各地乃至外省的购房者前来买房，这在一定程度上也推高了房价。
“天价”楼盘不断出现
在房价快速上涨的同时，一些均价每平方米万元以上楼盘在西安房地产市场也陆续面市，并被冠之以“豪宅”的名义推向市场。
记者在采访中发现，这些楼盘大都位于西安市高新区、曲江、北郊等热点区域内，以景观或地段作为卖点，并配以精装修和豪华家电等，且都是大户型、大面积住宅，与一般商品房有着明显区别。
在位于西安市高新区的一个楼盘，记者了解到这个楼盘紧邻木塔寺遗址公园，均为高层或小高层建筑，目前正处于内部认筹阶段。据售楼人员介绍，这个楼盘每平方米的面积在1 .5万元到1 .8万元之间，正式开盘后价格还有可能上涨。
记者在这个楼盘的售楼部看到，其住宅以大面 积 户 型 为 主 ， 最 小 的 户 型 也 在170平 方 米 以上，的为400平方米的复式住宅。按目前的价格估算，每套住宅的价格都在数百万元。据售楼人员介绍，之所以有这么高的价格，主要在于项目紧邻公园，并且是精装修住宅，且是专门为精英高端人士打造的楼盘。
记者发现，类似的高价楼盘，在西安并不是凤毛麟角。在另一个位于西安市曲江区的楼盘，就因为紧邻风景秀美的南湖而定出高价。据售楼人员介绍，这个楼盘的小高层每平方米售价为1.6万元，面积为160到190平方米。现在楼盘正处于内部认购阶段，客户要认购需要交纳20万元的认购金。
房价走高影响几何
对于2009年以来西安房价加速上涨的态势，西安市民们普遍都表示忧虑。家住西安市文艺路的姬思丞说，他在2008年楼市低迷时选择了观望，2009年初楼市刚刚回暖时才下决心买房，但直到现在都没有买上房子，主要是价格涨得太快了，这让他为自己当初没有果断买房感到后悔。
西安市民鲁伟2009年6月在西安南郊比较偏远的地方购买了一套98平方米的房子，当时的价格为3800元，而现在这个楼盘的均价已经涨到了4500元。他说，房价年年在涨，逼得老百姓不得不赶快出手买房，如果不及早买将来就得花更多的钱来买。
杨东朗认为，西安房价的加速上涨，给购房者群体带来了很大的影响。一个是购房者出现“低龄化”特征，许多刚刚参加工作的年轻人迫于房价高涨，不得不提前出手买房。为了筹措买房资金，他们不得不求助于父母，以达到提前购房的目的。另一个是低收入家庭购房将更加困难，他们的买房计划会受到很大影响。
在经历了2009年的一轮加速上涨后，作为二线城市的西安今年前三个月房价涨幅仍然很大。今年房价到底会涨到何种程度？这成了很多西安市民关心的问题。西安市一些房地产专家对记者表示，今年西安房价较大幅度上涨已不可逆转，突破每平方米6000元大关只是隔了一层纸。这两年西安房价实在涨得太快，有关部门应切实落实中央有关调控政策，以保证西安楼市有一个相对平稳的时期。
一线城市已“烧煳”，二线城市“水已开”，是投三线的时候了 。
六大派系开发商发力“围剿”陕西
国内知名房地产商上海绿地集团在延安投资72亿元的房地产项目日前正式破土动工，这是上海绿地集团在国内三线城市局的重要举措，也是延安市这个三线城市迎来的品牌开发商开发本地房地产，凸现了外埠房地产商在陕西省的优势，也预示着三线城市在陕西省将成为房地产商新的争夺点。
外埠房地产商引领陕西市场
据陕西省一家媒体的调查报告显示，外埠房地产商进入陕西省的历史可以上推到2002年。在这以前，以西安楼市为代表的陕西省房地产业还处在高科集团房产系与龙安地产、豪盛地产、立丰地产等陕西本地企业唱主角的年代。在这一时期，陕西省涌现出了紫薇、枫叶、高科、豪盛、锦园、群贤庄等一系列的本地房地产知名品牌。
但在2002年后，以中海地产、上海绿地集团为代表的外埠企业开始试水西安并取得成功。此后，珠江地产、融侨集团、和记黄埔、恒基兆业、中新集团、奥林匹克花园、恒大集团、恒鑫集团、金地集团、北京国世通、北京富力、万达集团、浙江华荣集团、江苏伟业等一线城市房地产企业蜂拥而至，纷纷推出了定位中高端、开发规模大的精品楼盘，迅速夺取了陕西省楼市的话语权。而本地企业尽管在市场中还占有一定的份额，但无论在楼盘数量、开发规模上，还是产品的模式和种类上，明显处于外来企业的包围中。
陕西省房地产业的多数人都认为，随着陕西房地产行业的日益规范、土地取得方式的更加透明，及本地开发商手中储备土地的减少，本地企业的局部优势还将弱化，其“势力空间”还将被外埠房地产商“分割“挤压”甚至“围剿”。外埠房地产商引领陕西市场，已成为一股不可逆转的潮流。
六大派系各领风骚
据陕西省一些资深的房地产研究人员介绍，目前来陕的外埠房地产商按地域来讲，大致可分为六大派系。它们在房地产开发上各有特点，在市场上也各领风骚。
一是来自上海的海派。来陕企业有上海绿地、大华集团、东航置业、中登实业、上海复地、上海中远等。其代表楼盘有绿地世纪城、阳光曼哈顿、公园天下、文景时代、上海城等。这些房地产作品精雕细作、引领时尚，讲究用细节说话，具有明显的理性审视、稳步开发的海派风格。
二是来自广东的粤系。该系企业有金地集团、广州富力、珠江地产、广州恒鑫、深圳鸿基、广州恒大、广州颐和等。粤系房地产商普遍财大气粗，依靠其雄厚的资本在西安打造了一批很有气势的楼盘，代表楼盘有金地曲江尚林苑、西安富力城、鸿基新城、珠江新城、华鑫学府、颐和宫等。
三是来自北京的京系。代表企业有同景集团、北京国世通等。虽然北京来西安的房地产商数量不多，但品味非常独到。如北京国世通打造的东尚项目，借助西安长乐公园的环境优势，打造出了西安水源热泵中央空调节能社区，曾创造了西安东城房价的新标准。
四是来自香港的港系。主要企业有中新集团、和记黄埔、中海地产。其西安代表作有中海华庭、中新浐灞半岛、西安逸翠园等。港系的特点是资本运作良好、具有品牌优势、产品大气。
五是来自福建的闽系。目前在陕开发的闽系企业有厦门大唐、城景置业、福建融侨、福建榕青等。代表项目有融侨紫薇馨苑、大唐世家、新西蓝、骡马市商业步行街等。闽系房地产作品基调沉稳，具有南派特点，自成一体。
六是来自江苏、浙江的江浙系。代表企业有浙江中天、浙江广厦、江苏伟业、浙江东阳等。江浙系的房地产企业开发经验都十分丰富，开发的房地产项目显露了其建设经验带来的品质。
三线城市成为新的争夺点
西安是国内典型的二线城市，陕西其他的城市都只能算是三线甚至是四线城市。从2009年下半年以来，国内一线城市房价出现上涨的同时，部分二、三线城市房价也迅猛上涨。其中，一些三线城市表现得尤为抢眼，涨幅甚至超过一、二线城市。陕西也不例外，目前以延安、宝鸡为代表的三线城市房地产价格的增长趋势非常明显，已引起了一批国内知名房地产商的兴趣，并以此作为新的市场增长点。
据记者调查，去年延安城镇居民人均可支配收入15253元，比二线城市西安低4700元。目前，延安城区商品房价格每平方米3000元-4500元，西安城区商品房均价为每平方米5800元。
延安当地的一位开发商告诉记者，延安大规模的经营城市刚刚开始，远比已发展多年的西安有潜力。而且，由于近年来能源价格上涨很快，作为能源大市的延安出现了一大批高收入人群，这些人有力地推动了房价的上涨。
上海绿地集团表示，他们非常看好未来延安房地产业的前景。根据绿地集团的设想，该集团将筹资72亿元投入延安的房地产项目。整个项目占地面积约3600亩，规划建设以旅游观光、生活度假、教育培训三大功能为主，休闲购物、文化娱乐为辅，多功能、综合性、低碳式旅游生态的示范社区。项目初步计划分6期开发，未来可吸纳3万多人。项目建设周期约4年，销售周期4-5年。
上海绿地集团的行动代表了国内绝大多数房地产商的心态。一位业内资深专家认为，现在一线城市的房地产业已“烧煳”，二线城市的房地产业“水已开”，是投资三线城市的时候了。可以预见，在今后相当长的一段时期内，在陕西省的国内三线城市的房地产开发将成为外埠房地产商开发投资的一个新亮点。
一二线城市房价拉大
西安楼市呈现“洼地”效应
经过了2009年一轮上涨后，国内一线城市房价变得更加高不可攀。在这种情况下，以西安为代表的二线中心城市，其相对较低的房价对部分一线城市购房者形成了一定吸引力，加上来自其周边地区的购买力，形成了吸引外来购房需求的“洼地”效应，俨然正在成为中国楼市的“新宠”。
“低”房价吸引外地购房者
许先生在上海工作，虽然长期以来都有在上海安家置业的打算，但苦于房价太高迟迟下不了手。
2008年，趁着一次回陕西老家探亲的机会，许先生迅速出手在西安购置了一套两居室的房子“我买的这套房子，当时价格才4400元一平方米，总价才40多万，这在上海是不可想象的。现在这套房子的价格也涨到了每平方米6000元，我还能通过出租得到稳定，何乐而不为呢？”许先生说。
尝到了甜头的许先生，利用2010年春节假期的短短几天，又在西安购买了一套写字间。这套地处西安市高新区主要路段的写字间，面积60多平方米，每平方米价格6000元。虽然在西安属于不低的价格，但在许先生看来确实便宜。
许先生颇有心得地说“也许是在大城市看惯了动辄数万元的房价，到西安一看房价才几千元一平方米，就觉得很划算。而且随着经济的发展，西安的房价迟早要涨。与其在上海观望与犹豫，不如及早出手在这里投资。”
对西安市“低”房价感兴趣的，不止许先生一个人。家住济南市的巩先生最近到西安出差，闲来无事打听了一下酒店周围的房价，不由得十分惊讶。
“我住的酒店在西安互助路附近，这里听说在西安也是繁华地段，但有一个楼盘的均价才5000多元一平方米，弄得我都想投资了，因为相对济南来说太便宜了。”巩先生说。
巩先生所在的济南，现在的房价平均在8000元以上，好一点的房子都上了万元大关。巩先生2009年上半年买了一套小户型的房子，当时价格为每平方米1.1万元，现在据他估算卖到近2万元不成问题。
问起许先生和巩先生为什么会对西安的房价感兴趣，他们异口同声说：房价低。虽然是副省级城市，但西安市房价比北京、上海等一线城市低了一个级别，就是相对于同为房地产市场二线城市的许多省会城市也要低很多，这是当地房价吸引外来购房者的原因。
“洼地”效应不容忽视
在专家看来，以西安为代表的二线城市在房地产市场影响力不大，但在所在区域往往都是中心城市，对周边城市购房者的吸引力很大。虽然二线城市房价近期涨幅较大，但与一线城市相比还有一定的差距，这使得一些一线城市的购买力开始向二线城市转移。
西安交通大学房地产研究所所长杨东郎认为，外来需求在一定程度上推高了二线城市的房价。以西安市为例，据他的估计现在投资性需求占到了总需求的20%左右，其中不乏外省人的身影“有个深圳人在曲江新区一次性就买了三套房子”。
另一方面，以西安为代表的二线城市在房地产市场影响力不大，但在所在区域往往都是中心城市。如西安长期以来就是陕西省的经济和文化中心，随着近年来西安市基础设施建设的不断完善，陕西省内各地到西安购买房屋的人越来越多。
家住陕北的朱小姐在西安一家文化传播公司工作，2009年她的父母就在西安高新区购买了一套住房。朱小姐说“父母主要是考虑今后离我住的近一些，而且西安毕竟是省会城市，生活条件和环境在陕西甚至于西北都是的。”
事实上，来自陕北的富裕阶层正悄然间成为西安楼市的购买主力。一个在坊间流传的笑话是：一名陕北人正在西安买房，突然接到朋友电话问其在干啥，买房者如实回答，电话那头的朋友说：“那是这，你买房时帮我捎几套。”
陕北人的购买实力并不只是停留在“传说”中，记者近期在西安北郊一个楼盘了解到，这个楼盘的3号楼就被一名陕北人全部购买，而此楼盘的一名售楼人员自称其的销售纪录也是一名陕北人，他一次性购买了14套住宅。
专家：有的放矢加以调控
在外地人看来，西安市的房价偏低，但许多本地购房者对房价走高却颇有微词，其中一个理由就是高房价对二线城市不高的收入水平形成了考验。
在西安高新区工作的市民张静说：“2006年时西安市的房价每平方米也就3000多元，2007年涨到了每平方米4000多元。到了2009年，房价每平方米又升到5000多元。而目前在西安想买到地段和质量好一点的房子，每平方米都要超过6000元。最近每平方米上万元的楼盘又出来了，我感觉房价涨得太快了，快得超出了老百姓的承受能力。”
陕西省房地产研究会会长王圣学认为，西安房价的合理价格应该在每平方米4500元左右，这是根据综合城市发展和群众收入水平得出来的一个数字。很多人说相对北京、上海、深圳，甚至成都，西安的楼市价格不算高，但这个说法站不住脚，因为它没有考虑收入水平的差距。西安普通工薪阶层月收入只有2000多元，很难承受每平方米5000元以上的房价。
西安建祥物业总经理李连源说，二线城市房价的快速上涨，使得收入普遍不高的自住需求群体有些力不从心。改善性需求群体条件稍好一些，但面对房价中的水分也会考虑价格因素，总体来说这部分需求不受价格太大影响。投资需求是需要与市场呼应的，也就是说只要房价有不断攀升迹象其就会参与，但只要价涨量跌或价量双跌的现象出现，这部分需求会首先选择退出市场，进行观望。
有关专家认为，二线城市的房价“洼地”效应，应该引起政府主管部门的进一步重视，但也不能“因噎废食”。关键在于有的放矢，对于正常的投资需求加以保护，对于类似“炒房团”的不正常现象则不能坐视不管。
恐慌性抢购向扩散 二三线城市纷纷"沦陷"
数据显示，截至4月上旬，北京二手房均价突破15215元，与去年同期相比上涨66.8%，与今年3月相比上涨幅度也达到10.3%。新房价格表现得更为突出，3月北京新盘均价同比涨幅达130%。一季度，北京新建商品房成交均价同比上涨88.4%。房价“跳涨”的情况同样出现在上海、杭州、深圳等城市。
业内专家指出，受北京、上海连续拍出多幅地王的影响，开发商开始新一轮提价，而一线城市商品房库存目前普遍处于历史低位，加大了新盘涨价的“底气”。同时，日益增强的通胀预期加剧了恐慌性购房需求的出现。
据报道，近日来，杭城二手房市场现量价齐升的“空前疯狂”状态，成交均价历史性地突破了2万元大关。一些中介称，成交均价的上城区甚至达到23164元/平方米，该城区不管是次新房还是老小区价格一直都是居于高位，并且不断地攀升。
中介盛世管家指出，成交量的快速放大，主要还是消费者担心调控失效，怕房价会加快上涨，因而仓促入市。媒体从各大中介了解到，近期卖方“一日数涨”的案例是屡见不鲜，以致于“恐慌性需求支撑市场”的说法应运而生。至于新房，地王频现，一手房开盘多现“日光盘”，甚至出现了“抢号打架”事件，足以见证了疯狂。
二三线城市纷纷沦陷
国土资源部日前要求，防止二三线城市地价跟风上涨。其背景是，由于国内一线城市“地王”频出，越来越多的地产“大佬”出于规避风险的考虑，纷纷布局二三线城市。
目前万科大致进入了33个城市，未来3年内，万科还会布局50多个城市。而上海地产巨头绿地集团目前也已经进入了36个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地同样也要扩及到50多个城市。
投资客也纷纷杀向二三线城市。专家分析，因为随着城镇化进程的加快，吸引了一线城市白领及在外务工人员选择返乡安家置业，进一步加大了房地产需求，投资客也纷纷涌入掘金。
“特别是对于已经拥有或拟建设高铁的二三线城市，房地产投资的增长往往超过一线城市。”摩根大通董事总经理、中国证券和大宗商品主席李晶分析。
半个月每平方米赚四千元
一名浙江的投资者3月27日在天津以每平米9000元的均价购入9套房，目前已涨至1.3万元半月没到，每平方米就赚了4000多元！
不仅天津如此，3月末以来，即使“楼价泡沫论”声声愈强，上海、深圳、杭州、南京等城市仍爆出排队买房的疯狂场景。
4月10日，杭州下沙金沙湖板块的德信早城的开盘现场，4000多人抢购296套房源。由于现场购房者数量不断上升，一位购房者与保安发生冲突，原定上午10时的开盘时间被迫延迟，直到下午1时左右才重新进行摇号。
炒房著称的温州投资者，此次将主力向二三线城市转移。
借清明节假期，温州一家眼镜生产企业主金一峰代表亲友去安徽合肥购房。当天，金一峰购进8套房，并以不同亲友的证件，顺利在当地银行以首套房办好了按揭。金一峰刚从安徽回到温州，代理的销售经理就电话告诉他，有人提出每平方米溢价400元，问他是否愿意脱手。金一峰一口回绝了销售经理。
两会后楼市出乎意料狂飙起来。金一峰所在的温州同仁花园，年前中介报价每平方米还是3.5万元，两会之后就上涨到4.3万元了。
政策声紧，但炒房者依然我行我素。一名在南京购进40来套房子的温州人丝毫不惧怕楼价泡沫，“现在通胀压力严重，人民币升息预期越来越强，就算调控，房价还能跌到哪去呢？”
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