（来源：经济参考报 ）持续飙升的房价已经成为“众矢之的”
就在14日国家统计局公布3月份70个大中城市房价同比上涨11.7%的当天,国务院常务会议在分析一季度经济形势时,强调要坚决遏制住房价格过快上涨;加强住房保障工作,增加住房建设用地有效供应;实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房;加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
虽然寥寥百余字,但专家认为,其中透露的信息含量很丰富,目标指向也很明确,再次表达了中央遏制高房价的决心,为下一步调控投机投资性购房等行为展开“制导”。
“不管是差别化信贷,还是住房消费税,目标实际上都直指投机性需求。所谓更加严格的差别化信贷,即今后政府有可能提高房贷首付,提高利率,甚至是多套房贷不给予贷款;而征收个人住房消费税,则是希望在保有环节增加购房者的持有成本,让投机者少买或者不买房子。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者说。
顾云昌指出,抑制房价过快上涨光“堵”是不够,还要“疏”与“堵”相结合。对于中低收入群体而言,应该通过加大保障房供应来满足他们的住房需求;对于高收入群体而言,应该给他们的投资寻找出路,而不是全部流入楼市,比如推出更多的金融产品,或者开放更多的领域以吸引民间投资等。
业内人士认为,此次提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策显得意义重大,与目前已实施的政策相比,这一政策如果实施无疑将是系列调控政策中最严厉的。这将增加投机和投资购房者的持有成本,对遏制房价过快上涨有望产生“制导”的效果。
“国务院对于住房消费税的表态说明,税收手段正在成为调控房价的一个重要经济手段。通过在房地产保有环节开征房地产税,将提高房产的持有成本和风险,抑制购房投机。”财政部财科所所长贾康对《经济参考报》记者说。
按照贾康的思路,房地产税实施的初期,对一般的消费性住房不考虑实征(管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征),对一定面积以下的“居民套自用住房”则可以考虑实行永不实征。
“住房消费税早就应该征收了,这是一项迟来的政策。”著名经济学家、燕京华侨大学校长华生接受《经济参考报》记者采访说,中国的房地产市场之所以存在泡沫与中国房地产税收制度的扭曲是有关系。
华生表示,扭曲主要表现在两个方面,一是买卖环节,现行的税收政策是鼓励投资、投机的,交易成本太低。在美国,如果个人一年内买进又卖出一套房子,将被征收35%的个人所得税。
另一个是保有环节,现行的税收政策鼓励买大房子和持有多套房子,因为国内没有物业税,所以个人持有住房是不需要什么成本,持有多套住房和一套住房的成本几乎是一样的。
“其实,国内并非没有住房消费税,只不过被免征了。实际上,国内既有房产税,也有土地增值税,把这两个税种一起征收的话就相当于物业税了,不需要开辟新的税种。”华生说。
对于如何抑制房价过快上涨,华生认为,房产税和土地增值税都应该对个人征收,按照法律,房产税每年以1.2%的税率征收,而土地增值税则按40%的税率征收。同时,政府应该在买卖环节全部征收个人所得税,并执行20%的税率,对一年之内买进卖出的非自住型住房则要征重税。
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一边是调控政策的频频出台,一边是房价的持续上涨。国家统计局14日公布的数 据 显 示 ,3月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,已超过2008年1月11.3%的历史值(2005年有此统计数据以来)。业内人士认为,4月房价涨幅还会继续扩大,同比增幅的高点极有可能出现在5月至7月之间。
随着房价的持续“高烧”,关于对楼市进行新一轮调控的呼声不断加大,接受《经济参考报》记者采访的专家预测,新一轮调控已箭在弦上,多项调控政策呼之欲出。
现状
房价在调控声中“逆市”上涨
新年过后,在调控声音不绝于耳、力度明显加强的大背景下,北京、上海、深圳等城市的房价并没有应声而落,相反,房价呈现出加速上涨的态势。自2009年6月开始,70个大中城市房价同比涨幅由负转正,之后加速上扬,至2009年12月达7.8%,2010年1月为9.5%,2月为10.7%,3月份更是达到11.7%。
以北京市为例,据亚豪机构统计数据显示,二月份新开盘项目价格为18833元/平方米,而三月份开盘价格达到了25337元/平方米,创了历史高位,环比2月份整体开盘均价上涨了34.5%,而同比2009年3月的11081元/平方米,上涨了128.7%,整整一倍有余。
另据亚豪机构统计数据显示,3月份京城新开盘项目中,五环外项目整体开盘均价达到了18724元/平方米,直逼两万元大关。据调查,通州在售项目中有许多项目均突破了两万元大关。而2009年初,该区域个别项目均价仅为7000元/平方米左右。
与北京出现的情况相同,上海也刮起“跳价风”。据21世纪不动产统计数据显示,3月份沪上二手房市场成交量大幅上涨,包括浦东、宝山、普陀等沪上多个板块的二手房买卖交易套数有2倍以上的环比增长。同时,沪上二手房价格水平重拾涨势,约七成板块有3%至10%不等的涨幅。而且上述板块内业主的跳价较为频繁。
不仅一线城市房价快速上涨,二三线城市也是毫不示弱。国家统计局14日公布的“1至3月房地产市场运行情况”显示,3月,与去年同月相比,70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨,二手住宅销售价格同比上涨9.5%。分地区看,与去年同月相比,二手住宅销售价格上涨的城市有69个,其中涨幅的几个城市是:三亚50.4%、海口40.4%、温州18.6%、银川16.2%。
亚豪机构副总经理高姗分析认为,一季度之所以会出现一二三线城市房价普涨的现象,因素较多。其中,一线城市房价上涨过快主要是由于投资性、投机性购房者大举入市带动,而新城规划等利好,对抬高区域房价乃至整体房价也起到了推波助澜的作用;至于推动二三线城市房价上涨过快的因素则包括投资性置业因素、通胀预期因素、一线刚性需求客户转移至二三线城市置业等,这些因素均造成了二三线城市房价的水涨船高。
记者发现,在房价加速上涨的同时,近期,各部委有关楼市调控的表态再次升温。其中,银监会就要求,各商业银行不对投机投资购房提供贷款,如无法判断,应大幅提高首付款比例和利率水平;住房和城乡建设部也要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作重点,同时遏制部分城市房价过快上涨。
心态
恐慌、观望情绪缘何并存
在房价持续飙升下,购房者的心态开始出现分化。一部分消费者由于担心房价再度上涨而恐慌,另一部分消费者则因房价超出购买力而被迫观望。
记者了解到,在去年底国家系列调控政策出台后,购房者的恐慌心理有所缓解,但“两会”后,国家并没有出台进一步的紧缩性政策,房价再次抬头,购房者害怕房价再涨,再度转为恐慌。
“原本以为房价会降,想等着调整后再出手购房,但现在几乎一天一个价,不买怕再上涨,没办法只好出手购房了。”北京市民李先生接受记者采访时说。
李先生的心态是近期购房者的普遍心态,21世纪不动产分析师齐凡告诉《经济参考报》记者,北京二手房市场继1月至2月的市场对政策观望,买卖双方博弈以后,再次完全进入卖方市场,定价权完全掌握在卖方手中,频繁涨价、坐地起价在北京二手房市场已经比比皆是。
她介绍说,目前北京购房客户主要可以分为两大类,一类是因为房价过快上涨而恐慌购房的客户,基本上占到总体购房者的六七成左右。这部分人群中以刚性需求为主,包括购买婚房、落户、等。因为刚性需求客户很容易受到恐涨心理的影响,因此纷纷入市;另一类是因为房价上涨过快,价格过高而超出其购买能力,转而被迫观望的客户。
“我想买一套50平方米至60平方米的小户型自己住,目前能够承受的单价仅为7000元每平方米,现在房子越来越贵了,而价格适中的中小户型已经几乎没有了。以目前的趋势来看,房价估计还得涨,但即便是现在的房价,我也已经买不起了。”在北京春季房展会上,某事业单位工作的王先生无奈地说。
这从一组房价数据中就可以看出端倪。据北京中原三级市场研究部统计数据显示,在4月预计开盘的40个项目中开盘均价已经达到了24150元/平方米,相比3月已经开盘的项目21130元/平方米继续上涨14 .3%。五环内继续突破3万元,房价继续暴涨。
北京的情况并非个案,21世纪不动产上海门店工作人员告诉记者,房东跳价之初,未能立即获得市场支持。但随着买家心理预期转变,跳价已逐渐能被接受,有相当一部分购房者加入“追涨”行列中。
记者了解到,自3月下旬以来,部分城市包括新房和二手房在内,成交量快速放大,其背后,是消费者担心调控失效,房价将加快上涨,因而仓促入市。这种恐慌性情绪在蔓延。与此同时,由于房价的持续飙升,部分购房者已无力购房,无奈转向观望。
预判
更严厉的新一轮调控政策或将出台
面对持续“高烧”的房价,接受《经济参考报》记者采访的业内外人士普遍认为,当前,房价过快上涨将逼迫更严厉的调控政策出台。
北京大学房地产研究所所长陈国强说,目前楼市可谓高烧不退,价格依然坚挺,成交量也居高不下,可以说部分城市房价过快上涨的势头并没有得到有效遏制,这显然不是决策层所乐见的。但是这并不能说明政府的调控是失效或者失败的。之所以效果不太理想,一是在政策执行和落实上有偏差,这方面地方政府和金融机构难辞其咎;二是在数轮调控之后,房地产开发商应对调控或者反调控的能力和经验也在增强。
陈国强认为,从长期来看,遏制房价过快上涨的有效途径还是要着眼于增加供给,释放需求。近期,住建部、国土部等部委纷纷表态将进一步出台调控措施,这是很有必要的,因为政策随着市场的变化而加以调整,不过其效果仍有待观察。
光大证券房地产分析师翁非玉认为,抑制房价过快上涨、保障民生的政策还没有出完,后面的政策可能主要集中在土地等行政调控、信贷等方面。4月至5月是一个重要的时期,如果4月至5月房价继续大幅上涨,不排除5月至6月间政府出台比较强硬的抑制政策。
国泰君安房地产分析师孙建平也认为,以北京、杭州、上海等一线城市代表的房价恢复快速上涨,进而拉动房价普涨,将使得行业自身量价调整时间窗口加速到来,同时也必将迫使政策走向更加严厉。
对于可能出台的调控政策,杨红旭接受《经济参考报》记者采访时分析说,新一轮调控箭已上弦,五项政策可能出台。
,完善房产税。重庆市关于特别住房消费税和上海关于住房保有税的消息,暗示国家极有可能在加紧研究物业税的同时,暂且先在个别高房价城市试点完善房产税,主要是将高档住宅、多套住宅纳入征税范畴;
第二,进一步紧缩二套房贷,对于多套住宅首付比重还可能会进一步提高,贷款利率可能进一步提高,部分银行将按1.1倍征收;
第三,经营性用地出让方式将进行调整,综合评标法将进行推广,招标方式所占比重将增加,但不会全面否定挂牌和拍卖的方式;
第四,土地增值税将严格征收,尤其是对开发企业,也可能涉及二手房交易环节;
第五,对于少数高房价城市,将限购多套住房,尤其是对在本地没有工作、没有纳税记录、没有居住证的外地人,极有可能以行政干预方式限制购买多套(比如二套以上)住宅。
一季度飞涨的房价，不仅刺痛购房者的神经，也引起中央政府高度重视。更为严格的信贷税收政策、增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管……中央政府四管齐下，再出重拳，彰显遏制高房价，切实解决城镇居民住房问题的决心。
国务院常务会议认为，近期房价过快上涨的势头与投机性购房需求大量增加有关。
国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“投机性需求是这一轮房价上涨的主要因素，比如媒体曝光的一些城市出现的‘日光盘’现象，就是例证。一方面是房价上涨，一方面是通货膨胀预期增强，使得人们看好投资房地产的。”
为了抑制不合理住房需求，国务院常务会议明确实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率。
对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
另外，还准许地方政府根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
２００８年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，地方和银行普遍减弱了政策执行力度，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于４０％，利率也有所降低，出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为，助推部分城市房价过快上涨。
针对这种情况，今年１月初，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，就曾要求“二套房贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。”
廖英敏说：“与今年１月份政府出台的政策相比，现有政策力度更大。”
值得注意的是，国务院常务会议明确提出，加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产的有关税收政策。
目前，社会各界对住房保有环节征税的呼声不断。中国房地产业协会副会长朱中一说：“在房价上涨过快的城市，我建议扩大房产税的征收范围，实行对个人征收，有助于盘活存量，增加住房供给。”
增加住房有效供给
业内人士认为，部分城市房价的过快上涨与市场有效供应不足有关。朱中一说：“从供求关系看，与巨大的住房需求相比，一些城市商品房可售面积并不多。因此一定要增加有效供应。”
增加有效供应，首先要增加土地供应。为此，国务院常务会议要求，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。
近来部分城市频出的“地王”，已经引起社会各界对“价高者得”的土地出让方式进行反思。对于完善土地招拍挂制度，国务院常务会议明确提出要探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。
朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。土地招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”
加快保障房建设
国务院常务会议明确要求，各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套，各类棚户区改造住房２８０万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。
住房城乡建设部有关负责人表示：“公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年供应要比去年明显增加。”
事实上，一些城市已经行动起来，如重庆市已开工建设２个片区的公共租赁房，今年底将向社会投放２０万平方米公共租赁房。郑州市政府近日就《郑州市公共租赁住房管理办法》面向社会各界征求意见。
房价上涨过快，有庞大市场需求支撑的因素，背后是中低收入群众的基本居住需求得不到满足。专家认为，加大保障性住房建设力度，使中低收入群众有房可买、可租，才能平衡供求关系，削弱房价上涨的基础。
加强市场监管
整顿房地产市场秩序是近年来楼市调控政策的重要内容之一，然而，捂盘惜售屡禁不止，囤地行为视而不见，没取得预售许可证的楼盘公然销售等现象并未得到根治。
为此，在市场监管方面，中央政府加大整治力度。国务院常务会议明确要求，对存在对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。
此外，还要求对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。
北京居民李勇说：“要想解决这些扰乱市场秩序的行为，就必须出狠招，让违规企业付出巨大代价。另外，希望政府提出的完善房地产市场信息披露制度能落到实处，让百姓对房地产市场有一个稳定的心理预期。”
【延伸阅读】
国务院遏制高房价 规定二套房首付不低于50%
国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。
会议确定了以下政策措施：
一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产的有关税收政策。
二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。
三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。
四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。
会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。
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