“一房两卖”、“阴阳合同”、“故意隐瞒房产不良状况”、“管理混乱制造交易障碍”等多种矛盾，出现在二手房交易市场。昨天，记者走访司法机关及二手房交易市场了解到，一些房地产交易中介机构管理混乱，工作人员违规操作，是造成二手房交易纠纷不断的主要原因之一。
案例1
故意隐瞒房产状况
39岁的小徐与太太在花园城三期看好了一套面积115平方米的二手房，经与卖方几番商讨，最后定价为179万元。2008年10月15日，买卖双方在某商置业顾问有限公司花园城三期分部处，签订了《房地产买卖居间合同》。
按着合同约定，小徐当场向中介公司交付定金5000元，两天后，小徐向中介公司指定账号上打入9．5万元，总共10万元算作是购房保证金。
但是，就在要去银行办理房产按揭手续前，小徐了解到，自己要买的这套房产目前属于债务纠纷中被查封房产。受到了惊吓的小徐立即表示：“坚决退房，并退回所交购房定金10万元。”卖方小彭不干了：他的理由是：“自己曾欠银行一笔账，几天前，这笔钱已经还上了，查封就要解除了。”
一个不想买房，还想要回购房保证金，另一个想要卖房，不愿给还。官司打到法院，判决：解除购房合同，小彭与中介公司共同返还小徐10万元。
案例2
签阴阳合同损失惨重
据一位不愿透露姓名的中介工作人员介绍，目前90%以上的二手房交易都是采用“阴阳合同”的方式。“这是买卖双方都自愿的，为了规避税费。”
殊不知，阴阳合同的风险系数，可达到令交易方损失惨重的地步。
吴先生通过中介公司购买到一套房子，以总价169万元的价格成交。在中介公司的操作下，签订了两份合同，一份“阳合同”约定房屋成交价为每平方米9000元，用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用，主要目的是为了少缴税费。
另一份“阴合同”里签订实际成交价格为每平方米1．7万元。在搬进新家3个多月之后，谢先生发现该房存在严重的质量问题，根本无法居住，在和原业主及中介多次交涉要求退房未果之后，谢先生诉至法院要求退房。
法院判决按照合同的约定，谢先生有权退房，原业主退还谢先生全部已收房款，并承担违约责任。但在认定购房款的问题上，由于过户登记的是每平方米9000元的合同，并以此价开具发票，所以法院判决依据发票上的价格返还房款，谢先生仅获得87万元，损失惨重。
专家认为，“阴阳合同”对买卖双方来说都是一把“双刃剑”，当市场房屋价格下降时，买方将有可能通过宣告合同无效等诉讼方法，试图解除交易；反之，房屋价格上涨，卖方则也可以“阴阳合同无效”为由反悔，或要挟买家多出房款。
案例3
夸大其词套住再说
刘小姐看到一个中介公司发布的房源，认为非常理想，就通过联系方式对该中介公司进行了咨询，对方称那套房子还在，并极力邀刘小姐面谈。
刘小姐到店里后，中介人员一面与刘小姐签订委托协议，一面为她大力推荐其他房源，刘小姐一再催问才被告知“那套房子已售出”。后刘小姐之后又看到一处据称离某地仅10的房子，后在中介人员带领下，坐公交车花了40才看到房子，而中介称“10是按开车算”。
彭先生在一中介公司登记，欲根据自己承受能力购买一套30万元左右的房子，在中介公司的推荐下选中了一套40万元的房子，并通过中介公司代办转按揭贷款，彭先生一次性的付款刚好够两成首付及中介费。
随即彭先生签订了买卖合同并交付了中介费和定金，而接下来的变故令彭先生措手不及，银行告知“根据彭先生的情况只能提供七成贷款”。彭先生购房款不足，不得已取消了合同，并被迫按合同约定被中介扣除了中介费作为违约。
案例4
恶性竞争一房两卖
“一房两卖”，甚至“多卖”产生的矛盾，多缘于地产中介公司间的恶性竞争，其或者造成买卖双方之间产生矛盾，或者造成中介公司与客户之间产生矛盾。
李达先生在天然居选中了一套70多平方米的二手房，也与房主张小姐签订了购房合同，并交了2万元购房定金，接下来在限定的20天内，张小姐却迟迟不到中介公司办理相关手续，直到限定的最后一天，张小姐才答复李先生：“不卖房了。”李达生气了：“你不卖房，为什么不早告诉我，你耽误我买房啊。”李达提出“双倍返还定金。”
后经法院判决，李达得到了双倍赔偿。事实上，张小姐在把房子要卖给李先生时，又路过另一家中介公司，听说这里能帮她把房子卖更高的价格，就通过这家公司又把房子卖给了另一人。
中原地产公司带一个客户看了某室房产，其业务员陪同客户实地看房后，客户承诺，若成功买房就向中原地产中介支付成交价的1．5%，或不低于5000元的，同时客户又承诺，不再自行或委托他人购买这套房产，如违约则向中原地产支付意向购买价的3%作为赔偿金。
之后，中原公司发现，没有经过他们公司居间服务，这套房产已登记在这位客户的名下了。原来，这个客户后来通过另外一家中介公司购买了这套房产。中原地产经过索赔，拿到了2000元的劳务赔偿金。
不少人对二手房“望房生畏”。消费者购买二手房更多的是考虑到二手房的社区配套好和总价低。专家建议消费者购买二手房要考虑以下几点：地段是最关键性要素地段，是二手房最有诱惑力的优点，是否是热点地段永远是决定房地产价值高低的不二法则。
目前，很多人在购房时除了依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟度外，也非常看重该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。还有很多人有特殊的需要，比如要买房给老人住的可以考虑在公园边，有小孩的就尽量选择在重点中小学的周围。
房屋质量非常重要建筑质量无疑是牵动消费者神经的关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如社区、地段等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。而这也是二手房相比较新房、期房的优点，经过几年的居住房屋的质量要是有问题肯定早暴露出来了，这也是购买二手房的消费者要关注的方面，购买以前一定要仔细查看房屋内的每一个角落，发现问题以避免入住后产生不必要的麻烦。
社区配套是重要支撑社区配套成熟度是衡量二手房性价比的一个重要的指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性。它也是决定一个项目档次及品位的重要因素。很多二手房的社区配套很齐全，比如医院、超市等，但是大部分老社区的体育设施比较缺少，而且是否有去工作单位的公交车也是需要考虑的地方，交通成本也应该考虑到购房预算。
户型要符合需要二手房大部分是已购公房，因为当时这些房屋的修建是为了满足当时单位职工基本的居住需要，所以大部分是面积小，特别是厅的面积小。虽然面积小是二手房总价低的主要原因，但是，是不是合适自己居住也是要考虑的地方，还有要关注的地方就是朝向问题，朝向的不同会导致房价差别很多。
装修是额外优惠如果说地段、社区、房屋质量、户型是决定二手房价格的宏观因素的话，那么二手房的装修就可以说是二手房的额外优惠了，虽然在很多人的心目中买了房肯定要装修一下，可是对于普通消费者来说买房已经要花费大部分的积蓄了，甚至还有贷款，而很多二手房都会有装修，有些甚至是精装修，为消费者节省了很多花费。
物业管理是保障物业管理是消费者买房后的保障，管理是否完善对入住后的生活质量有很大影响，二手房比新房的优点是，社区发展成熟，消费者完全可以咨询社区内的老住户。
购买二手房还要关注的是物业的价格、冬季供暖的价格。价格是决定性因素一分价钱一分货，当然二手房的价格是要重点考虑的问题，而很多消费者不知道市场价格，二手房又不像新房价格那么透明，所以消费者可以多咨询一些大型的中介公司，不仅可以了解市场行情，还可以找到更多合适的房源，有更多的选择。
近几日，西安二手房市场火热继续，但在这火热交易的背后，二手房交易也存在着一定的风险，专家提醒消费者在二手房买卖的过程中，一定要识别清楚中介公司证照、卖方身份、房产信息、是否正在出租等情况，以免带来不必要的麻烦。
中介证照要看清
通过中介公司买二手房时要看中介公司是否正规。正规中介公司应具有营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。要看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与实际是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。
卖方身份要落实
要核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。应注意卖方必须夫妻两人同时到场，共同签订房屋买卖合同。如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。购买二手经济适用房应注意房产是否达到上市条件，约定补缴出让价款的责任方。
详细了解房产信息
购房人与卖方共同到房地产管理部门查验房屋产权有没有瑕疵，即产权是否完整、有没有抵押、冻结、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制出售约定等。要看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致，以防上当受骗。
搞清房屋是否在出租
有些二手房在转让时，还在租赁中。如果买房人不注意审查房屋是否正在出租，很可能得到一个不能及时入住或使用的房产，也很可能因卖方得到长期大额租金和大部分售房款后不再露面，而使买房人既住不上房又拿不到租金。
今年1月，广州“信用通”房地产中介公司在银行上演“贷款秀”骗卖家办房产过户，实际上并未从银行贷出过款。近年来，房产中介公司携款潜逃的严重恶劣事件频频发生，其中影响最为巨大的就是“房地产百强经纪公司”深圳中天置业一夜坍塌，老板卷款潜逃，留下1.7亿元的财务亏空。此外，还有创辉租售以及早前的“恒基无限卷款潜逃”事件等。
这些中介公司统一的操作方式，都是将业主的首付款、定金及意向金全被卷走。那么，通过中介行交易时，如何规避中介买卖陷阱？
租客：与业主沟通莫贪便宜
据一中介人士透露，早前有些小中介出租的房子租价在同一楼盘中要低得多，以此吸引买家，但要求一次性收取一年租金，给予业主的却只是月付或是季付。其中多数租金中介就拿去周转，如果遇上市场不好的情况，难保中介不会卷钱潜逃。
韩世同表示，这种“两头骗”的行为一般是黑中介所为，或是正规中介行中的个别人的违法行为。所以，业主和租客彼此一定要有必要的沟通。
买家：由银行监管资金
满堂红研究部经理周峰提醒广大市民，买家在通过中介了解房源时，一般都会经过一个和业主、中介一起商谈的环节，这时可向业主索要其身份证复印件，再与物业的房产证复印件作对比，看身份是否一致。在支付定金和其他款项时，要业主提供相关的银行帐号，保证房款不经过中介的帐户。如一定要经过中介作为资金的“中转方”，买家可与中介签定相关的协议，并索要协议保存，尽量保证资金安全性。
当然，还是采取银行的资金监管方式。但相关信息显示，目前广州二手房交易资金托管未占一成。业内人士表示，买卖双方觉得这种方式比较麻烦，所以不愿进行托管。
近日，广州市国土房管局还专门发出温馨提示提醒市民，涉及向银行申请按揭贷款的二手房交易，要向银行了解清楚有关办事程序和所需资料，核实银行是否同意贷款申请。市民还要选择合法经营、信誉度好的中介公司。
市民林先生在济南工作多年，准备购置婚房，他将目光投向了二手房交易市场。但是在2个月的挑房、选房过程中，他渐渐对中介失去了信心。“难道我遇上了黑中介？这么多的时间、精力，还有我所花的钱，岂不是全打了水漂？”
记者也了解到，与林先生有同样遭遇的市民不在少数。
虚假房源，弄得人团团转
林先生在济南一家二手房中介，登记了相关资料。因为了解到他是想要购买婚房，中介工作人员就带着他到处看房。
“可能是为了避免我跟房主私下交易，所以每次看房子，中介都是带我到类似户型的房屋。”林先生说。但是几次下来，他所看中的房子，不是销售出去了，就是房主不想卖了。
林先生的遭遇，其实是不少二手房购房人都有过的经历。在中介那里很容易找到物美价廉的优质房源，可亲自咨询时，却被告知“已售出”。接着，中介就会热情地向顾客推荐起别的“高价”房。
一位业内人士说，很多时候，一些小房产中介的房源是假的，甚至根本没有房源，其房源都是通过不正常渠道获得的，行业内称“套房源”。如果再遇上黑中介设置骗局，最终结果往往是黑中介卷款逃走，而买房人钱房两空。
“意向金”不要轻易交
“现在我看好了一套二手房，中介说现在好几个人都抢着买这套房子，我要是想买，交一笔‘意向金’。”林先生介绍，他现在正在犹豫，是不是该交这笔钱，“中介还说，如果交易不能最终完成，我还能拿回这笔钱，可我有点不相信。”
一般说来房源抢手，提前交定金的情况在一些正规中介交易中也会发生。但是这种情况，定金并不是由中介来收取，而是由卖房人与购房人商定，中介只是第三方。
一位律师说，我国法律上并没有“意向金”这一说。实际情况是，房屋中介通常在开给购房人的收据中，暗地将收取的购房“意向金”以某种方式“过渡”为购房定金。例如，中介往往会在相关单据上注明“意向金自动转定金”之类的条款，且不将该条款主动提示或告知购房人。购房人如不购买有关房屋，就很难再要回钱款。
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