中国楼市重蹈日本覆辙？
网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似
房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已。
雷同
房价飞涨、货币面临压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策。
日本国土交通省本月公布调查显示，日本地价在去年连续第二年下滑，商业用地价格跌至纪录低位。
经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示，今年2月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。
“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。
中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。
此外，中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本雷同。
差异
政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。
在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。
戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。
中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫。
沈建光认为，另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演。
-专家视点
房价须建
容忍指标
去年底开始，从信贷到土地，从中央到地方，一系列政策的出台无一不指向“高烧”的房价。
房地产调控
全世界都是失败者？
不过在中国发展研究基金会副秘书长汤敏看来，过去对房地产的调控，全世界的政府应该说都是失败者。不然的话，美国也不会在次贷危机面前栽下这么大的跟头，日本也不会出现20年经济低迷的。英国、爱尔兰、希腊、迪拜目前还在因房地产崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这一块“石头”上。
汤敏认为，内地以前如70/90这样的调控政策，大多过于微观，难以起到有效调控的作用。而且对房地产的调控缺乏一个明确的目标——调控的目标到底是什么？是保证人人有住房？还是人人有房住？目标很不清楚。
调控房价
建立房价指标体系
“要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。同时，设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。”汤敏认为，具体的调控手段可以再作探讨，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。
“这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。
日本房价未跌到位
日本房地产价格持续低迷和经济持续萧条密不可分。去年，中金公司的一份研究报告指出，居民及企业资产负债表严重受损导致需求不振及金融市场系统性风险，资金供给不足加上老龄化导致日本经济长期不振，遭遇“失落的二十年”。
不少分析都指出日本整体房价虽然并没有完全跌到位，但在大量欧美房产资金撤出后，日本众多房产项目停工、市场交易冷清，一些日本房地产中介开始把目光投向中国。【来源：广州日报 作者：赖伟行】
一线城市房价收入比达14倍 与日本房产泡沫时期相当
3月20日，野村控股株式会社董事长氏家纯一在中国发展高层论坛上总结了当年日本地产泡沫破裂的经验和教训：一旦泡沫扩大和崩溃就会导致经济严重、持久的低迷。
《财经日报》近日专访了野村证券中国房地产分析师李伟烈，李伟烈加入野村之前，曾在仲量联行担任大中华区研究部主管。
《财商》：对中国当前的房地产市场，你怎么看？
李伟烈：从中长期的走势来看，中国房地产市场的前景还是相当乐观，因为城市化进程所带来的对住房的需求很大。
虽然，目前中国百姓的住房拥有率达到了80%~90%，但是住房改善性需求很大。
我们调研的统计数据是，从1998年到现在开发商建造的住房面积为37亿平方米，但城市居住人口的住房需求为174亿平方米。因此，房地产发展空间还非常大。
从2004年至今，房价的上升一直表现得比较强劲。其中，在2008年以前是需求推动的上涨，但2009年就比较特殊，房价上涨的幅度为25%，而居民收入水平上涨仅为8%，房价上涨首次超过收入，这是因为宽松的货币政策造成的。而且，政府提出70%土地供应用于开发保障型和中小户型的住房，引发开发商争相竞拍中高端土地，地王不断出现，周边房价自然就要往上走。
今年的房价，我们认为还会维持一定的上涨。因为去年经济形势不好，开发商比较谨慎，在前三个季度调低了开工面积，加之去年的成交量很大，造成今年已建成住房的存货量处于历史新低，这样房价就很难下跌。
但是，明后两年，房价会有所回落。这一方面是对过快上涨的调整，另一方面是去年第四季度新开工面积上升，如果按照从开工到销售一年的周期来算，那么，供应量将在今年年底开始释放，明后两年房价有下跌的空间。
《财商》：综合而言，中国当前的房地产市场对应于日本的什么时段呢？
李伟烈：从城市化的水平来看，中国目前是46%左右，这相当于日本1965年的水平；从人均GDP来看，中国目前相当于日本上世纪70年代中期的水平。因此，中国当前的房地产市场还是对应日本泡沫前的时代。
但是，一线城市，房价收入比已经高达14倍，这和日本上世纪80年代末期房地产泡沫时期的数字相当，普通百姓靠工资收入是远远买不起房子的。我想，这是因为中国的贫富差距导致的。
现在开发商们是在给大城市中20%到30%高收入人群建造房子，那么70%以上的人自然是买不起。这是中国房地产市场结构性的问题，中国20%的富裕人口需要76亿平方米的住房，供应相对于需求还是存在缺口。因此，中国房价未来还不会像日本那样大跌。
《财商》：当年日本发生房地产泡沫的主要因素有哪些？
李伟烈：日本当年的房地产泡沫是货币政策持续4~5年宽松的情况下大企业炒作的结果。去年中国的货币政策也是宽松的，但是，从日本和英美的经验来看，一年的宽松政策不会导致泡沫的破灭。
日本泡沫破灭的另外一个原因是，上世纪80年代末，当日本的房价在往上走的时候，他们的经济已经开始往下走了，对于很多企业来说，做实业的不如投资房地产，而大财团疯狂炒作出来的价格没有实体经济产出的财富作为支撑。
《财商》：你觉得中国怎样才可以避免当年日本的房地产泡沫？
李伟烈：现在政府一些购房优惠政策已经退出，并且会对房地产市场中长期的结构进行调整。现在，一些富裕阶层去买四五套房子，而普通百姓却一套也买不起，政府也已经意识到了这种资产配置的不合理。
因此，未来几年中如果政府开始征收物业税，对控制房地产泡沫将是有效的，这将控制房屋的空置率，对房地产市场中长期发展是有利的。
另外，像新加坡政府那样提供政策性保障住房也是中国可以借鉴的。很多新加坡人结婚住的套房子都是政府提供的“组屋”，到了五六年以后，有了钱才开始买开发商建造的“私宅”。我认为，现在政府应该保证收入30%~40%的人有房子住。【作者：王磊燕 来源：财经日报】
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