二手成交量下滑,楼市进入下行通道?专家把脉楼市“望闻问切”
股市振荡楼市未必振荡
近段时间楼市成交量下滑，与楼市关系密切的股市急挫等消息频出，人们不禁质疑，这是否意味着楼市即将要进入下行通道呢？为此，记者带着购房者的三大疑问逐一采访广州市三大地产中介行有关人士，为读者探探未来楼市的走势。
进入下行通道？成交量下滑未必可怕
中原地产研究部瞿中奇表示，7月二手成交量明显下滑，主要是近两三个月楼价上涨过快，买家一时未能接受，因而转为观望，这是正常的现象。中原成交数据显示，全市6月二手均价为9675元/m2，7月二手均价为9777元/m2。8月17日~23日中心六区二手成交均价为10556元/m2，环比上升8.08%。由此可见，7月成交量虽有所下降，但值仍处于高位，属于较活跃期，现时说楼市进入下行通道为时尚早。
瞿中奇指出，“下行通道”是指一个长期的过程，一般指一年或以上更长时间。目前成交量放缓属于楼市的短期调整，只是暂时现象，待买家适应市场变化后，预计8月、9月成交量会趋向平稳。
合富置业许益民表示，经过前段时间成交量急剧攀升，现时成交量会出现正常收缩，这对后市是有利的。正常的市场波动是健康的，楼市成交量若是长时间维持高位，反而不正常。
许益民认为，从目前情况来看，价格仍维持高位运行。现时，某些楼盘价格还在升的，如部分保值力强的高档盘价格还在上升，甚至在同一小区内楼王的价格也不断上升。成交量的适度回调，并不代表市场已进入下行通道。事实上，市场买卖双方心中都有数，市场暂时平静，实际上是正积聚下轮向上的能量，预期后市仍会以保持稳健为主。
股市升楼市升？楼股联动不是必然
近几个月楼价持续走高，而股市却从3400点附近大幅下跌。广东中原李粤湘认为，股市下跌并非受实体经济影响，更多是投资者信心受政策因素影响。前段时间股市上涨趋势出现后，大量热钱流入市场，短期内新开户数大增。这部分新增的买家，多为短线投资、投机炒家。当中央货币政策微调、“二套房贷”收紧等消息频传，部分投资者信心受到动摇，纷纷套现离场转而观望，股市持续下跌。
资金的出逃是否会流入楼市？李粤湘表示不一定。首先，股市与楼市是两个不同的行业，两者操作差别相当大，楼市交易较股市交易要复杂，获利周期也较长。习惯了短炒获利的股民不会轻易转投楼市，股市下滑只是股民信心不强，短暂抽资离场，待政策明确后，这部分投资者又会重投股市；其次，目前楼价处于高位，对于投资者来说，获利不大，不是入市的好时机；另外，现时投资渠道多样，投资者除楼市和股市，还有很多的选择。因此从股市套现资本未必会流向楼市，不会加助推高楼价。
合富置业许益民表示，股市升跌对楼市是一件好事，无论股市处于什么波段，都会有“新人”加入楼市，原因在于：有人“心血少”，就会“落袋为安”买楼求稳健；有人求搏杀，就会卖楼入股市。投资者有买有卖，这都有助楼市交投活跃。
满堂红研究部肖文晓表示，目前涌现一种理财型的购房需求，这个新的买楼群体的产生与目前的经济形势有很大关系。目前金融市场的流动性泛滥，人们对通胀有担忧，如何让手头的存款不贬值已是社会热门的话题。在此背景下，上半年不少人纷纷把钱投入到股市和楼市中去，促成了股市和楼市的繁荣。如今股市开始出现异常波动，楼市则继续保持坚挺，部分资金为规避风险转投楼市并不奇怪。
年底会有小高潮？业内人士意见分歧
中原地产李粤湘分析，7月、8月份是楼市的传统淡季，楼价持续高企，买家观望情绪渐浓，成交放缓，必然会导致成交量下滑。目前一手市场推货量少，货源待10月黄金周再推出市场。而二手市场方面，业主、买家对市场产生分歧，业主看好后市，“惜售”心态日益加重；买家则以观望为主。
满堂红研究部有关人士认为，下半年政府依然会继续执行鼓励住房消费的政策，所以楼市在年内不太可能出现拐点。不过，政府近来重申严格执行“二次房贷”政策，相信未来楼价的涨势会受到抑制，稳定在一个较高的水平。
满堂红人士表示，由于目前楼价已超过“07年高峰”，越来越多的自住型买家被逼退出市场，投资者已成为维持楼市高成交量的主力。不过，中国实体经济未有明显起色，股市大幅跳水，显示投资信心不足，加上“二套房贷”政策收紧，投资者入市更谨慎，最终会导致成交量下跌。在政策未明确的情况下，2010年楼市将是一个未知数，故此未来楼市又将进行新一轮博弈，价格会保持高位而成交量将逐步下跌。
（来源：广州日报 记者：李凤荷）
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社科院专家：股市下跌，房价会下降吗？
近两周以来，股市连续下跌。股市的暴跌预示宏观经济形势和资本市场资金供给出了问题，这同样会给房地产市场带来不利影响。一般来说，股票市场和房地产市场具有一定的联动性，那么，此次房价是否会伴随股价而下降呢？
今年以来，房地产市场的回暖之快令人惊讶，仿佛从2008冰雪皑皑的冬季直接进入了2009炙热酷暑的夏天，各大中城市房产成交量和成交价格节节攀升，地王现象频频呈现。究其原因，主要是上半年宽松的货币政策释放了大量的流动性，在实体经济危机的情形下，居民和企业闲置的资金进入了房地产市场，追逐投机和寻求保值，房地产的刚性需求大幅启动，在短期供应不足的形势下，推动了房价大幅上涨。与此同时，国外的热钱也有可能进入了房地产市场，以求分享房价上涨的果实；再加上开发商自身捂盘、哄抬的作用，房价可谓经历了一次“过山车”。
上半年宏观经济数据的公布促使国家的宏观经济政策有所转向，出于对天量信贷规模可能引发通胀，以及股市和房地产市场虚高泡沫的担忧，央行的货币政策目标在保增长之余，悄然增加了防通胀，并且发出货币政策将“动态微调”的信号。加上7月份的宏观数据显示，信贷规模大幅收缩、实体经济的恢复并没有预期的理想，由此，股市应声大跌。对于房地产市场，8月份以来，六部委接连发出“从紧”信号，申明将加强监管，阻止企业信贷和投机热钱进入。
在一系列直指房地产的政策调控下，8月份的市场实际已经出现了不利局面。从8月上半月的数据看，虽然成交价格依然攀升，但几乎所有的成交量指标都出现了下降；其中，北京地区商品房住宅同比成交量下滑9.25%，二手房住宅成交量下滑6.05%。由此，市场拐点似乎已初现端倪，同时市场观望情绪浓烈，刚性需求较难启动。
那么，房地产市场是否将迎来又一个冬季，房价是否会大幅下降呢？从目前形势看，不利于房市的因素是明显的，然而，支撑房价的利好因素也有很多。其一，下半年宏观经济将加快恢复，一旦实体经济利好，将刺激房地产需求；其二，美元的贬值以及全球性的宽松货币政策可能会引发输入型通胀，在通胀预期下，更多的资金会进入房市以寻求保值；其三，宽松货币政策下，房地产开发商的资金困难有所缓解，他们会采用“捂盘”和“囤积”等行为哄抬房价；其四，高房价符合地方政府的利益。同时，房地产市场产业链长，涉及到经济的基本面，也与银行的房贷安全和金融稳定息息相关，国家层面上也不允许房价出现大跌的局面，所以从政策上政府会维持房价稳定。
综上所述，纵使股市暴跌，房价不会跟风。从下半年形势看，房地产市场较大的可能会迎来一个微有凉意的秋季，房价的适度回落更加符合预期和各方的利益，但回落的幅度不会太大。当然，也不排除意外的情形下，通胀重新来过，大量资金哄抬房地产市场，引起房价的新一轮高涨。
(来源：证券时报 李春顶 作者系经济学博士，供职于中国社科院世界经济与政治研究所)
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